Může se stát, že nájemci skončí nájem bytu nebo nemovitosti určené k bydlení, ale nájemce byt nevyklidí, nepředá pronajímateli zpět a odmítá se dobrovolně vystěhovat. Pronajímatel pak musí podat proti nájemci žalobu.
Teprve pokud dá soud pronajímateli za pravdu a vyhoví jeho žalobě, získá pronajímatel soudní rozhodnutí, které je tzv. exekučním titulem. Toto soudní rozhodnutí ukládající nájemci byt vyklidit a předat zpět pronajímateli může být exekučně vymoženo. Tomu ovšem musí předcházet (nalézací) soudní řízení, které může trvat velmi dlouho.
Obecně trvají soudní spory dlouho samy o sobě, nájemce může navíc činit různé obstrukce. Stačí, když bude jen „dostatečně využívat“ všech legálních procesních prostředků, které má žalovaný v soudním řízení. Pronajímatel má pak byt dlouhodobě obsazený neplatičem, dluh na nájemném narůstá, což představuje pro pronajímatele velký problém.
Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti nahrazuje soudní rozhodnutí
Proto se v praxi využívají dohody o vyklizení nemovitosti uzavírané formou notářského zápisu se svolením k (přímé exekuční) vykonatelnosti. Pořízení takového notářského zápisu sice není levné, ale je efektivní. Pronajímateli ušetří spoustu starostí a nakonec ho i vyjde levněji než soudní výlohy, nebo dokonce neuhrazený dluh na nájemném, který musí složitě vymáhat.
Notářský zápis není rozhodnutím, má však povahu veřejné listiny a může nahradit soudní rozhodnutí. Je tedy tím, co potřebuje pronajímatel, aby mohl nechat nájemce exekučně vystěhovat – je exekučním titulem.
Co notářský zápis obsahuje?
Notář sepíše na žádost notářský zápis o dohodě. V ní se jeden účastník zaváže splnit pohledávku nebo jiný nárok druhého účastníka dohody, který vyplývá ze závazkového právního vztahu, a svolí, aby podle tohoto zápisu došlo k nařízení a provedení exekuce a aby byl takový notářský zápis exekučním titulem, jestliže svou povinnost řádně a včas nesplní (ust. § 71b odst. 1 notářského řádu).
Dohoda účastníků musí obsahovat:
- označení osoby, která se zavázala ke splnění pohledávky nebo jiného nároku (osoby povinné),
- označení osoby, jejíž pohledávka nebo jiný nárok mají být splněny (osoby oprávněné),
- skutečnosti, na nichž se pohledávka nebo jiný nárok zakládají,
- předmět plnění,
- dobu plnění,
- prohlášení povinné osoby o svolení k vykonatelnosti zápisu (ust. § 71b odst. 2 notářského řádu).
Čtyři roky byly notářské zápisy pronajímatelům k ničemu
Uvedené možnosti dlouhá léta mnozí pronajímatelé využívali. Problém však nastal, když v roce 2020 Nejvyšší soud ČR dospěl k tomu, že notářský zápis se svolením k (přímé) vykonatelnosti – pokud jde o vyklizení nemovitosti – není exekučním titulem.
Nejvyšší soud ČR k tomu dospěl v rozsudku spis. zn. 26 Cdo 2085/2019, ze dne 26. 5. 2020, o kterém jsme vás informovali v článku Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti s vystěhováním nájemníka nepomůže.
Má-li povinnost vyklidit nemovitost základ v ochraně vlastnického práva, nikoli v závazkovém právním vztahu (ten již zanikl, anebo nikdy neexistoval), nemůže být předmětem dohody notářského zápisu podle ust. § 71b n. ř. Nelze tedy svolit k vykonatelnosti notářského zápisu podle ust. § 71b n. ř., má-li jím být poskytnuta ochrana vlastnického práva. Notářský zápis, jímž má být vymožena povinnost, která nevyplývá ze závazkového vztahu, nemá znaky notářského zápisu podle ust. § 71b n. ř., a není proto exekučním titulem.
Nový výklad vrátil notářské zápisy se svolením k vykonatelnosti do hry
Tento pro nájemní, respektive pronajímatelskou, praxi nepříjemný závěr Nejvyššího soudu ČR z roku 2020 byl překonán rozsudkem (velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia) Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 31 Cdo 225/2024 ze dne 10. 4. 2024.
Nejvyšší soud ČR nově dospěl k závěru: Jestliže nárok vlastníka na vyklizení nemovitosti osobou, která ji neoprávněně užívá, ať již proto, že mezi nimi nikdy nebyl žádný závazkový (smluvní) vztah, nebo proto, že tento vztah skončil (typicky nájem, výpůjčka, výprosa apod.), vyplývá nejen z věcněprávního vztahu, ale i ze závazkového vztahu (nájmu, dohody o vyklizení atd.), lze jej tak považovat ve smyslu ust. § 71b n. ř. za nepeněžitý nárok vyplývající ze závazkového vztahu, který může být předmětem notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti.
Ačkoli je nárok na vyklizení nemovitosti také výrazem ochrany vlastnického práva, jak nově uvádí v odůvodnění Nejvyšší soud, vyplývá tento nárok rovněž ze závazkového vztahu mezi stranami. Skončil-li závazkový vztah, jehož předmětem bylo přenechání a užívání nemovitosti, je povinností osoby, která nemovitost užívala, ji vyklidit a předat osobě, která jí nemovitost přenechala do užívání.
Také v případě, že povinná osoba právní důvod k užívání nemovitosti nikdy neměla, může se na vyklizení s vlastníkem dohodnout – zavázat se k vyklizení.
Pronajímatelé tak mohou znovu bez obav a rizika marnosti, zbytečnosti a nepoužitelnosti uzavírat s nájemci dohodu formou notářského zápisu se svolením povinné osoby k vykonatelnosti. Exekuční vyklizení nemovité věci tak lze znovu provádět nejen na základě soudního rozhodnutí ukládajícího povinnost jejího vyklizení, ale i na základě notářského zápisu s příslušným obsahem.
Předpoklady notářského zápisu a uzavření dohody
Předpokladem uzavření dohody podle ust. § 71b odst. 1 notářského řádu je existence závazkového právního vztahu mezi věřitelem a dlužníkem. Zpravidla bude nájemní či jiný závazkový vztah existovat již v době uzavření dohody – smlouva, dohoda apod. – kterou má závazkový vztah teprve vzniknout.
Může být i součástí, byť v oddělené části, notářského zápisu – v první části bude například smlouva o nájmu, v druhé části bude obsažena dohoda se svolením k vykonatelnosti.
Má-li být notářský zápis se svolením k vykonatelnosti o dohodě, v níž se povinný zavázal k vyklizení nemovitosti, sepsaný podle ust. § 71b notářského řádu, exekučním titulem, musí v době sepsání této dohody existovat smlouva o nájmu (či jiném závazkovém vztahu). Nájemce se současně musí zavázat, že nevyklidí-li nemovitost po jejím skončení ve lhůtě, na níž se s pronajímatelem dohodl, svoluje k vykonatelnosti, tedy k vyklizení předmětné nemovitosti.
Pokud se notářský zápis podle ust. § 71b notářského řádu sepisuje v době, kdy již závazkový vztah skončil, avšak povinný nesplnil povinnost vyplývající ze závazkového vztahu nemovitost vyklidit, tedy jeho povinnost vyplývající ze závazkového vztahu trvá, bude součástí jeho dohody s oprávněným [ust. § 71b odst. 2 písm. e) notářského řádu] určení nové doby, do kdy má nemovitost vyklidit.
Tato doba musí uplynout až po sepsání notářského zápisu a prohlášení povinného, že svoluje k vykonatelnosti sepsaného notářského zápisu, nevyklidí-li nemovitost v této nově stanovené době.
Doba plnění
Je-li sepisován notářský zápis podle ust. § 71b notářského řádu v době, kdy závazkový vztah trvá, doba plnění se bude odvíjet od doby, na kterou byl závazek sjednán. Smlouva o nájmu, stejně jako jiné obdobné závazkové vztahy, může být uzavřená na dobu určitou i neurčitou.
Uplynutí sjednané doby nájmu
Jestliže je nájem sjednán na dobu určitou, a to uvedením určitého časového období (např. měsíců) jeho trvání, případně uvedením konkrétního dne, k němuž nájemní poměr zanikne, po jejím uplynutí nájem (zpravidla) končí a nájemce má povinnost předmět nájmu vyklidit.
Doba plnění tak bude známa, bude určena konkrétním datem, které bude navazovat na sjednanou dobu nájmu, a povinný svolí k vykonatelnosti notářského zápisu, jestliže do uplynutí této doby nemovitost nevyklidí:
- Například doba nájmu je sjednána na dobu jednoho roku do 30. 6. 2025, povinný se zavazuje nemovitost vyklidit do 15 dnů po skončení nájmu a svoluje k vykonatelnosti notářského zápisu, jestliže tak neučiní; nevyklidí-li tedy nemovitost do 15. 7. 2025, může se oprávněný domáhat nařízení exekuce.
Pozor na předčasné skončení nájmu na základě výpovědi
Nájem sjednaný na dobu určitou však může skončit i před uplynutím sjednané doby nájmu (dohodou, výpovědí). Je-li ovšem dohoda o vyklizení v notářském zápisu podle ust. § 71b notářského řádu vázána na skončení sjednané doby nájmu, tedy na konkrétní datum, nedochází k jeho změně automaticky.
Doba plnění sjednaná v notářském zápisu (která je jeho povinnou náležitostí a musí z něj vyplývat), na niž je vázána jeho vykonatelnost, se nemění jen proto, že nájem skončil dříve. Neuplynula-li tedy zatím (marně) doba sjednaná pro vyklizení v dohodě (ust. § 71b notářského řádu), není notářský zápis vykonatelný.
ČLÁNKY DO MAILU