Hlavní navigace

Odhad ceny nemovitosti. Kdy je potřeba, kolik stojí a jaké kroky obnáší?

21. 11. 2020
Doba čtení: 10 minut

Sdílet

 Autor: Shutterstock
Poohlížíte se po rodinném domu, stal se z vás dědic chalupy, anebo byste rádi prodali již nepotřebný byt? Ještě před tím, než jakýkoliv ze zmíněných kroků učiníte, je dobré nechat si nemovitost ocenit. Přečtěte si, co všechno se při odhadu ceny nemovitosti posuzuje a proč se částky za zpracování posudku mohou výrazně lišit.

Ať už se nacházíte na straně prodejce, který svůj majetek nechce prodat pod cenou, anebo nějakou nemovitost ke koupi aktivně sháníte a odmítáte stavbu zbytečně přeplatit, určitě se vyplatí znát její hodnotu. Tu lze dnes poměrně spolehlivě zjistit za pomoci odhadců, kteří na základě několika parametrů provedou odhad ceny nemovitosti.

Kdo provádí odhad nemovitosti?

Nejvyšší odbornost mají v tomto ohledu soudní znalci. Jako jediní mohou totiž vydat takzvaný znalecký posudek. Jejich služby však bývají dražší než v případě jiných odhadců, a tak odhad nemovitosti od soudního znalce lidé často využívají až v okamžiku, kdy je tento krok potřeba učinit v souvislosti s exekucí, vypořádáním majetku po rozvodu anebo jiným soudním sporem.

Další volbou je kontaktování odhadce živnostníka, který provádí tržní ocenění anebo třeba stanovisko k tržní hodnotě. Může působit zcela nezávisle, nebo spolupracovat s konkrétními realitními kancelářemi. Jeho služeb je vhodné využít například v momentě, kdy nějakou nemovitost zdědíte, a v takovém případě jde o odhad ceny nemovitosti pro dědické řízení. O radu lze tyto odhadce požádat i ve chvíli, kdy se nemovitost chystáte prodat a netušíte, jak nastavit kupní cenu tak, aby nebyla ani příliš nízká, ani příliš vysoká. Služby těchto odhadců bývají účtované, někteří ale nabízejí i odhad ceny nemovitosti zdarma.

Třetí možností jsou pak bankovní odhadci, kteří provádějí odhad za účelem hypotečního úvěru. V takovém případě je nutné počítat s tím, že u banky bývá odhad o 10–20 % nižší, než skutečně je. Děje se tak záměrně proto, aby bylo možné celý dluh bance splatit případným prodejem tohoto objektu.

Jaké jsou ceny nemovitosti?

Není cena jako cena. Finální číslo se totiž mění nejen v závislosti na čase, ale také na účelu prováděného odhadu. Jinými slovy, každá nemovitost může být oceněna na více způsobů:

  • Tržní cena (obvyklá cena) – představuje obvyklou částku, za kterou na realitním trhu pořídíte obdobné nemovitosti. Tato cena je vždy závislá na čase a lokalitě prodeje.
  • Cena zadlužitelná – tato cena se používá při odhadu ceny nemovitosti za účelem hypotéky. Jak už zaznělo výše, bývá obvykle nižší než cena kupní, což může kupujícímu způsobit nepříjemnosti, a to hlavně v případě, pokud nemá dostatek financí na to, aby ceny dorovnal.
  • Cena zjištěná (administrativní) – zjištěnou cenu určuje takzvaný oceňovací předpis, jenž každý rok vydává Ministerstvo financí za účelem daňové spravedlnosti, tedy aby žádný plátce daně nebyl oproti jiným plátcům zvýhodněn či znevýhodněn neadekvátně zvolenou kupní cenou (na základě účinnosti zákona č. 386/2020 Sb. došlo ke dni 26. září 2020 ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí). Pomocí zjištěné ceny lze rovněž určit náhrady při vyvlastnění ve veřejném zájmu. Do roku 1990 se jednalo o jediný způsob ocenění nemovitostí.

Zcela specifická je pak kupní cena. Jedná se totiž o finální částku, za kterou nemovitost reálně prodáte. Nerozhoduje o ní tedy žádný poradce, záleží čistě na dohodě s kupujícím.

Metody oceňování nemovitosti

Při oceňování nemovitosti může odhadce použít různé metody. Nejčastější je takzvaná porovnávací metoda, kdy odhadce vypočítanou cenu nemovitosti porovnává s cenami podobných objektů, které se nacházejí ve stejné lokalitě. Další možností je pak výnosová metoda, která se používá hlavně u budoucích pronájmů. Dotýká se především investorů, kteří si musejí spočítat, zda se koupě skutečně vyplatí.

Na techničtějším posouzení nákladů na stavbu nemovitosti je pak založena metoda nákladová. Používá se především při určování ceny nových bytů, rovněž ji lze ale zvolit při zohlednění nutných oprav, jež se budou provádět na starší nemovitosti.

Od čeho se cena nemovitosti odvíjí?

Jak je možné, že někteří prodejci nabízejí byt o dispozici 3+1 za 4 miliony a jiní si za stejně řešenou nemovitost nebojí říct i o 3 miliony více? Kromě situace na trhu jako takové, kdy se ceny nemovitostí odvíjejí podle nabídky a poptávky, hraje důležitou roli i celá řada dalších faktorů.

Zásadní roli hraje výměra v m2, kdy obvykle platí základní pravidlo, že čím prostornější nemovitost, tím vyšší cena. Do výměry se přitom nepočítají jen samotné obytné pokoje, ale také terasa, lodžie i balkon. Cena za m2 však bývá oproti interiéru zhruba dvakrát nižší. V případě rodinného domu je pak samozřejmě nutné počítat i se zahradou či jinými pozemky, které k nemovitosti náleží.

Dalším faktorem, který může s cenami nemovitostí zamávat, je dispozice. Zájemci zpravidla preferují neprůchozí pokoje, toaletu oddělenou od koupelny i kuchyňský kout v obývacím pokoji. V neposlední řadě je důležitý i celkový stav nemovitosti. Kromě jejího stáří a použitých materiálů rozhoduje také:

  • stav elektroinstalace,
  • stav oken,
  • způsob vytápění,
  • případná rekonstrukce.

Co si prodejci či kupující mnohdy zprvu neuvědomují, je to, jak velký vliv může mít na cenu bytu či domu lokalita, ve které se nachází. Konkrétně se zohledňuje hlavně:

  • dopravní dostupnost (byty u metra a tramvaje mohou být o 10–15 % dražší),
  • občanská vybavenost (obchody, školy, úřady, parky, dětská hřiště),
  • územní plán a chystané projekty.

Odhad ceny bytu

Výše popsané informace platí víceméně jak při odhadu ceny bytu, tak rodinného domu. V případě prvního ze zmíněných je ale třeba myslet na pár dalších specifik, která mohou s cenou výrazně zahýbat. V první řadě hraje důležitou roli vlastnictví tohoto bytu. Družstevní byty se totiž obecně prodávají o 10–20 % levněji než byty v osobním vlastnictví.

Rozdíl v prodejní ceně je pak patrný také mezi panelovými a cihlovými domy, kdy se první ze zmíněných stále prodávají za výrazně nižší ceny (až o 20 %). Hodnotu pak může ještě snížit umakartové jádro bytu či starší elektroinstalace. V neposlední řadě záleží rovněž na umístění bytu, kdy ty jižně orientované mají oproti těm severním značnou výhodu, a to zhruba 5 % ceny.

Důležité je také patro, ve kterém se byt nachází, přičemž obecně platí pravidlo, že nejnižší cenu mají ty přízemní. Co se týče ostatních bytů, tam je cena vyrovnaná, tedy v případě, že se v domě nachází výtah. Výjimku pak mohou představovat podkrovní byty, které mohou být v některých případech předělány do luxusních apartmánů, pak samozřejmě stoupá i jejich cena.

Na cenu bytu může mít v neposlední řadě vliv také stav společných prostor panelákového či cihlového domu, ale také třeba stav fasády (zateplení), oken i střechy.

Odhad ceny nemovitosti pro hypotéku

S oceňováním nemovitosti za účelem hypotečního úvěru se lidé setkávají poměrně často. Ocenění nemovitosti je totiž jednou z podmínek pro jeho schválení, a to nejen při koupi nového domu či bytu, ale také během rekonstrukce či výstavby. Zkrátka a dobře zásahů, které jsou financovány pomocí hypotéky.

S výběrem odhadce si v tomto případě nemusíte dělat starosti, každá banka spolupracuje s několika desítkami odhadců, a to v rámci celé České republiky. Při vyřizování hypotéky vám proto automaticky některého přidělí, anebo si z jejich nabídky sami vyberete. V případě, že jste si odhad za účelem hypotéky již nechali předem sami zpracovat, poraďte se nejprve s hypotečním specialistou, zda vám podle něj banka odhad uzná. Obecně však banky akceptují pouze ty odhady, které nejsou starší než půl roku a byly vypracovány odhadcem, který s danou institucí spolupracuje.

Jak probíhá odhad nemovitosti?

Nejprve je nutné se s konkrétním odhadcem domluvit na termínu prohlídky oceňované nemovitosti. Pokud prohlídku nezajišťujete přímo vy, ale například realitní makléř či jiná osoba, nezapomeňte hypotečnímu specialistovi předat potřebné kontaktní informace.

Samotná prohlídka většinou trvá zhruba hodinu, záleží ovšem na velikosti nemovitosti. Odhadce si celý objekt prohlédne, naměří a vyfotí si interiér i exteriér. Zajímat ho budou veškeré místnosti, tedy i sklepy, půdy či balkony. Pokud k nemovitosti náleží zahrada či jiné pozemky, bude se zajímat i o ně. Aby prohlídka proběhla bez zbytečného zdržování, je dobré si dopředu připravit veškerou dokumentaci, která k objektu náleží. Odhadce bude zajímat také celá řada dalších informací, ujistěte se proto, že na ně znáte odpověď. Konkrétně se jedná o:

  • stáří nemovitosti,
  • rok a rozsah případné rekonstrukce,
  • vady (vlhkost, popraskané zdivo…),
  • stavební materiál,
  • počet a velikost místností,
  • způsob vytápění,
  • napojení na inženýrské sítě,
  • orientace ke světovým stranám,
  • příslušenství domu (studna, garáž…),
  • aktuální nájemní vztahy a věcná břemena.

Po prohlídce má odhadce čas na to, aby veškeré informace zpracoval. Tato doba se liší v závislosti na aktuální vytíženosti odhadce, ale také rozsahu stavby. Zpravidla je ovšem ocenění zpracované do jednoho týdne. V tomto horizontu ho odhadce předá bance, která vás s výsledkem následně seznámí.

Na jakou hodnotu se nemovitost oceňuje?

Určení ceny nemovitosti se vždy odvíjí od způsobu, jakým hypotéku využijete. Obecně se v tomto případě můžete setkat se třemi typy cen:

  • tržní cenou – pokud budete hypotékou financovat již existující nemovitost,
  • budoucí cenou – v případě rekonstrukcí a výstaveb,
  • minimální cenou – která se používá u rozsáhlých rekonstrukcí, kdy hodnota nemovitosti v určitou chvíli poklesne na své minimum.

Odhad nemovitosti online

V dnešní době lze samozřejmě využít i možnosti orientačního odhadu nemovitosti online, který nabízejí některé banky či jiné společnosti. Cena nemovitosti se v tomto případě určuje zpravidla pomocí fotografií, výměry a popisu objektu. Tato forma ocenění bývá zdarma, někdy se ale může pohybovat i v řádech několika set korun. Nevýhodou odhadu nemovitosti online je však skutečnost, že mu chybí lidský faktor, výslednou cenu je proto nutné brát pouze jako orientační. Pro získání přesné hodnoty nemovitosti je třeba se obrátit na profesionálního odhadce.

Cena odhadu nemovitosti

Pokud i vy sháníte služby odhadce, pravděpodobně vás bude zajímat, jaká je cena za odhad nemovitosti. Záleží vždy na konkrétním případu. Ceny odhadu bytu a domu se liší. A jak už zaznělo výše, některé realitní kanceláře či banky poskytují odhad nemovitosti dokonce zcela zdarma, a to bez ohledu na typ objektu.

Obecně bývají odhady bytů levnější, služby odhadce vás mohou vyjít zhruba na 3000 až 4000 Kč. U domů může být cena i o několik tisíc korun vyšší. Je ale vždy nutné počítat s tím, že konečná suma se odvíjí od toho, kolik času a práce zpracování odhadu zabere. Obecně se dá tedy říct, že platí, že čím více listů vlastnictví nebo pozemků k nemovitosti patří, tím vyšší bude i cena odhadu. O něco levnější pak bude odhad ceny pozemku, který může vyjít zhruba na 1500 až 2000 Kč.

Něco jiného je takzvaná dohlídka stavby. Jedná se o odhady prováděné při rekonstrukci či výstavbě. Banka v tomto případě na základě odhadu ověřuje, zda byly veškeré poskytnuté peníze skutečně investovány. Tato forma odhadu stojí zhruba 1500 Kč.

Kdy se provádí odhad nemovitosti?
Odhad nemovitosti se provádí hned z několika důvodů. Nemovitost si typicky nechává ocenit její prodejce, který chce předejít tomu, aby ji prodal pod cenou. Kupující se tímto krokem naopak ujišťuje, že objekt nepřeplatí. Ocenění nemovitosti je potřeba také pro účely dědického řízení anebo v případě, že chcete koupi, výstavbu či rekonstrukci financovat pomocí hypotečního úvěru. 
Kdo provádí odhad nemovitosti?
Orientační odhad nemovitosti si může kdokoli provést online, přesný odhad však zajistí jen odhadce. Tím může být buď soudní znalec, kterého lidé volí v případě soudních sporů, nebo dále soukromník, typicky třeba realitní makléř, kterého klienti oslovují převážně v případě prodeje či koupě nemovitosti, ale také během dědického řízení. Třetí možností je pak bankovní odhadce, který odhad provádí pro účely hypotéky. 
Jaké jsou ceny nemovitosti?
Každá nemovitost může mít více různých „cenovek“. Záleží totiž na způsobu ocenění. V tomto smyslu rozlišujeme například tržní cenu nemovitosti, což je obvyklá částka, za kterou pořídíte nemovitosti obdobného typu. Tato cena se odvíjí od času a lokality prodeje. Další je zadlužitelná cena, která se používá při odhadu ceny nemovitosti za účelem hypotéky, a cena zjištěná, která do roku 1990 představovala jediný způsob ocenění nemovitostí. Specifická je pak kupní cena, jejíž výše závisí pouze na dohodě prodávajícího s kupujícím. 
Kolik stojí odhad ceny nemovitosti? 
Některé banky a realitní kanceláře nabízejí odhad ceny nemovitosti zcela zdarma. V případě soukromníků se ale ceny obecně pohybují v řádech tisíců korun. Obecně platí, že za odhad ceny bytu zaplatíte o několik tisíc korun méně než za odhad rodinného domu.