Žalobce jako člen společenství vlastníků jednotek (SVJ) se domáhal, aby soud uložil žalovanému SVJ povinnost umožnit mu nahlédnout do určených dokumentů, z nichž by si ověřil správnost hospodaření a řádnou správu majetku.
Zejména chtěl nahlédnout do bankovních výpisů žalovaného SVJ a dokumentace vztahující se k pronájmu společných prostor domu třetí osobě.
Právo vlastníka jednotky a člena SVJ na kontrolu hospodaření SVJ
Na základě § 1179 občanského zákoníku (o. z.) má vlastník jednotky (bytové nebo nebytové) právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie.
Když SVJ hospodaří podezřele a odmítá kontrolu
Existují SVJ, která nedodržují pravidla, tají detaily hospodaření před svými členy, neodpovídají na otázky svých členů, když se zajímají o hospodaření atp.
Jinak by nedocházelo k soudním sporům, o kterých vás informujeme. Vše má rub a líc. Někdy kverulanti a také neplatiči komplikují život vedení SVJ, jindy naopak vznikají mafiánské výbory SVJ, které parazitují na majetku a finančních prostředcích jeho členů, nehospodaří transparentně a brání se kontrole.
Nižší soud rozhodl o zpřístupnění bankovních výpisů, ale částečně začerněných
Soud prvního stupně uložil žalovanému SVJ povinnost umožnit žalobci (jako členovi SVJ) nahlížení do bankovních výpisů SVJ. Jenomže vedení SVJ se odvolalo a odvolací soud změnil jeho povinnost tak, že SVJ musí umožnit žalobci nahlížení do bankovních výpisů, ovšem s anonymizací tak, aby z nich nebylo zřejmé číslo bankovního účtu a kód banky, kam odcházejí nebo odkud přicházejí peníze. Případ se proto dostal na základě dovolání člena SVJ k Nejvyššímu soudu.
Kontrola hospodaření osoby odpovědné za správu domu a pozemku
Smyslem oprávnění vlastníka jednotky dle § 1179 o. z. je umožnit mu přesvědčit se, jak osoba odpovědná za správu domu a pozemku hospodaří a dům a pozemek spravuje. Zda tak činí v souladu s oprávněnými zájmy a potřebami vlastníků jednotek, s péčí řádného hospodáře, s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí, shrnul Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku ze dne 12. 3. 2025 (spis. zn. 26 Cdo 78/2025). A dále posoudil a rozhodl sporný případ.
Člen SVJ odpovídá za dluhy SVJ, tak musí mít právo na kontrolu
Vlastník jednotky (bytové nebo nebytové čili člen SVJ) zde přitom má významný právní zájem; jde zde mj. o otázku jeho vlastnictví, jeho odpovědnosti za dluhy spojené s takovým hospodařením či správou, nebo ručení za dluhy společenství vlastníků jednotek, jehož je ze zákona členem (viz § 1192, § 1194 odst. 2 o. z.).
Proto musí být rozsah a obsah oprávnění vlastníka jednotky dle § 1179 o. z. vykládán tak, aby mu tento právní zájem umožnil náležitě prosadit; náležité prosazení práva kontroly hospodaření a správy vlastníkem jednotky je zde prostředkem ochrany jeho práv a právem chráněných zájmů.
Co umožňuje kontrolu hospodaření, musí být členům SVJ zpřístupněno
Z hlediska rozsahu a obsahu písemností osoby odpovědné za správu domu a pozemku vznikajících v souvislosti s jejím hospodařením a správou, do nichž má vlastník jednotky právo nahlédnout, je třeba vždy zodpovědět otázku, jak tyto písemnosti mohou vlastníku jednotky přispět k řádné kontrole. Jde o věcný vztah takových písemností k uvedeným oblastem.
Výpisy z účtu u banky společenství vlastníků jednotek, jehož je vlastník jednotky ze zákona členem a jež spravuje dům a pozemek a hospodaří se svým majetkem pro účely takové správy, jsou takovými dokumenty, jež mají značnou vypovídací hodnotu nejen ve vztahu k tomu, jak jsou dům a pozemek spravovány, nýbrž především rovněž ohledně toho, jak SVJ (coby osoba odpovědná za správu při správě domu a pozemku) hospodaří.
Současně pro náležité prosazení práva kontroly hospodaření a správy domu a pozemku vlastníkem jednotky je nezbytné, aby k nim měl vlastník jednotky přístup (mohl do nich nahlédnout) v takové podobě (a informační úrovni, hodnotě), v jaké je má k dispozici právě SVJ. Jinými slovy nikoliv v podobě „pro něj“ limitované, informačně omezené.
Jen při možnosti vyhodnocení všech těch informací, jež se z nich podávají SVJ pro účely výkonu správy domu a pozemku a hospodaření, může takovou kontrolu vlastník jednotky provést úplným a řádným způsobem.
Takovou potřebnou informací je přitom též údaj o čísle bankovního (proti)účtu a kódu banky, na nějž a z nějž jsou z bankovního účtu společenství prováděny peněžní transakce.
Člen SVJ nesmí zjištěné údaje zneužít, sloužit mu musí jen ke kontrole hospodaření
Uvedené zákonné oprávnění vlastníka jednotky je pak v souladu s ust. čl. 6 odst. 1 písm. c) nařízení GDPR, ze strany společenství stále jde o zpracování v odpovídajícím rozsahu nezbytné pro splnění její právní povinnosti dle § 1179 o. z.
Již proto též nejde o neoprávněný zásah do práva na ochranu osobních údajů jiných osob.
Vlastník jednotky je samozřejmě s takto obdrženými informacemi povinen nakládat v souladu s účelem, za kterým je obdržel, a při šetření práv a oprávněných zájmů jiných osob. Je vhodné, aby povinnost mlčenlivosti nahlížejícího vlastníka jednotky ve vztahu ke třetím osobám o údajích, které zjistil, byla upravena ve stanovách společenství vlastníků jednotek.
ČLÁNKY DO MAILU