Rozhodli jste se bydlet ve vlastním a z nabídky trhu vybíráte rodinný dům. Vyhlédnete si několik favoritů, ať už novostaveb, či starších rodinných domů. Některé jsou přes realitní kanceláře, jiné prodávají soukromé osoby.
Domluvíte si prohlídku, ale při ní trochu narazíte. Realitní makléř, popřípadě přímo majitel nemovitosti, vám chce prohlídku umožnit tak napůl. Například vás nechce vzít do sklepa, protože tam má nepořádek a moc věcí. Nebo vám nechce ukázat koupelnu či ložnici, protože tam před vaší návštěvou zavřel domácí zvířata.
Vám se to pochopitelně nezamlouvá. Kupujete nemovitost za několik milionů a nechcete kupovat zajíce v pytli. Opravdu má majitel důvod, který uvádí, nebo vám něco tají? Co když tam neschovává nepořádek nebo zvířata, ale pokoj v havarijním stavu, kde nefunguje elektřina nebo je tam díra ve zdi?
Co byste měli vidět?
Před koupí nemovitosti se doporučuje, abyste se podrobně seznámili s jejím stavem, a to po více stránkách. Měli byste znát právní stav nemovitosti, zda je na ní zástavní právo, věcné břemeno apod. Dále byste se měli seznámit s faktickým stavem nemovitosti, tedy s tím, co je její součástí či příslušenstvím. Pokud k nemovitosti patří např. garáž, sklep, je vhodné prohlídku provést i tam.
Doporučuje se také ověřit si v příslušných dokladech, co všechno je po právní stránce převáděno. Ověřit si to můžete například v prohlášení vlastníka, v nabývacím titulu od prodávajícího či v přehledu vlastnictví prodávajícího z katastru nemovitostí.
Povinnost prohlídky před koupí není, ale…
Občanský zákoník bohužel výslovně nestanovuje prodávajícímu, aby vám jakožto kupujícímu umožnil před uzavřením kupní smlouvy prohlídku nemovitosti. To ale neznamená, že nemáte právo nemovitost vidět. Prohlídka je v zákoně řešena spíše ve vztahu povinnosti kupujícího si nemovitost po převzetí řádně prohlédnout tak, aby se mohl přesvědčit, že vše odpovídá smlouvě, a mohl vytknout případné vady,
uvedla pro Měšec.cz advokátka Tereza Maňáková z advokátní kanceláře Knotek Maňáková.
Důležitým znakem koupě je totiž i předání a převzetí věci. A občanský zákoník výslovně uvádí, že vy jako kupující nejste povinni zaplatit kupní cenu nemovitosti předtím, než si ji prohlédnete. To ovšem platí pouze tehdy, nesjednají-li si strany jinak – např. tak, že kupující je povinen uhradit kupní cenu už po podpisu smlouvy,
dodává advokátka Tereza Maňáková.
Pokud se tedy nerozhodnete podepsat kupní smlouvu s ustanovením, že zaplatíte ihned po podpisu a bez prohlídky nemovitosti, máte právo zaplatit až tehdy, když se seznámíte se skutečným stavem nemovitosti.
Neumožnili vám prohlídku? Riskují spíše oni než vy
Pokud vám prodávající neumožní prohlídku nemovitosti před její koupí, riskuje spíše on. Oba se totiž musíte shodnout na obsahu kupní smlouvy a prodávající je povinen odevzdat vám nemovitost ve stavu, jaký ve smlouvě deklaruje. A vy jako kupující máte právo si ve smlouvě vymínit různé vlastnosti nemovitosti.
Můžete například trvat na tom, aby bylo do kupní smlouvy zaneseno, že nemovitost má určitý počet pokojů o konkrétní výměře, aby byl ve smlouvě specifikován technický stav pokojů i celé nemovitosti atd. Pokud kupující po předání zjistí, že nemovitost tomuto jeho požadavku neodpovídá, bylo plněno vadně,
dodává advokátka Tereza Maňáková.
Právě neumožněním prohlídky nemovitosti nebo jen umožněním částečné prohlídky před koupí riskuje prodávající to, že kupní smlouva bude nakonec neplatná a vy nezaplatíte, protože došlo k omylu v podstatných náležitostech smlouvy. Případně můžete následně od smlouvy odstoupit pro závažné vady nebo požadovat slevu z kupní ceny. Dle § 2084 má totiž prodávající povinnost upozornit kupujícího již při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví. Pokud tak neučiní, odpovídá i za zjevné vady, které na nemovitosti byly už při uzavření smlouvy,
informuje Tereza Maňáková.
V případě, že tedy prodávající věděl o tom, že vám neukazuje nějakou část nemovitosti, protože má nějaké vady, a neupozornil vás na to, nemůže se zpětně odvolat, že jste si nestěžovali včas.
Informovat vás musí i realitní kancelář
I kdybyste kupovali nemovitost přes realitní kancelář, nic to nemění. Jakožto zájemce o koupi vás musí informovat o tom, jaké má nemovitost závady a omezení. Kromě toho vám musí říct o závadách, o kterých sám ví nebo o nich vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. Pokud se tedy s nemovitostí realitní makléř seznámil a mohl zjistit, že např. nefunguje elektřina, a tuto skutečnost zájemci neoznámil, může zájemce bez sankce odstoupit od zprostředkovatelské smlouvy,
dodává Tereza Maňáková.
Na prohlídce můžete trvat
Je zcela logické, že pokud vám majitel nemovitosti či realitní makléř nechce umožnit prohlídku celé nemovitosti, měli byste být obezřetní. Může a nemusí jít o snahu zakrýt nějaké vady a nedostatky.
V takovém případě je dobré na prohlídce trvat smluvně. Zájemce by měl trvat na zpřístupnění celého předmětu převodu jako podmínce pro uzavření smlouvy,
radí Tereza Maňáková.
A jak je to u dražby?
U veřejných dražeb ale platí trochu jiná pravidla. Tam je povinnost prohlídky formálně zakotvena v zákoně o veřejných dražbách. Účastníkům dražby musí být umožněna prohlídka nemovitosti alespoň ve dvou termínech uvedených v dražební vyhlášce, které nesmí být ve stejný den. I tak se ale může stát, že vlastník nemovitosti zkrátka prohlídku neumožní. Pak bude prohlídka provedena v rámci možností a není to důvodem pro neplatnost dražby.
Neukázali mi nemovitost, tak nekoupím?
Samozřejmě se zcela logicky nabízí možnost, že když vám prodávající celou nemovitost neukáže, tak ji prostě nekoupíte a poohlédnete se jinde. To bývá často nejjednodušší řešení.
Pokud by se vám však líbila a z nějakého důvodu jste chtěli koupit právě tuto nemovitost, například kvůli lokalitě či jiným parametrům, je dobré vědět, jaká máte v takové situaci práva a co můžete dělat.
ČLÁNKY DO MAILU