Vlastní-li určitou věc více osob, může mezi nimi docházet (a často také dochází) ke sporům ohledně nakládání s tímto majetkem. Spoluvlastnictví však není povinností a lze se z něj vyvléci.
Ze zásady upravené v ust. § 1140 odst. 1 nového občanského zákoníku (NOZ), že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat, vyplývá, že kterýkoliv ze spoluvlastníků může žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví nebo o zrušení spoluvlastnictví jako celku (ust. § 1140 odst. 2 NOZ). Toto pravidlo zrušený občanský zákoník nestanovil, ale soudní praxe jej samozřejmě respektovala a realizovala.
Jak z toho ven
Spoluvlastnictví lze samozřejmě v prvé řadě zrušit a vypořádat dohodou spoluvlastníků, ale ne vždy toho lze dosáhnout. Tato možnost ztroskotá na tom, že se spoluvlastníci prostě nedokáží dohodnout. Mají tedy možnost obrátit se na soud se žalobou, ve které se budou domáhat zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Soud pak zkoumá, zda je možné reálné rozdělení věci a zda jej lze uskutečnit za rozumné přiměřené náklady.
Pokud to lze, má tato varianta přednost. Pokud to nelze, nebo by se reálným rozdělením věci podstatně snížila její hodnota, soud přikáže věc do vlastnictví jednomu nebo více spoluvlastníkům za přiměřenou náhradu, která se vyplácí těm, kteří o spoluvlastnictví přijdou. Tady je třeba, aby alespoň jeden ze spoluvlastníků byl solventní. Pokud není, nařídí soud prodej věci s tím, že výtěžek se rozdělí mezi spoluvlastníky podle velikosti jejich majetkových podílů.
Ne vždy je zrušení spoluvlastnictví vhodné
S ohledem na pestrost života a praxe ovšem občanský zákoník pamatuje též na to, že za určitých okolností nemusí být zrušení a vypořádání spoluvlastnictví vhodné, resp. žádoucí. Občanský zákoník proto v ust. § 1140 odst. 2, větě druhé, upravuje dva případy, kdy je možné žalobu na oddělení ze spoluvlastnictví nebo na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví zamítnout.
Prvním případem je „nevhodnost doby“ takového návrhu. Druhým důvodem je skutečnost, že žaloba byla podána jen k újmě některého ze spoluvlastníků.
Dále si podle ust. § 1154 a § 1157 NOZ mohou spoluvlastníci ujednat, že nebudou žádat oddělení ze spoluvlastnictví nebo zrušení spoluvlastnictví po určitou dobu, nejvýše však po dobu deseti let. Podle ust. § 1155 odst. 1 ve spojitosti s § 1157 NOZ může soud na návrh spoluvlastníka odložit oddělení ze spoluvlastnictví či jeho zrušení, má-li tím být zabráněno majetkové ztrátě nebo vážnému ohrožení oprávněného zájmu některého spoluvlastníka, a prodloužit tak trvání spoluvlastnictví, nejdéle však o dva roky. V neposlední řadě podle ust. § 1155 odst. 2 ve spojení s § 1157 NOZ může být oddělení ze spoluvlastnictví či jeho zrušení odloženo pořízením pro případ smrti.
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. 12. 2015, spis. zn. 22 Cdo 5159/2014, se blíže vyjadřuje k otázce, za jakých okolností lze žalobu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví z důvodů uvedených v § 1140 odst. 2 NOZ zamítnout.
Pravidla upřesněná Nejvyšším soudem
Pro posouzení doby nevhodné ke zrušení spoluvlastnictví ve smyslu ust. § 1140 odst. 2 NOZ jsou rozhodné přechodné objektivní poměry týkající se společné věci, nikoliv osobní poměry spoluvlastníka (spoluvlastníků). Pro posouzení, zda by některému spoluvlastníku vznikla újma, jsou podstatné subjektivní okolnosti přechodné povahy. (Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. 12. 2015, sp. zn. 22 Cdo 5159/2014.)
Nevhodnost doby pro rozdělení majetku
Prvním z důvodů pro možné zamítnutí žaloby o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je tedy nevhodnost doby, kdy je o to ze strany žalujícího spoluvlastníka žádáno. Kritérium nevhodnosti doby se vztahuje toliko k majetku, tedy k předmětu spoluvlastnictví, nikoliv k osobním poměrům ostatních spoluvlastníků.
Advokát Jakub Celerýn uvádí jako příklad, že časová nevhodnost by mohla spočívat třeba v tom, že by soud měl o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rozhodovat krátce před tím, než se bude například finálně schvalovat dlouhou dobu připravovaný územní plán, který se může výrazně dotknout hodnoty či potenciálu pozemku.
Újma některého ze spoluvlastníků
Druhý důvod, pro který může soud zamítnout žalobu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, spočívá v tom, že zrušení a vypořádání nemá být provedeno v neprospěch ostatních spoluvlastníků. Zatímco tedy časová nevhodnost se týká objektivních okolností vztahujících se k samotnému majetku, u toho důvodu jde naopak o subjektivní kritérium vázané na spoluvlastníky.
Oba důvody musejí trvat jen dočasně, jinak by bylo spoluvlastnictví nerozdělitelné
Podstatné ovšem je, že oba shora uvedené důvody, pro něž je nutné žalobu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví zamítnout, musí mít přechodnou, resp. dočasnou povahu. Překážkou pro zrušení spoluvlastnictví proto nejsou objektivní okolnosti týkající se dotčeného majetku nebo osobní poměry spoluvlastníků, pokud jsou trvalého rázu.
Proto by například soud neměl, jak uvádí Jakub Celerýn, zamítnout žalobu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví z důvodu, že spoluvlastníci či někteří z nich jsou osoby mimo produktivní věk, a proto mají nižší příjmy a nedisponují dostatkem prostředků na vyplacení náhrady. Jde totiž sice o osobní poměry spoluvlastníků a zrušení a vypořádání spoluvlastnictví by mohlo být k jejich újmě, jedná se však o okolnost trvalého rázu. Odlišně by naopak bylo možné pohlížet na spoluvlastníka na rodičovské dovolené, jehož snížení příjmů lze skutečně považovat za dočasné.
Příklad z praxe
Soud prvního stupně zrušil spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaného (rozvedených starších manželů, kterým zůstal nemovitý majetek ve spoluvlastnictví) k nemovitostem (objekt k bydlení, hospodářská budova a pozemky) a všechny uvedené nemovitosti přikázal do výlučného vlastnictví žalovaného, přičemž uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni na vyrovnání podílu částku ve výši 1 000 000 Kč do dvou měsíců od právní moci rozsudku.
Soud prvního stupně dospěl k závěru, že přestože reálné dělení domu a pozemků je technicky možné, je spojeno s vysokými finančními náklady, navíc žalobkyně o toto řešení nemá zájem a rovněž žalovaný na stavební úpravy s předpokládanými náklady 490 000 Kč nemá finanční prostředky a vylučuje to i jeho zdravotní stav, a proto k reálnému dělení rodinného domu a pozemků přistoupit nelze, neboť to není v dané věci účelné. Jelikož nebyly zjištěny žádné skutečnosti, které by bylo možné považovat za důvody hodné zvláštního zřetele, jež by opodstatňovaly nevyhovění žalobě o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, soud prvního stupně přikázal nemovitosti do výlučného vlastnictví žalovaného, přičemž zohlednil, že žalovaný od roku 2005 nemovitosti fakticky sám užívá, stará se o ně a v rodinném domku chce nadále bydlet. Naopak žalobkyně o uvedené nemovitosti zájem nemá a má svou otázku bydlení vyřešenou.
K odvolání žalovaného odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že zrušil podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaného k nemovitostem a nařídil prodej předmětných nemovitostí pozemků s tím, že jeho výtěžek bude rozdělen mezi účastníky tak, že každý nabude ½ výtěžku. Odvolací soud se ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že reálné rozdělení předmětných pozemků není možné, neboť náklady na rozdělení věci by si vyžádaly vynaložení 490 000 Kč, což je v poměru k celkové hodnotě nemovitostí ve výši 2 020 000 Kč značně vysoká částka. Odvolací soud se proto zabýval tím, zdali je možné přikázat předmětné pozemky za přiměřenou náhradu jednomu ze spoluvlastníků, tento způsob vypořádání však předpokládá, že ten ze spoluvlastníků, kterému bude věc přikázána, má finanční prostředky na vyplacení vypořádacího podílu.
V daném případě, kdy žalovaný nemá finanční prostředky na vyplacení vypořádacího podílu žalobkyni, kdy nemá žádné úspory, jeho jediným příjmem je starobní důchod ve výši 14 000 Kč a kdy sám tvrdí svou insolventnost, nepřichází tento způsob vypořádání v úvahu. Vzhledem k tomu bylo nutno přistoupit k nařízení prodeje předmětných pozemků jako jediného možného způsobu vypořádání spoluvlastnictví mezi účastníky, když nejsou dány důvody pro zamítnutí žaloby z důvodů tvrzených žalovaným. Ty odvolací soud posoudil jako okolnosti trvalé povahy, jež nelze podřadit pod ustanovení ust. § 1140 odst. 2 nového občanského zákoníku.
Vyplatit exmanželku nechtěl, tak musí pryč
Žalovaný si podal dovolání k Nejvyššímu soudu ČR. Žalovaný upozornil na svůj vysoký věk (71 let) spojený s nepříznivým zdravotním stavem, kdy je prakticky invalidní, trpí cukrovkou a poruchou hybnosti a je schopen vykonávat chůzi jen za pomoci francouzských holí. Uvedl rovněž, že se domnívá, že žalobkyně měla v úmyslu podáním žaloby způsobit mu problémy v souvislosti s jeho bydlením. Žalobkyně o předmětné pozemky nemá zájem, otázku bydlení má za vyřešenou a sám soud prvního stupně si nebyl jistý, zda si žalovaný za část výtěžku, kterou obdrží, bude schopen zajistit jiné bydlení. V případě výkonu rozsudku odvolacího soudu by se tak mohl ocitnout bez střechy nad hlavou. Dovolatel měl tak za to, že odvolací soud nesprávně posoudil danou věc, když dostatečně nezohlednil konkrétní okolnosti případu. Odvolací soud řádně nezohlednil výjimky z práva požadovat zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, čímž dochází na straně žalovaného k nenapravitelné újmě. Požadoval, aby se případ znovu vrátil k soudu prvního stupně k novému projednání.
Žalobkyně odmítla, že by v případě zrušení spoluvlastnictví a prodeje předmětných pozemků byl žalovaný postižen na svých právech a došlo by u něj k tvrzené nenapravitelné újmě, když v případě prodeje by obdržel finanční částku, která by mu posloužila k zajištění bydlení, a ještě by mu zbyla nezanedbatelná částka na jeho další potřeby. Co se týče finančních nákladů žalovaného vzniklých v souvislosti s užíváním domu, mohl na tyto náklady použít finanční částku ve výši 73 521 Kč, která byla uspořena za trvání manželství a připadla žalovanému. Žalobkyně je rovněž starší osobou, která pobírá starobní důchod ve výši 12 714 Kč, přičemž za nájemné a služby spojené s užíváním bytu platí částku 7 600 Kč. Pokud by byla situace vyřešena tak, jak navrhuje žalovaný, byla by krajně znevýhodněna a reálně by situace vypadala tak, že by žalovaný sám nadále užíval celý rodinný dům a předmětné pozemky a žalobkyně by nadále musela bydlet v prozatímně zajištěném bydlení. Požadovala odmítnutí žaloby.
Závěry Nejvyššího soudu ČR
Nejvyšší soud ČR dospěl k závěru, že pro posouzení nevhodné doby k požadavku na zrušení spoluvlastnictví jsou rozhodné přechodné objektivní poměry týkající se společné věci, nikoliv osobní poměry spoluvlastníka (spoluvlastníků), zatímco pro újmu některého spoluvlastníka (spoluvlastníků) jsou podstatné jejich subjektivní poměry přechodné povahy.
Z toho je zřejmé, že námitky proti oddělení ze spoluvlastnictví či proti jeho zrušení se musejí vztahovat ke skutečnostem, pro něž se momentálně (dočasně) jeví „pro tentokrát“ namístě nevyhovět oddělení ze spoluvlastnictví či zrušení spoluvlastnictví. Dojde-li však ke změně okolností, pro které by došlo k zamítnutí žaloby (například překážka zcela odpadne), nebude původní zamítavé rozhodnutí bránit novému projednání věci. Musí tak jít o skutečnosti, u kterých je dán objektivní předpoklad jejich možné změny, v důsledku které by nastalá změna poměrů umožnila opětovné projednání požadavku na zrušení spoluvlastnictví.
Řešení případu
V předmětné věci dovolatel tvrdil, že „zůstává otázkou, zdali žalobkyně vzhledem na konkrétní situaci a dosavadní postoj k dispozici s předmětnými pozemky nepodala žalobu v nevhodnou dobu“. Tato námitka je zcela nekonkrétní, žalovaný jí nevystihuje žádnou skutečnost objektivního charakteru, která by se vztahovala ke společným věcem, a proto odvolací soud zcela správně dovodil, že nebyly shledány důvody pro zamítnutí zrušení a vypořádání spoluvlastnictví pro „nevhodnost doby“.
Dovolatel nicméně namítal konkrétní subjektivní okolnosti (vysoký věk, zdravotní potíže, úzká citová vazba k domu), které zjevně mají mířit k hledisku újmy způsobené žalovanému.
Právo bydlení?
V rozsudku ze dne 26. října 2011, spis. zn. 22 Cdo 1236/2009, Nejvyšší soud ČR uvedl, že „pro rozhodnutí o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k domu je otázka zajištění bydlení pro ty spoluvlastníky, kteří ztrácejí či mohou ztratit právní důvod k bydlení ve vypořádávaném obytném domě, vždy významná, nicméně je ji třeba posuzovat v kontextu všech dalších relevantních okolností“.
Podle názoru dovolacího soudu je zajištění bytové potřeby účastníků důvodem, ke kterému je třeba při zvažování možnosti zamítnutí žaloby na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví přihlížet. Soud musí vzít v úvahu mimo jiné i okolnosti, za kterých došlo k nabytí spoluvlastnického podílu, dále přihlédnout k tomu, zda spoluvlastníci užívají část domu (resp. byt v domě) v rozsahu odpovídajícím jejich spoluvlastnickému podílu, a zvážit, zda výše poskytnuté náhrady jim umožní si pořídit jiné bydlení; přitom je třeba vzít v úvahu i rozdíl mezi právním postavením osoby bydlící v bytě na základě věcněprávního titulu (zde spoluvlastnictví) a nájemníka bytu.
Významný pro rozhodnutí může být i špatný zdravotní stav účastníků a nutnost zachovat bydlení rodinným příslušníkům (rodičům). Tyto okolnosti ovšem nelze posuzovat izolovaně od dalších zjištěných skutečností, jakými jsou např. nutnost zajistit řádnou údržbu domu, resp. vyhrocené špatné vztahy mezi účastníky; vždy je však třeba se jimi zabývat, zvažovat oprávněné zájmy všech účastníků a v případě rozporu těchto zájmů vysvětlit, proč byla dána přednost jen některým z nich“.
Odvolací soud dospěl podle názoru Nejvyššího soudu ČR ke správnému závěru, že nejsou splněny podmínky pro zamítnutí žaloby ve smyslu § 1140 odst. 2 nového občanského zákoníku, když uzavřel, že všechny žalovaným uváděné okolnosti (vyšší věk, zdravotní stav a úzké citové vazby na dům) nejsou okolnostmi dočasného charakteru, nýbrž naopak charakteru trvalého, u nichž z objektivních důvodů nelze očekávat žádné změny. Proto neshledal důvody k zamítnutí žaloby z důvodů § 1140 odst. 2 o. z. a jeho závěry jsou v daném ohledu zcela správné.
Nemůže jít o zneužití práva?
Odvolací soud při hodnocení možného zneužití práva ze strany žalobkyně správně přihlédl nejen k (dlouhodobé) situaci žalovaného, nýbrž přihlédl i k oprávněným zájmům žalobkyně, přičemž dovodil, že by zamítnutím žaloby žalobkyně významně utrpěla na svých právech. Pokud by totiž byla „pro tentokrát“ žaloba zamítnuta z důvodu existence okolností trvalejšího charakteru, kam beze sporu patří vyšší věk i špatný zdravotní stav, který se ve stáří nezřídka vyskytuje, žalobkyně by své právo na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví mohla v budoucnu jen stěží znovu uplatnit, a došlo by tak de facto ke zkonstruování neměnného stavu, ze kterého by profitoval prakticky jen žalovaný.
Ostatně okolnosti vyššího důchodového věku a příjem ze starobního důchodu, na které poukazuje žalovaný, jsou okolnostmi, které jsou obdobně dány i na straně žalobkyně, která navíc musí vynakládat finanční prostředky na uspokojování její potřeby bydlení. Zachování spoluvlastnického vztahu při dlouhodobých neshodách mezi účastníky pak zjevně vylučuje i okolnost, že by žalobkyně mohla předmětné nemovitosti také užívat a reálně využívat jejich užitnou hodnotu.
Dovolací soud dále zdůraznil, že žalovaný předmětné nemovitosti užívá výlučně sám po dobu více jak 8 let (od roku 2005), když žalobkyně se od žalovaného odstěhovala pro neshody se žalovaným, přičemž po tuto dobu své bydlení žalovaný nikterak neřešil a žalobkyně si zajišťovala uspokojení potřeby bydlení jiným způsobem spojeným s vynakládáním finanční prostředků.
Za této situace při existujících neshodách mezi účastníky muselo být žalovanému zřejmé, že se žalobkyně kdykoliv může domáhat řešení spoluvlastnického vztahu zejména za situace, kdy pro tvrzené neshody se žalovaným společně nemovitosti neužívají i jenom proto, aby mohla profitovat z majetkové hodnoty, která je s jejím spoluvlastnickým vztahem spojena a kterou jinak využíval toliko žalovaný užívající nemovitosti nad rámec jeho spoluvlastnického podílu.
Vytýká-li žalovaný tvrzený nezájem žalobkyně o řešení spoluvlastnického poměru v době před podáním žaloby, zcela shodnou výtku je možno adresovat také žalovanému tím spíše, že v tomto období užíval předmětné pozemky sám a žalobkyně byla z jejich užívání fakticky vyloučena bez odpovídající kompenzace. Soud prvního stupně také s ohledem na žalovaným tvrzenou úzkou citovou vazbu k předmětným nemovitostem rozhodl, že je přikáže za náhradu do vlastnictví žalovanému, což však žalovaný odmítl s tím, že by si nejspíše přál zachován současný stav, kdy žalobkyně ponechá žalovanému bezúplatně předmětné nemovitosti ve výlučném užívání.
Dovolací soud se přes značnou citlivost otázky domnívá, že zpeněžením předmětných pozemků v hodnotě přesahující 2 000 000 Kč, z jehož výtěžku žalovanému připadne rovná polovina, bude mít žalovaný přinejmenším dostatečný finanční základ k tomu, aby si zajistil jiné slušné bydlení na stáří, když ostatně i žalobkyně uspokojuje svou potřebu bydlení prostřednictvím nájemního vztahu. Potřeba řešení otázek spojených s uspokojováním potřeby bydlení je imanentní vždy při zrušení a vypořádání spoluvlastnického vztahu, přičemž prvorepubliková judikatura vycházela výslovně z toho, že prodeji společné nemovitosti není na závadu ani to, že spoluvlastník „pozbude bytu a že za bytové tísně nebude s to, by si opatřil nový byt“.
Musíte se umět dohodnout, nebo chápat, že práva mají všichni spoluvlastníci
Již samotná podstata spoluvlastnického poměru je z povahy věci spojena vždy s nutností vědomí, že o společných záležitostech týkajících se společných věci rozhodují vždy spoluvlastníci, kteří namnoze nemusí vystupovat jednotně a mohou zastávat i odlišné názory, a stejně tak si každý ze spoluvlastníků musí být vědom, že druhý spoluvlastník může kdykoliv uplatnit právo na zrušení spoluvlastnictví (nejsou-li splněny předpoklady odkladu zrušení spoluvlastnictví).
Jestliže žalovaný vytýká žalobkyni, že před podáním žaloby se na něj s takovým požadavkem neobrátila, je zřejmé, že i kdyby tak žalobkyně učinila, ačkoliv stejnou aktivitu mohl a měl vyvinout i žalovaný, má-li zájem nemovitosti trvale do budoucna užívat, na podstatě věci by to nemohlo ničeho změnit, protože v průběhu řízení ze strany žalovaného nebyla uplatněna žádná alternativa likvidace nebo zachování spoluvlastnického vztahu, která by byla pro oba účastníky přijatelná, což se ostatně projevilo i v konečném způsobu vypořádání spoluvlastnictví, kde žalovaný nesouhlasil ani s přikázáním předmětných nemovitostí do jeho výlučného vlastnictví.
Jestliže totiž žalovaný chce i nadále předmětné pozemky užívat výlučně sám, ale není ochoten poskytnout žalobkyni žádnou formu finančního vypořádání, je podle přesvědčení dovolacího soudu bez jakýchkoliv pochybností zřejmé, že ani mimosoudní jednání účastníků nemohlo vést k žádnému rozumnému řešení, které by bylo přijatelné pro obě strany.
Nejvyšší soud ČR tedy dovolání žalovaného zamítl.
Použitá literatura: Celerýn, J.: Důvody pro neprovedení zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, epravo.cz, 8. 3. 2016
