Na návrh osoby odpovědné za správu domu (typicky společenství vlastníků jednotek čili jeho výboru) může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. (§ 1184 odst. 1 o. z. )
Kdo může navrhnout prodej bytové jednotky a kdo s tím musí souhlasit
K podání takové žaloby není tedy aktivně legitimován (oprávněn) jednotlivý vlastník jednotky, ale jen osoba odpovědná za správu domu tj. společenství vlastníků nebo správce).
S podáním žaloby musí souhlasit většina všech vlastníků jednotek, nepřihlíží se však k hlasu právě toho vlastníka, jehož se prodej jednotky týká (§ 1184 odst. 3 o. z.)
Počet hlasů se tak neodvíjí od velikosti podílu na společných částech, ale od tzv. „hlav“ (tzn. jeden vlastník ═ jedna „hlava“, spoluvlastníci jedné jednotky se přitom považují za jednoho vlastníka, představují tedy „jednu hlavu“), aby se zamezilo zneužití ze strany vlastníků s vyšším podílem na společných částech.
Podání žaloby musí předcházet písemná výstraha a vlastníkovi, jemuž je adresována, musí být k nápravě (zdržení se porušování povinností, popř. odstranění následků porušování povinností) poskytnuta přiměřená lhůta, která nesmí být kratší než 30 dní. (Její náležitosti stanoví § 1184 odst. 2 o. z.)
Prodej jednotky nepochybně představuje velký zásah státu do práva vlastnit majetek, proto musí být až poslední možností, jak ve zcela mimořádných případech ochránit výkon práv ostatních vlastníků, kdy k nápravě nepostačují jiné, méně závažné postupy a opatření (např. žaloba, na jejímž základě bude vlastníkovi jednotky zakázána určitá činnost).
Proto také zákon stanoví, že prodej jednotky je možný jen v případě, že vlastník jednotky porušuje své povinnosti „způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek“.
Nežádoucí jednání vlastníka jednotky musí dosáhnout vysoké intenzity a mít významný dopad do výkonu práv ostatních vlastníků. Má-li být porušování povinností vlastníkem jednotky kvalifikované, nepostačí, pokud vlastník jednotky „pouze“ porušuje své povinnosti, aniž by tím v požadované intenzitě zasahoval do práv ostatních vlastníků jednotek.
Naproti tomu není nezbytné, aby se jeho jednání dotýkalo všech ostatních vlastníků; není vyloučeno, že bude zasahovat do práva jen některých vlastníků jednotek v domě.
Porušování povinností hodnotí soud
V občanském zákoníku nejsou pojmy (na jejichž vymezení závisí možnost nařídit prodej jednotky podle ust. § 1184 o. z.) porušování povinnosti, a to „způsobem podstatně omezujícím“ či „znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek“ definovány, zákon ani výslovně nestanoví, z jakých hledisek má soud při posuzování této otázky vycházet.
Formulace, podle níž vlastník jednotky porušuje své povinnosti „způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek“, tak ponechává na soudu, aby posoudil, zda závadné jednání vlastníka jednotky lze podřadit pod takto označené jednání.
Soud může příkladmo zohlednit, zda a v jaké míře dochází k zasahování do (spolu)vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek, do jejich užívacích práv, a to jak k bytům (nebytovým prostorám), tak i ke společným částem domu a pozemku, poškozování společných částí. Úloha soudu je velmi významná, když musí vyvážit ochranu vlastnického práva vlastníka a zájem ostatních vlastníků na nerušeném užívání jednotek.
Někdy může být situace jednoznačná, kdy problémový vlastník terorizuje ostatní, ale na druhou stranu se může stát neoblíbený vlastník terčem šikany ze strany vedení SVJ či jiných vlastníků (sousedů). Stačí třeba jen, aby se domáhal realizace svých práv třeba na kontrolu toho, jak vedení hospodaří, nebo aby se dostal do konfliktu se sousedy třeba kvůli kouření, dětem, zvířatům apod.
Co povede ke ztrátě bytu – příklady
Příkladem aktivního závadného jednání, pro které bude možno přistoupit k nucenému prodeji jednotky problémového vlastníka, bude např. neoprávněné obsazení společných prostor, a tedy vyloučení dalších vlastníků jednotek z jejich užívání.
Dále to mohou být tzv. imise. (Imisemi obecně je dle ust. § 1013 pronikání odpadu, vody, kouře, prachu, plynu, pachu, světla, stínu, hluku, otřesů a jiných podobných účinků vnikajících na pozemek jiného vlastníka (souseda) v nepřiměřené a obtěžující míře.) V poměrech bytových domů to budou především imise hluku.
Dalším závadným aktivním jednáním bude poškozování společných prostor domu.
Pasivním nekonáním pak bude nespravování bytu nebo společných částí (uvnitř bytu), tak jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu (např. neprováděním základní údržby bytu, shromažďování odpadu v bytě a následné imise pachu a hmyzu apod.).
K čemu musí soud přihlédnout
Úsudek soudu, kterému zákon ponechává širokou možnost uvážení, musí být podložen důkladnými skutkovými zjištěními a přesvědčivě dokládat, že tato zjištění v konkrétním případě dovolují závěr, že dotčený vlastník jednotky své povinnosti vskutku porušuje tak významně, že podstatně omezuje či dokonce znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků jednotek v domě, a je proto na místě, aby soud výjimečně zasáhl do jeho vlastnického práva a nařídil prodej jeho jednotky.
Vždy je zapotřebí zvažovat konkrétní okolnosti dané věci, a to včetně poměrů vlastníka, jehož prodej jednotky má být nařízen, jeho (dlouhodobý) postoj k plnění povinností, délku a intenzitu porušování povinností, stejně jako skutečnosti na straně ostatních vlastníků jednotek či osoby odpovědné za správu domu, jestliže mohly mít vliv na závadné jednání dotčeného vlastníka.
Účelem prodeje jednotky je primárně ochrana vlastnického práva (a jeho výkonu) ostatních vlastníků jednotek, byť může mít také sankční povahu – postih vlastníka jednotky, který porušuje své povinnosti natolik závažným způsobem, že podstatně omezuje či znemožňuje výkon práv ostatním vlastníkům jednotek.
Proto jen skutečnost, že dotčený vlastník za jednání, kterým porušuje své povinnosti v intenzitě umožňující prodej jednotky, neodpovídá (není s to je posoudit a ovládnout), aplikaci § 1184 o. z. nevylučuje.
Může tak být nařízen i prodej jednotky osoby nepříčetné, stižené duševní poruchou, vysvětluje Nejvyšší soud ČR v rozsudku (spis. zn. 26 Cdo 3431/2024, ze dne 17. 6. 2025).
Případ ze soudní praxe
Nejvyšší soud ČR posuzoval případ, kdy nižší soudy měly za prokázané, že vlastnice jednotky své povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky porušovala dlouhodobě (od r. 2015 do r. 2023 resp. 2024, kdy věc projednávaly soudy), a to zejména tím, že
vyhazovala různé předměty (objemné, těžké nebo zdravotně závadné) a odpad na společnou chodbu či na zatravněnou plochu za domem, v jejíž blízkosti se nachází dětské hřiště.
Obtěžovala ostatní vlastníky jednotek nadměrným hlukem. Přitom někteří vlastníci se jí bojí. S přikládáním relevance této skutečnosti bych byl na místě soudů však velmi opatrný. To se řekne velmi snadno, že se někdo někoho bojí.
Svého závadného chování nezanechala problémová vlastnice ani po doručení výstrahy a pokračovala v něm nadále.
Nelze přitom očekávat, že by v budoucnu své chování změnila, a postačilo by tudíž jiné (mírnější) opatření k zajištění nápravy.
Na těchto úvahách přitom nemůže nic změnit ani zdravotní stav vlastnice jednotky, ani její sociální situace (ostatně prodejem jednotky získá určité finanční prostředky, jež jí pomohou při opatřování nového bydlení); tyto skutečnosti nemohou jít k tíži ostatních vlastníků jednotek, které svým jednáním obtěžuje bezmála 10 let.
Závěr nižšího soudu, že vlastnice jednotky svým jednáním podstatně omezovala výkon práv ostatních vlastníků jednotek v domě, tak nelze považovat za zjevně nepřiměřený, zhodnotil Nejvyšší soud ČR ve výše uvedeném rozsudku.
NS ČR proto uzavírá, že vlastnice svým jednáním podstatně omezovala výkon práv ostatních vlastníků jednotek v domě.
Dodejme, že výkonu soudního rozhodnutí nařizujícímu prodej jednotky (čili jeho exekuci) a realizaci nuceného prodeje bytu může problémový vlastník (aby se vyhnul třeba prodeji pod cenou) předejít samozřejmě tím, že zanechá včas závadného chování, ale též tím, že byt před rozhodnutím soudu nebo ještě před exekucí prodá sám, ve vlastní režii.
Shrnutí v kostce
- Nucený prodej bytu může nařídit soud, pokud jeho vlastník porušuje povinnosti, které podstatně omezují práva ostatních vlastníků jednotek.
- Podání žaloby může iniciovat pouze osoba odpovědná za správu domu, a to se souhlasem většiny vlastníků.
- Před podáním žaloby musí být zaslána výstraha, a to s přiměřenou lhůtou pro nápravu (minimálně 30 dní).
- Prodej je krajním, poslední opatření, které je možné pouze v případech vážného porušování povinností vlastníka, jako jsou imise, poškozování společných prostor nebo zanedbávání údržby.
- Soud posuzuje intenzitu porušování a zohledňuje konkrétní okolnosti, přičemž rozhoduje, zda porušování skutečně znemožňuje nebo omezuje práva ostatních vlastníků.
Shrnutí v kostce je generováno s pomocí AI.
ČLÁNKY DO MAILU