Určité části domu nebo pozemku, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek (např. někdejší sušárna, kočárkárna, kolárna, terasa, předzahrádka apod.) mohou chtít užívat výlučně jen někteří ze spoluvlastníků.
Dohoda vlastníků jednotek o tom, že některou ze společných částí domu bude dočasně a za náhradu užívat jeden (či více) členů společenství (vlastníků jednotek – SVJ), není rozhodnutím, které by bylo nutné nebo účelné pro řádnou péči o takovou společnou část a bylo v zájmu všech spoluvlastníků, nejde ani o žádnou její opravu, údržbu či modernizaci.
Naopak jde o rozhodnutí, které se týká samotného výkonu spoluvlastnického práva vlastníků jednotek jakožto spoluvlastníků společných částí domu.
Vlastník jednotky si nemůže společné prostory pronajmout, je jejich spoluvlastníkem
Vždy je nezbytné zkoumat, zda mají vlastníci v úmyslu uspořádání společných částí domu a pozemku změnit trvale, nebo jen po určitou (byť i přesně neurčenou) dobu poskytnout společnou část domu (či pozemek) tak, jako by je pronajali třetím osobám.
(T.j. zda chtějí společné části domu operativně využít, kupříkladu za situace, kdy tyto prostory jinak neužívají.)
Nájem zde ovšem nepřichází do úvahy, neboť spoluvlastník užívá nemovitost (její část) vždy z titulu svého spoluvlastnického práva, tj. na základě oprávnění vlastníka.
V poměrech bytového spoluvlastnictví je možné tohoto cíle dosáhnout v těchto případech (nevyžadujících změnu prohlášení vlastníka jakožto řešení trvalého charakteru) dohodou vlastníků jednotek jakožto podílových spoluvlastníků společných částí domu a pozemku.
V čem spočívá spoluvlastnictví společných prostor
Podstata podílového spoluvlastnictví spočívá v tom, že každý ze spoluvlastníků se podílí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví v rozsahu, jaký odpovídá velikosti jeho podílu, přičemž jde o tzv. ideální podíl, nikoli o reálné vymezení vztahující se k určité části společné věci.
Právo každého ze spoluvlastníků věc užívat je omezeno stejným právem ostatních užívat věc podle velikosti podílu. Jinak řečeno, to, že spoluvlastník je (v rámci svého podílu) oprávněn užívat celou věc, ještě neznamená, že ji může bez dalšího užívat nad rámec podílu na úkor ostatních.
Základem je dohoda spoluvlastníků
Z povahy podílového spoluvlastnictví vyplývá (a to platí i tam, kde existuje SVJ), že dohoda spoluvlastníků je primárním způsobem řešení jejich záležitostí.
Dohoda podílových spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí je bezformálním právním úkonem, a nemusí být proto písemná ani tehdy, týká-li se nemovité věci. Může být uzavřena např. i ústně. Rozhodně však musíme písemné vyhotovení dohody doporučit.
Na jakou dobu uzavřít dohodu o výlučném užívání nebo nadužívání společných prostor?
Spoluvlastníci ji mohou uzavřít na dobu určitou nebo neurčitou, přičemž jsou svými smluvními projevy vázáni, nedojde-li ke změně poměrů nebo není-li dohoda nahrazena novou dohodou všech.
Podstatnou změnou poměrů je existence takových objektivních a subjektivních okolností, u nichž by bylo možné důvodně předpokládat, že při jejich existenci by došlo k jiné dohodě o hospodaření se společnou věcí.
Kdy nerozhoduje SVJ jako samostatná osoba, ale jen vlastníci?
Vlastníci jednotek jakožto podíloví spoluvlastníci společných částí domu a pozemku se tedy mohou dohodnout, že společné části domu nebo pozemek budou nad rámec svého podílu užívat někteří z nich a za jakých podmínek. Tj. zejména které konkrétně, v jakém rozsahu, po jak dlouhou dobu a zda budou za toto své nadužívání poskytovat ostatním spoluvlastníkům náhradu či nikoliv.
Nejde-li však o záležitost spadající pod pojem správy domu a pozemku, nespadá zmíněná dohoda (rozhodnutí) do působnosti společenství vlastníků (právnické osoby se svéprávností vázanou na naplňování jejího účelu), nýbrž do působnosti samotných podílových spoluvlastníků, tj. vlastníků jednotek.
Takové právní jednání, které je bezformální, a nemusí mít písemnou formu ani týká-li se nemovité věci, mohou vlastníci jednotek (mimo jiné způsoby) vykonat též rozhodnutím přijatým na shromáždění společenství vlastníků.
Kdy nerozhoduje SVJ, ale samotní spoluvlastníci
Vlastníci jednotek nemohou společné části domu nad rámec svého podílu užívat na základě smlouvy o nájmu uzavřené mezi nimi a společenstvím (SVJ). Takové nakládání se společnou věcí totiž nelze zařadit pod pojem správy domu a pozemku, a tudíž do působnosti společenství, nýbrž spadá pod správu společné věci, rozhodování o níž náleží samotným spoluvlastníkům (vlastníkům jednotek v domě a zároveň členům společenství).
Nájem přichází v úvahu, když pozemek nebo prostory užívá třetí osoba mimo spoluvlastníky
Nájem společných částí domu a pozemku třetím osobám naopak pod správu domu a pozemku zařadit lze. Společenství (SVJ) je tedy oprávněno na základě rozhodnutí přijatého na shromáždění takovou smlouvu o nájmu uzavřít.
Uzavírání smluv o nájmu společných částí za účelem správy domu a pozemku do působnosti společenství vlastníků (resp. osoby odpovědné za správu domu a pozemku) výslovně svěřuje § 10 odst. 1 písm. d) nařízení č. 366/2013 Sb.
Takovým účelem může být i využití prostor, které se v domě neužívají, ale i pozemků spravovaných společenstvím vlastníků tak, aby neležely ladem a vlastníci jednotek mohli mít z takového užívání třetími osobami prospěch.
Příjem z pronájmu není příjmem společenství vlastníků (§ 16 odst. 2 písm. a) nařízení č. 366/2013 Sb.).
Podrobnější výklady k dané problematice naleznete v usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. 8. 2025 (spis. zn. 26 Cdo 166/2025), a jiných soudních rozhodnutích, na která odkazuje.
ČLÁNKY DO MAILU