Správná pojistná hodnota pojišťované nemovitosti je důležitým základem pro stanovení pojistné částky. Pokud bude pojistná částka nižší, než je skutečná hodnota nemovitosti, pojistné může být sice „levnější“, ale vystavujete se značnému riziku tzv. podpojištění. V případě škody tak nemusíte dostat plnou hodnotu poškozeného majetku, v té nejhorší situaci, kdy přijdete o celý dům, pak nebudete mít dostatek prostředků na stavbu nového.
Máte-li novou nemovitost, nebo právě aktuální znalecký odhad, máte tuto problematiku vyřešenou. Ostatní zájemci o pojištění zpravidla spoléhají na interní předpisy jednotlivých pojišťoven, resp. pojišťovacích zprostředkovatelů. Každá z pojišťoven však může postupovat ve stanovování pojistné hodnoty odlišně, což pro zájemce o pojištění může být nepřehledné, až matoucí.
Buď pak pravidla na pojistném trhu sjednotíte regulatorním nařízením či požadavkem, nebo vytvoříte samoregulační standard. Může-li potřeby trhu prozákaznicky vyřešit samotný komerční trh, jde o lepší cestu než státní regulatorní nařízení. A přesně to udělala Česká asociace pojišťoven (ČAP) se svojí Kalkulačkou orientační pojistné hodnoty rodinného domu.
Testujeme kalkulačku
Na jakém principu kalkulačka funguje, popisuje druhá polovina článku. Teď jdeme přímo na její vyzkoušení pro dvě reálné nemovitosti (se souhlasem jejich vlastníků). Kalkulace orientační pojistné hodnoty rodinného domu od České asociace pojišťoven (01/2024).
Kalkulace orientační pojistné hodnoty rodinného domu od České asociace pojišťoven (01/2024).
1. Dvoupatrový rodinný dům, Praha, 70 m2
- 70 m2 první podlaží
- 40 m2 podkroví
- 25 m2 sklep
Dům z roku 1930, v roce 1996 kompletní rekonstrukce a přístavba, má obytné podkroví, sklep. V době žijí 4 osoby. Dům je pojištěný na částku 5 mil. korun, pojistná smlouva je z roku 2016.
- Orientační pojistná hodnota podle kalkulačky ČAP: 4 797 800 Kč.
- Orientační pojistná hodnota podle našeho komerčního online srovnávače prodej.mesec.cz: 3 582 000 Kč (poskytovatel dat: Partners Fiancial Services).
- Reálná prodejní cena: 11 000 000 Kč (Zdroj: Sreality.cz)
2. Jednopatrový rodinný dům, Klimkovice, 125 m2
Dům z roku 1939, v roce 2012 kompletní rekonstrukce, bez obytného podkroví, beze sklepa. V domě žije 1 osoba. Dům není pojištěný.
- Orientační pojistná hodnota podle kalkulačky ČAP: 4 398 750 Kč
- Orientační pojistná hodnota podle našeho komerčního online srovnávače prodej.mesec.cz: 7 225 000 (poskytovatel dat: Partners Fiancial Services).
- Reálná prodejní cena: 4 000 000 Kč (Zdroj: Sreality.cz)
Je potřeba upozornit, že prodejní cena, aneb jak říkají pojišťováci „tržní hodnota“, není zcela relevantní. Dům se na tržní hodnotu obvykle nepojišťuje.
Pro hrubou orientaci ceny stačí, pro přesnější výpočet potřebujete další data
V prvním případě se orientační pojistná částka příliš neliší od skutečné částky, na kterou je nemovitost již nyní pojištěna. Druhá nemovitost naproti tomu vůbec pojištěna není.
Kalkulačka ČAP může pomoci pro stanovení základní orientační hodnoty samotné nemovitosti, jde o takový minimální základ pro představu reprodukční/nové ceny, resp. pojistné hodnoty. Musíte totiž rozlišovat mezi reprodukční/novou cenou a cenou prodejní/tržní.
„Vzhledem ke stoupajícím cenám stavebního materiálu, prací a inflaci významně roste hodnota majetku. Výše pojistné částky by měla vždy být nastavena tak, aby v případě nenadálé události bylo možné nemovitost z pojistného plnění znovu postavit. To, že klienti svou situaci vyhodnocují jako dostatečnou, je alarmující,“ uvedla při spuštění kalkulačky Lenka Slabejová, odbornice na neživotní pojištění České asociace pojišťoven.
Rodinný dům z Klimkovic by byl značně levnější, nová stavba v dané lokalitě by stála okolo 4 mil. korun. Stávající majitel však nevidí k pojištění důvod, protože pojišťovnám nedůvěřuje. Faktem je, že díky umístění domu je jeho hlavním potenciálním rizikem „jen“ požár, např. vlivem závady elektroinstalace.
V obou případech je vidět, že zatímco orientační cena pojistné hodnoty komerčním srovnávačem byla dost mimo očekávané hodnoty, kalkulačka ČAP se jim přibližovala.
Tabulka: Data potřebná pro kalkulačku orientační pojistné hodnoty
| Typ nemovitosti | Typ střechy | Podlaží | Podsklepení | Provedení |
|---|---|---|---|---|
| Rodinný dům | Plochá střecha | 1 nadzemní podlaží | S podsklepením | Standardní |
| Sklonitá střecha | 2 nadzemní podlaží | Bez podsklepení | Nadstandardní | |
| Bez obytného podkroví | Plocha přízemí v m2 | Plocha podsklepení v m2 | ||
| S obytným podkrovím | Plocha patra v m2 |
Má rezervy, ale pomůže
Kalkulačka ČAP stále běží v pilotním provozu, nehraje si na dokonalé řešení a ani jej nenabízí. Jejím cílem je „nabídnout trhu nezávislý a expertní způsob výpočtu stavební hodnoty nemovitostí“.
A to se jí daří. Kalkulačka je totiž navržena velmi jednoduše. Nesleduje samotné umístění nemovitosti (a tedy ani atraktivitu pozemku), ale „jen“ stavbu. Právě jednoduchost zadání dat umožní každému zájemci o pojištění rychlý orientační výsledek, co by takováto nová stavba stála.
Je to taková spočítaná minimální hodnota znovupostavení rodinného domu. A tady se dále promítají další položky, jako je vybavení navíc, inteligentní řídicí systémy, fotovoltaika na střeše, vedlejší stavby nebo náklady na odvoz sutě.
Pomocný návod kalkulačky pro rozlišení, zda jde o standardní, nebo nadstandardní nemovitost. (01/2024)
Dokonalá kalkulačka pojistné hodnoty nemovitosti, která by dokázala reflektovat všechny možnosti v reálném prostředí, by měla jednu drobnou vadu: vyžadovala by zadání takového množství uživatelských dat, že by ji používali spíše profesionální odhadci a ne běžní zájemci o pojištění.
Kalkulačka ČAP umí spočítat data jen pro rodinný dům s max. 3 byty, kde více jak polovina podlahové plochy slouží pro trvalé bydlení a má nejvýše 2 nadzemní podlaží, sklep a podkroví. Lidově napsáno, jde o takový klasický český standardizovaný rodinný dům.
Může vám to připadat jako omezení, ale toto nastavení se odvíjí od definice rodinného domu podle stavebního zákona (§ 13, odst. c).
Kalkulačka je součástí samoregulačního standardu, který upravuje nastavení pojistných hodnot nemovitého majetku napříč pojistným trhem.
Hodnota nemovitosti stanovená pomocí zjednodušené metodiky je orientační, přibližná, a má vám pomoci při stanovení pojistné částky, resp. zamezit nastavení nedostatečné pojistné částky.
Za správné stanovení pojistné částky však stále plně odpovídáte vy sami.
Kalkulačka pod taktovkou ČVUT
Nějakou „nemovitostní kalkulačku na web“ vám vytvoří každý začínající vývojář. Ale pokud má kalkulačka zobrazovat reálné výsledky odpovídající aktuálnímu cenovému vývoji na realitním a stavebním trhu, potřebujete správnou metodiku a správná data, kterými kalkulačku „nakrmíte“. A následně ji potřebujete stále udržovat a aktualizovat.
ČAP svoji kalkulačku orientační pojistné hodnoty nemovitostí vyvinula ve spolupráci s Katedrou Ekonomiky a řízení ve stavebnictví Fakulty stavební ČVUT (dále jen „Katedry“) v Praze. Úkolem Katedry bylo vytvořit metodiku výpočtu jednotkové ceny typizovaných druhů staveb – rodinných domů, ve spolupráci s řešitelským týmem odborníků ČAP.
Metodika pro výpočet hodnoty staveb ke stanovení doporučené pojistné hodnoty rodinných domů vychází z běžně používaných pravidel rozpočtování nákladů ve stavebnictví. Tato hodnota se zjednodušeně skládá ze tří složek – náklady na stavbu, vedlejší a ostatní náklady a DPH.
Doporučená pojistná hodnota rodinných domů – metodika
Výsledná částka se skládá z těchto položek
1. Hrubá cena
– orientační hodnota rodinného domu (Kč/m2 ) vč. profesí, ve variantě standard nebo nadstandard
– vybavení navíc (přirážka k orientační hodnotě rodinného domu)
– demolice (přirážka k orientační hodnotě rodinného domu)
2. Vedlejší náklady
– náklady na zařízení staveniště, projektové a inženýrské činnosti apod., přirážka k orientační hodnotě rodinného domu)
3. DPH
| Hrubá cena | Vedlejší náklady | DPH |
|---|---|---|
| Orientační hodnota standard/nadstandard (Kč/m2) | Vedlejší a ostatní náklady (přirážka 2,80–6,10 %) | 15–21 % dle legislativy |
| Vybavení navíc (% přirážka) | ||
| Venkovní úpravy (přirážka 3–6 %) | ||
| Demolice (přirážka 10–15 %) |
Zdroj: Pojistný obzor, kolektiv autorů: Prof. Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D., Ing. Iveta Střelcová, Ph.D., Ing. Lucie Brožová, Ph.D., doc. Ing. Eduard Hromada, Ph.D.
Pomocný dobrovolný nástroj
Používání tohoto samoregulačního standardu, který vstoupil v platnost v červenci 2023, není pro pojišťovny povinné. Pojišťovny, které jsou členy ČAP, mohou k němu dobrovolně přistoupit, a poté bude do jejich běžné praxe promítnuta výpočtová metodika, na kterých je postavena i kalkulačka ČAP.
S novinkou se již seznámily distribuční sítě, následovaly semináře pro pojišťovny a makléře. Pojišťovny přitom nejsou nijak omezeny při aplikaci vlastní cenové politiky a zohledňování mnoha dalších cenotvorných parametrů.
