Jak se nepřipravit o osvobození příjmů z prodeje nemovitosti?

Od začátku letošního roku došlo ke zpřísnění podmínek pro nárok na osvobození příjmů z prodeje nemovitosti. Co musíte splnit, abyste nemuseli v daňovém přiznání podávaném na začátku příštího roku tyto příjmy zdanit?

Nová podmínka zúžila nárok na osvobození

Zákon o daních z příjmů (ZDP) stanovuje situace, kdy má poplatník nárok na osvobození od daně. V souvislosti s prodejem nemovitosti je možné uplatnit osvobození na získané příjmy hned v několika případech. Novelizací ZDP došlo s platností od začátku letošního roku k zúžení nároku na osvobození v jednom z nich.

Týká se příjmů z prodeje rodinného domu nebo bytu získaných způsobem, který popisuje § 4 odst. 1 písm. a) ZDP. Proč o tom píšeme teď? Protože se změna případně poprvé projeví v daňovém přiznání za letošní rok, podávaném na začátku příštího roku.

Ustanovení § 4 odst. 1 písm. a) ZDP se týká příjmů z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo bytu (vč. souvisejícího pozemku), který nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep či komoru.

Letošní změna, kterou přinesla novelizace zákona, se týká situace, kdy prodáváte nemovitost, v níž jste bezprostředně před prodejem měli bydliště méně než 2 roky.

Abyste v tomto případě splnili nárok na osvobození od daně, musí platit, že

• získané prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby,
• podáte oznámení o získání těchto prostředků finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání za to období, ve kterém jste tyto prostředky získali.

Pokud jste tedy prodali nemovitost dle výše popsaných podmínek (a měli jste v ní bydliště po dobu kratší než 2 roky) v roce 2021 a peníze použijete znovu na bydlení, musíte pro nárok na osvobození oznámit tyto příjmy finančnímu úřadu nejpozději do 1. dubna 2022. V případě, že budete přiznání podávat elektronicky, máte čas do 2. května 2022. Pokud by vám daňové přiznání zpracovával daňový poradce, posouvá se tento termín až na 1. července 2022.

V případě, že poplatník neoznámí tuto skutečnost správci daně do konce zákonné lhůty pro podání přiznání, nemůže osvobození od daně z příjmů použít, uvedla generální ředitelka Finanční správy Tatjana Richterová.

Co znamená „obstarání bytové potřeby“?

Podle Generálního finančního ředitelství splníte podmínku „obstarání bytové potřeby“, pokud jsou použity tyto prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby do konce roku bezprostředně následujícího po tom, ve kterém jste dané prostředky získali, nebo je použita částka odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však v roce bezprostředně předcházejícím tomu, ve kterém jste tyto prostředky získali.

Co vlastně ale obstarání bytové potřeby znamená? Jde o:

• výstavbu bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a změna stavby, 
• úplatné nabytí pozemku (pokud na něm bude zahájena výstavba bytové potřeby do 4 let od okamžiku nabytí pozemku nebo úplatné nabytí pozemku v souvislosti s úplatným nabytím rozestavěného či dostavěného bytového či rodinného domu, jednotky bez nebytových prostor kromě garáže, sklepa či komory),
• úplatné nabytí rozestavěného nebo dostavěného bytového či rodinného domu či  jednotky, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep či komoru,
• splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu či jiného užívání bytu či rodinného domu,
• údržba a změna stavby bytového či rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep či komoru,
• vypořádání společného jmění manželů či vypořádání spoludědiců, pokud je předmětem vypořádání úhrada podílu spojeného se získáním rodinného či bytového domu či jednotky, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep či komoru,
• úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva, nebo užívání bytu,
• splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených výše.

Na jaké další prodeje nemovitosti se vztahuje osvobození?

Jak už jsme uvedli výše, osvobození od daně se vztahuje na více situací než na tu, u které letos došlo ke změně. Všechna specifika najdete v § 4 ZDP.

Osvobození tedy platí pro:

• příjmy z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo bytu (vč. souvisejícího pozemku), který nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep či komoru v situaci, kdy jste zde bezprostředně před prodejem měli bydliště méně než 2 roky (pokud budou získané prostředky použity na obstarání vlastní bytové potřeby a podáte oznámení finančnímu úřadu – viz výše),
• příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky (vč. pozemku), která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem.

Pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění stačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů.

Dále se osvobození v některých případech vztahuje i na příjmy z prodeje nemovitosti, která vám nesloužila k bydlení. Osvobození zde platí pro:

• příjem z prodeje nemovitosti nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti,  přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let;
• příjem z prodeje nemovitosti či z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti, nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví dobu 10 let, ale poplatník ho použije na obstarání vlastní bytové potřeby.

Desetiletá lhůta se zkracuje o dobu, po kterou byla nemovitost ve vlastnictví zůstavitele – příbuzného v řadě přímé či manžela, pokud jde o prodej nemovitosti nabyté děděním nebo jde o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti nabytém děděním.

I zmíněný desetiletý časový test je novinkou roku 2021. Do konce roku 2020 platil pro příjmy specifikované v § 4 odst. 1 písm. b) v délce 5 let. Podle důvodové zprávy se jeho prodloužením stát snaží snížit chuť spekulativních investorů na nákup nemovitostí, které by jiným lidem mohly dopomoci k vlastnímu bydlení. Prodloužení časového testu se nevztahuje na příjmy z prodeje nemovitostí dle § 4 odst. 1 písm. b) nabytých před 1. lednem 2021. U těch se stále uplatňuje 5letá lhůta.

Připomínáme, že kromě splnění těchto vyjmenovaných podmínek je další podmínkou pro vznik nároku na osvobození také už jednou zmíněná nutnost oznámit toto získaní prostředků finančnímu úřadu do konce termínu pro podání daňového přiznání za daný rok. Týká se osvobození, která jsou podmíněna vynaložením získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby. Pokud nesplníte jednu nebo druhou podmínku, musíte příjmy zdanit 15% sazbou daně z příjmů.

Nižší odpočet za úroky z hypoték

V souvislosti s daní z příjmy a nemovitostmi je na místě připomenout, že s účinností od 1. ledna 2021 došlo také ke snížení limitu výše úroků, které si můžete uplatnit jako nezdanitelnou část základu daně. Limit se snížil ze 300 000 Kč na 150 000 Kč.

Na úroky, které byly zaplacené z úvěrů financujících bytovou potřebu obstaranou do konce roku 2020, se použije znění zákona platné do konce roku 2020 (tedy limit ve výši 300 000 Kč). Pro aplikaci nové či staré právní úpravy je rozhodující právě datum obstarání bytové potřeby a nikoli datum uzavření smlouvy o úvěru.