O neustálém zdražování nemovitostí se mluví už několik let. Jaké se předpokládají prognózy na rok 2020? V některých oblastech může dojít i k poklesu cen nemovitostí, jinde jej nemůžeme očekávat ani za několik let.
A pokud budete chtít nemovitost kupovat, vyplatí se vám více úvěr ze stavebního spoření, nebo hypotéka?
V preferencích vlastního bydlení jsme nadprůměrní
Podle údajů z projektu Evropa v datech bydlí v České republice 78,5 % obyvatel ve vlastním bytě či domě. To je v Evropské unii poměrně nadprůměrné procento.
Kde bydlí lidé spíše v nájmu a kde ve vlastním?
V zemích Evropské unie totiž ve vlastním bydlení žije v průměru necelých 70 % obyvatel. Souvisí to ale i s náklady na vlastní bydlení, které si každý nemůže dovolit.
Například v České republice vydají lidé na vlastní bydlení v průměru 25,4 % ze mzdy či platu. To je však výrazně více než obyvatelé většiny. Více platí už jen Finové (28,8 %), Dánové (28,7 %), Britové (26,7 %), Francouzi (26,2 %) a Švédi (26,1 %).
Bydlení navíc stále zdražuje.
Konstantní zdražování od roku 2014
Nemovitosti v České republice zdražují dlouhodobě. Pokud se však podíváme na průměrné tempo růstu cen nemovitostí, tak od roku 2010 došlo ke zdražení o 31,8 %.
Tímto tempem růstu cen se řadíme k nejdražším státům v Evropě. Větší nárůst cen zaznamenali už jen Irové, a to o 33,3 % od roku 2010. Na třetím místě se umístilo Maďarsko s 30,9 % od roku 2010.
Tempo růstu cen nemovitostí navíc zrychluje od roku 2014. Za posledních 5 let české nemovitosti podražily dokonce o 37,5 %.
Mzdy rostou také, ale málo
Rostly samozřejmě i průměrné mzdy, ale nikoli takovým tempem, aby tempo růstu cen nemovitostí pokryly, či dokonce překonaly.
Průměrná mzda vzrostla od roku 2014 o průměrně 28 %. Za prvé tedy lidé musí rozdíl dorovnat jinak než ze svého platu či mzdy a za druhé se ne každému poštěstilo, že by jeho příjem o 28 % za posledních 5 let skutečně vzrostl.
Naproti tomu ale zdražuje drtivá většina nemovitostí. Cenami nemovitostí se pomalu, ale jistě přibližujeme cenám v zemích západní Evropy. Z analýzy odborníků z Expobank CZ vyplynulo, že pokud by i nadále panovalo tempo růstu jako v letech 2013 a 2017, pak bychom v roce 2042 dosáhli cen, jaké má Rakousko. A v roce 2044 pak cen, jaké panují v Německu. Již v roce 2029 by mohly ceny českých nemovitostí dosáhnout průměrné ceny bydlení v Česku stejných částek jako ve Francii, kde naopak docházelo ke stagnaci.
Praha jako případ sám pro sebe
Nejvýraznější je zdražování nemovitosti hlavně ve velkých městech. V některých se ceny nemovitostí i zdvojnásobily.
Specialitou je Praha, která se vyvíjí zcela odlišně od zbytku České republiky a nemovitosti tu často zdražují ještě mnohem rychlejším tempem.
Postupem času i zavedením regulací se tak bydlení zejména pro střední třídu stává stále hůře dostupné.
Kde může dojít k poklesu cen?
V roce 2020 se podle prognóz Českomoravské stavební spořitelny žádný výrazný pokles cen nemovitostí očekávat nedá. Nedojde ani k celoplošnému poklesu cen.
Vždy bude záležet na dané oblasti. V Praze už například nižší ceny nemůžeme očekávat ani za několik let. Jde o lukrativní oblast a žádný faktor nedává majitelům nemovitostí ani developerům důvod, aby ceny snížili.
Jiné to bude v malých a středních městech či na vesnicích a v odlehlejších oblastech. Tam může dojít i k poklesu cen.
Regulace od října 2018
K regulaci hypotečního trhu přispěla v roce 2018 Česká národní banky, která vydala dvě doporučení. Ta samozřejmě pro banky nejsou závazná a mohou a nemusí se jimi řídit. Banky se ale chovají zodpovědně a tím, co řekne Česká národní banka, se řídí.
Ta tehdy doporučila od 1. října 2018 sledovat dva ukazatele:
- DTI – debt-to-income. Tedy celková výše úvěrů vzhledem k vašemu čistému ročnímu příjmu. Výše DTI podle ČNB nesmí přesáhnout číslo 9. Nemůžete tedy dostat úvěr, který by přesáhl devítinásobek vašeho ročního příjmu.
- DSTI – debt-service-to-income. Tedy podíl všech splátek úvěrů na vašem měsíčním příjmu. Ta by neměla překročit 45 %.
Kromě toho už dříve došlo ze strany ČNB k doporučení na neposkytování 100% hypoték. Ty už dnes prakticky poskytovány nejsou. Úvěry ve výši 80–90 % nyní banky poskytovat mohou, ale jen v omezeném procentu, a to do 15 % podílu všech zajištěných nemovitostí.
Kdo tedy chce hypotéku, musí počítat s tím, že si musí našetřit minimálně 20 % z ceny nemovitosti.
O hypotéky i úvěry ze stavebka je menší zájem
Dražší nemovitosti a nutnost našetřit si vlastní základ na hypotéku má pak jediný důsledek. Lidé přestali o hypotéky jevit takový zájem.
Banky reagují zlevňováním. V říjnu 2019 činila průměrná sazba hypoték podle ukazatele Fincentrum Hypoindex 2,36 %. To představuje propad o 0,11 % ze zářijové úrovně. Levnější byly hypotéky už jen v lednu 2018.
Banky si navíc často sahají i do svého zisku, aby klienta získaly. Z chování Čechů je ale patrné, že se bojí. Například splasknutí hypoteční bubliny a toho, že nebudou mít na splácení. Řada z nich ale nemá našetřený potřebný procentuální základ a na hypotéku prostě nedosáhnou.
Trh stavebního spoření zaznamenal ještě větší propad
U trhu s hypotečními úvěry se dá za letošní rok hovořit o propadu přibližně 20 %. V případě úvěrů ze stavebního spoření ale došlo k téměř 30% poklesu. Důvodem je jednak regulace, ale i kvůli vývoji úrokových sazeb hypoték.
Za poklesem je také určitá forma předzásobení ze strany klientů, kteří v očekávání regulací požádali o úvěr ještě v roce 2018 za starých podmínek, ačkoli potřebovali úvěr až v letošním roce. O to znatelnější je pak propad viditelný od začátku roku 2019.
Hypotéka nebo úvěr ze stavebního spoření?
V roce 2020 se očekává mírné zpomalení ekonomiky a také stagnace, či dokonce pokles úrokových sazeb. Očekává se, že Česká národní banka, která určuje krátkodobou hodnotu peněz, by mohla snížit úrokovou sazbu o 0,25 procentního bodu.
To, jestli se vyplatí bydlení financovat spíše hypotečním úvěrem, nebo úvěrem ze stavebního spoření, pak závisí na tom, jak se budou vyvíjet úrokové sazby.
V době nízkých úrokových sazeb lidé preferují hypoteční úvěry, protože těm stavební spořitelny nemohou konkurovat. Pokud ale úrokové sazby porostou, bude možná výhodnější sáhnout po úvěru ze stavebního spoření.
ČLÁNKY DO MAILU