Jak se bude v roce 2020 vyvíjet trh s nemovitostmi? A vyplatí se víc úvěr ze stavebka, nebo hypotéka?

O neustálém zdražování nemovitostí se mluví už několik let. Jaké se předpokládají prognózy na rok 2020? V některých oblastech může dojít i k poklesu cen nemovitostí, jinde jej nemůžeme očekávat ani za několik let.

A pokud budete chtít nemovitost kupovat, vyplatí se vám více úvěr ze stavebního spoření, nebo hypotéka?

V preferencích vlastního bydlení jsme nadprůměrní

Podle údajů z projektu Evropa v datech bydlí v České republice 78,5 % obyvatel ve vlastním bytě či domě. To je v Evropské unii poměrně nadprůměrné procento.

Autor: Evropa v datech

Kde bydlí lidé spíše v nájmu a kde ve vlastním?

V zemích Evropské unie totiž ve vlastním bydlení žije v průměru necelých 70 % obyvatel. Souvisí to ale i s náklady na vlastní bydlení, které si každý nemůže dovolit.

Například v České republice vydají lidé na vlastní bydlení v průměru 25,4 % ze mzdy či platu. To je však výrazně více než obyvatelé většiny. Více platí už jen Finové (28,8 %), Dánové (28,7 %), Britové (26,7 %), Francouzi (26,2 %) a Švédi (26,1 %).

Bydlení navíc stále zdražuje.

Konstantní zdražování od roku 2014

Nemovitosti v České republice zdražují dlouhodobě. Pokud se však podíváme na průměrné tempo růstu cen nemovitostí, tak od roku 2010 došlo ke zdražení o 31,8 %.

Tímto tempem růstu cen se řadíme k nejdražším státům v Evropě. Větší nárůst cen zaznamenali už jen Irové, a to o 33,3 % od roku 2010. Na třetím místě se umístilo Maďarsko s 30,9 % od roku 2010.

Tempo růstu cen nemovitostí navíc zrychluje od roku 2014. Za posledních 5 let české nemovitosti podražily dokonce o 37,5 %.

Mzdy rostou také, ale málo

Rostly samozřejmě i průměrné mzdy, ale nikoli takovým tempem, aby tempo růstu cen nemovitostí pokryly, či dokonce překonaly.

Průměrná mzda vzrostla od roku 2014 o průměrně 28 %. Za prvé tedy lidé musí rozdíl dorovnat jinak než ze svého platu či mzdy a za druhé se ne každému poštěstilo, že by jeho příjem o 28 % za posledních 5 let skutečně vzrostl.

Naproti tomu ale zdražuje drtivá většina nemovitostí. Cenami nemovitostí se pomalu, ale jistě přibližujeme cenám v zemích západní Evropy. Z analýzy odborníků z Expobank CZ vyplynulo, že pokud by i nadále panovalo tempo růstu jako v letech 2013 a 2017, pak bychom v roce 2042 dosáhli cen, jaké má Rakousko. A v roce 2044 pak cen, jaké panují v Německu. Již v roce 2029 by mohly ceny českých nemovitostí dosáhnout průměrné ceny bydlení v Česku stejných částek jako ve Francii, kde naopak docházelo ke stagnaci.

Praha jako případ sám pro sebe

Nejvýraznější je zdražování nemovitosti hlavně ve velkých městech. V některých se ceny nemovitostí i zdvojnásobily.

Specialitou je Praha, která se vyvíjí zcela odlišně od zbytku České republiky a nemovitosti tu často zdražují ještě mnohem rychlejším tempem.

Postupem času i zavedením regulací se tak bydlení zejména pro střední třídu stává stále hůře dostupné.

Kde může dojít k poklesu cen?

V roce 2020 se podle prognóz Českomoravské stavební spořitelny žádný výrazný pokles cen nemovitostí očekávat nedá. Nedojde ani k celoplošnému poklesu cen.

Vždy bude záležet na dané oblasti. V Praze už například nižší ceny nemůžeme očekávat ani za několik let. Jde o lukrativní oblast a žádný faktor nedává majitelům nemovitostí ani developerům důvod, aby ceny snížili.

Jiné to bude v malých a středních městech či na vesnicích a v odlehlejších oblastech. Tam může dojít i k poklesu cen.

Regulace od října 2018

K regulaci hypotečního trhu přispěla v roce 2018 Česká národní banky, která vydala dvě doporučení. Ta samozřejmě pro banky nejsou závazná a mohou a nemusí se jimi řídit. Banky se ale chovají zodpovědně a tím, co řekne Česká národní banka, se řídí.

Ta tehdy doporučila od 1. října 2018 sledovat dva ukazatele:

• DTI – debt-to-income. Tedy celková výše úvěrů vzhledem k vašemu čistému ročnímu příjmu. Výše DTI podle ČNB nesmí přesáhnout číslo 9. Nemůžete tedy dostat úvěr, který by přesáhl devítinásobek vašeho ročního příjmu.
• DSTI – debt-service-to-income. Tedy podíl všech splátek úvěrů na vašem měsíčním příjmu. Ta by neměla překročit 45 %.

Kromě toho už dříve došlo ze strany ČNB k doporučení na neposkytování 100% hypoték. Ty už dnes prakticky poskytovány nejsou. Úvěry ve výši 80–90 % nyní banky poskytovat mohou, ale jen v omezeném procentu, a to do 15 % podílu všech zajištěných nemovitostí.

Kdo tedy chce hypotéku, musí počítat s tím, že si musí našetřit minimálně 20 % z ceny nemovitosti.

O hypotéky i úvěry ze stavebka je menší zájem

Dražší nemovitosti a nutnost našetřit si vlastní základ na hypotéku má pak jediný důsledek. Lidé přestali o hypotéky jevit takový zájem.

Banky reagují zlevňováním. V říjnu 2019 činila průměrná sazba hypoték podle ukazatele Fincentrum Hypoindex 2,36 %. To představuje propad o 0,11 % ze zářijové úrovně. Levnější byly hypotéky už jen v lednu 2018.

Banky si navíc často sahají i do svého zisku, aby klienta získaly. Z chování Čechů je ale patrné, že se bojí. Například splasknutí hypoteční bubliny a toho, že nebudou mít na splácení. Řada z nich ale nemá našetřený potřebný procentuální základ a na hypotéku prostě nedosáhnou.

U trhu s hypotečními úvěry se dá za letošní rok hovořit o propadu přibližně 20 %. V případě úvěrů ze stavebního spoření ale došlo k téměř 30% poklesu. Důvodem je jednak regulace, ale i kvůli vývoji úrokových sazeb hypoték.

Za poklesem je také určitá forma předzásobení ze strany klientů, kteří v očekávání regulací požádali o úvěr ještě v roce 2018 za starých podmínek, ačkoli potřebovali úvěr až v letošním roce. O to znatelnější je pak propad viditelný od začátku roku 2019.

Hypotéka nebo úvěr ze stavebního spoření?

V roce 2020 se očekává mírné zpomalení ekonomiky a také stagnace, či dokonce pokles úrokových sazeb. Očekává se, že Česká národní banka, která určuje krátkodobou hodnotu peněz, by mohla snížit úrokovou sazbu o 0,25 procentního bodu.

To, jestli se vyplatí bydlení financovat spíše hypotečním úvěrem, nebo úvěrem ze stavebního spoření, pak závisí na tom, jak se budou vyvíjet úrokové sazby.

V době nízkých úrokových sazeb lidé preferují hypoteční úvěry, protože těm stavební spořitelny nemohou konkurovat. Pokud ale úrokové sazby porostou, bude možná výhodnější sáhnout po úvěru ze stavebního spoření.