Bytů bude přibývat, ale zároveň začala klesat poptávka
V následujících měsících či několika letech nás však čeká další velký příliv bytů, v řádech desetitisíců jednotek, zejména od velkých hráčů z řad developerů. Velké množství bytů nemusí být prodejné, už nyní lze spatřit některé signály, které svědčí o poklesu poptávky. Nabízí se otázka, jak se segment nového bydlení zachová, v kontextu s vývojem poptávky a nabídky. Zatím nechám stranou souvislosti napříč celým trhem nemovitostí. Je pravdou, že s příchodem tohoto roku se nenaplnily pesimistické předpoklady, že dojde počátkem roku k výraznému poklesu poptávky po novostavbách, zejména v důsledku vlivu rostoucích úrokových sazeb a účinnosti daňové reformy. Ale přesto se první signály poklesu objevují.
Na trhu dochází k poklesu poptávky po určitých typech bytových jednotek. Jde hlavně o byty s větší podlahovou plochou. Tyto byty mají ceny často nad finanční možnosti potenciálních kupujících, dále nesplňují definici sociálního bydlení a platí pro ně zvýšená sazba DPH 19 %. Určitá část pořizovaných jednotek je investičního charakteru, spojeného se spekulací. Je to typické pro občany Ruska a východních zemí, kteří cíleně nakupují nemovitosti v Praze i jiných zajímavých lokalitách (lázně, významná města).
Inflace a vyšší úroky snižují kupní sílu domácností
Velká část pořizovaných jednotek je financována hypotečními úvěry. Při současném růstu úrokových sazeb a zároveň inflace se snižuje kupní síla domácností. Nedosáhnete tak například na hypotéku 2,5 mil. Kč, ale jen na 2,2 mil Kč. To stačí tak na větší byt 1+kk v lepší lokalitě širšího centra Prahy. Průměrná výše hypotéky se blíží ke dvěma milionům korun. Nejžádanější jsou jednotky s menší podlahovou plochou a menším počtem místností, což koresponduje s kupní silou domácností.
Kvalita nových budov překvapivě pokulhává
Ani kvalita nově stavěných budov většinou není vysoká. Doporučuje se koupit nový byt až po třech letech životnosti, tak zvaně po „vychytání much“, jenže pak už to není nový byt. A proč vlastně dochází ke snižování kvality při výstavbě bytů? Zhotovitelé staveb minimalizují náklady levnými materiály. Snad nejčastější stavební konstrukcí je železobetonový monolit. Má podobné vlastnosti jako cihla, avšak hodně připomíná panelák. Nejvíc to pocítíte při vrtání, naštěstí vám pomůže diamantový hrot vrtáku. Mohl by následovat výčet materiálů, izolací, technologií, zařizovacích předmětů, ale jistě si představíte sami, jaká kvalita a životnost je nabízena. Za co nejnižší cenu a často nejnižší kvality, bez ohledu na to, jaké technologie jsou k dispozici.
Levné technologie a levní dělníci
Ideálním řešením je postavit si vlastní dům, vybrat a pohlídat si dodavatele, ale ne vždy máte tu možnost. Dalším možným řešením je klientská změna, kterou jsem popisoval v minulém článku, ale ta vám pomůže vyřešit jen některé nedostatky. Ideálním řešením je pohlídat si výstavbu vaší nemovitosti, pokud je to možné. Pokud to možné není, tak věnujte maximální pozornost přejímce vaší nemovitosti, nejlepší je přizvat si odborníka. V odvětví jsou v současnosti běžné průtahy v plnění harmonogramů. Tlak na plnění časových plánů způsobují různá nekvalitní obcházení technologií, jen aby se splnila legislativa, není čas hledět na životnost. Stavby často provádí nekvalifikovaní dělníci, dnes už i z Mongolska. Velké stavební společnosti na nedostatek pracovní sil v oboru reagují pořizování vlastních učilišť v zahraničí, například v Rumunsku, kde mají v plánu vychovávat vlastní pracovní sílu. Vlastní vyškolenou pracovní sílu však půjde zapojit až po několika letech.
Uvedené úvahy potvrzuje gigantický počet reklamací, vad a nedodělků. Jejich odstraňování je už jen hašením požáru místo kvalitního provedení prací. Investoři i stavební společnosti v budoucnu budou muset nabízet kvalitnější produkty, které by i ideálně měly naplňovat základní vlastnost produktu, a tou je užitná hodnota pro kupujícího. Bydlení je přece jednou ze základních potřeb člověka, ale toho si specialisté marketingu developerů a stavebních firem prozatím nevšimli. Ještě by stavební firmy a developeři mohly vydělávat jinak, než je zvykem. Stavební firmy jsou tlačeny investory na nejnižší cenu, aby vůbec vyhrály výběrové řízení. Potom „šetří“ tím, že „šidí“ např. dělníky, jejich dodavatele, ale hlavně kupující, použitím nekvalitních materiálů. Zapomenou například realizovat určitou technologii nebo izolaci. Tyto věci nejsou dohledatelné, nebo jen složitou cestou. Například tepelnou izolaci lze prověřit termovizí, pokud v chladnějším počasí vytopíte dům, uvidíte prostřednictvím termovize kde „odchází teplo“ z domu).
Budoucnost mají kvalitně provedené stavby a společnosti s profesionálním přístupem a kvalitními službami klientům. Firmy tak získají zajímavou konkurenční výhodu a možná i dobré jméno, které zatím není běžné ve stavebním odvětví.
Jak z toho ven
Jak tedy postupovat při výběru vlastního bydlení? Ideálně volte zavedenou a výsledky prověřenou společnost, která vám nabídne alespoň běžný standard, kvalitu a patřičnou možnost odstranění vad a nedodělků. Analyzujte své potřeby a naplňte je racionálně, klidně jen z části, není nutné všechny sny realizovat ihned. Z opatrnosti si nepořizujte nemovitost nad vaše možnosti. Příklady ukazují, že stačí pořizovat nemovitosti postupně, po fázích. Nejdříve menší dispozici, i starší (tzv. second hand). Později investujte větší prostředky, adekvátně podle růstu vašich příjmů. Příjmy domácností rostou pozvolna, málo komu se podaří vyjednat vyšší mzdu, nebo hladce s hypotékou změnit zaměstnání, a jít tak do velkého rizika.
Pořízením bydlení výdaje začínají
Je důležité si uvědomit, že pořízením bytu výdaje nekončí, naopak porostou. Desítky let splácet hypotéku, při očekávaném růstu úrokových sazeb a cen energií, není jednoduché. Musíte počítat i s fondem oprav společenství vlastníků, který je také potřeba naplnit, obzvlášť vzhledem ke zmiňované současné kvalitě provedení staveb. Samozřejmě nezapomínejte na vybavení zařízení bytu typu kuchyně, nábytek, interiérové prvky. Proto je potřeba zvážit a kalkulovat své příjmy a výdaje na řadu let dopředu. Vaše výdaje při současné makroekonomické politice porostou výrazně rychleji než vaše příjmy. Zahraniční zkušenosti signalizují budoucí rostoucí tempo přírůstku insolventních klientů peněžních ústavů. U nás je možné už nyní sledovat rostoucí počet exekucí, ale i společností se zaměřením na vymáhání dluhů.
Další možností je zvážit alternativu nájemního bydlení vůči vlastnictví jednotky. Vše má své pro a proti. Nájemní bydlení přináší větší flexibilitu, ale zároveň větší nejistotu z důvodu výpovědi nájemní smlouvy a jiná, zejména právní rizika. Pokud budete platit tržní nájemné nebo úroky z hypotečního úvěru, vaše peníze „vyhodíte“ tak jako tak. U hypotéky jste vázáni na desítky let pravidelnými platbami, u nájemního bydlení nemáte zaručenou jistotu dlouhodobého bydlení na jednom místě. Jelikož obydlí je jednou z nejzákladnějších potřeb, jeho ztráta vám může způsobit velké problémy. Proto důkladné zvážení všech alternativ a potřeb je tou nejlepší cestou, jak dobře vybrat.
ČLÁNKY DO MAILU