Jak ovlivní nový zákon cenu nemovitostí?

Zákon o dani z nabytí nemovitých věcí je již schválen, a pokud se chystáte prodávat či kupovat nemovitost, možná se vás některé změny dotknou. O tom, co se změní a jaký vliv to bude mít na vás coby prodávajícího či kupujícího, jsme psali v článku Nabyvatel nemovitosti zaplatí daň za převod až v listopadu. Co se ještě mění? Zajímalo nás také, jestli se mohou tyto změny nějak odrazit na ceně nemovitosti.

Kdo zaplatí daň? Nově si vybrat nemůžete

V současné době je ještě stále platné zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Podle něj si například můžete vybrat, zda poplatníkem výše zmíněné daně bude prodávající nebo kupující. Jestliže se nedohodnete jinak, daň platí prodávající a vy coby kupující jste v pozici ručitele. Máte ale možnost se rozhodnout a na základě domluvy určit, že daň zaplatíte vy coby kupující.

O takovou možnost ale brzy přijdete. Zákon č. 254/2016 totiž zákonné opatření Senátu mění. V tomto zákoně je uvedeno, že poplatníkem může být jen nabyvatel nemovitosti, tedy kupující. Institut ručení se tedy tímto zákonem ruší, protože do takové pozice se již kupující nikdy nedostane. Žádná jiná varianta není přípustná, i kdybyste se na tom s prodávajícím domluvili a on daň zaplatit chtěl.

Z mého pohledu se jedná jak v případě změny plátce, tak zrušení ručení o logickou věc a narovnání historické anomálie. Za rok či dva nám to přijde normální, říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti GOLEM FINANCE.

S tím souhlasí i analytikové. ​Změna je to pochopitelná, stát snáze dožene vlastníka nemovité věci než toho, kdo obdržel peníze. Pro lidi by to žádný významný šok být neměl, protože si kupující i tak musel hlídat, zda není smluvně vázán k zaplacení daně, a pokud nebyl, stejně byl ručitelem, uvedl pro server Měšec Josef Rajdl, hlavní analytik společnosti Fincentrum.

Pro ty, kteří se na prodej či koupi nemovitosti teprve chystají, to však může být administrativní zátěž navíc. Neustálé změny zákonů a právních norem jsou tak časté a nepřehledné, že výrazně komplikují nejen podnikání, ale začínají omezovat lidi i při běžných činnostech. Jak má běžný člověk naplnit zásadu „Neznalost zákona neomlouvá“, když se v neustále se měnící legislativě často nevyzná ani vystudovaný právník? uvedl pro server Měšec Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva společnosti EKOSPOL.

Dražší hypotéka?

Daňová povinnost se tedy přenese z prodávajícího na kupujícího. Pokud jste v pozici kupujícího, znamená to pro vás, že náklady na pořízení nemovitosti vám pravděpodobně stoupnou. Největší problém budou mít hlavně ti, kteří koupi bytu či domu financují stoprocentní hypotékou. Hypoteční úvěr je totiž účelový a daň z něj platit nelze. Změna však bude mít negativní dopad také na ty, kteří do koupě investují část svých peněz a hypotéku si berou jen na zbytek ceny. Část peněz původně vyčleněných na spoluúčast totiž budou muset dát bokem na daň, takže si budou muset vzít vyšší hypotéku a banka jim tak může zhoršit úrok, říká Evžen Korec.

Novostavby už nebudou osvobozeny

Podle zákonného opatření Senátu, které aktuálně platí, jsou novostavby při převodu osvobozeny od daně z nabytí nemovitých věcí. Toto pravidlo se částečně změní. Záměrem daného osvobození bylo osvobodit první převod nemovité věci, avšak v situaci, kdy již nejsou v katastru nemovitostí zapisované rozestavěné nemovitosti, správce daně ztratil způsob, jak efektivně předcházet zneužívání tohoto institutu, říká Josef Rajdl.

Osvobození se bude týkat pouze:

• prvního převodu dokončené stavby,
• prvního převodu dokončené jednotky,
• prvního převodu pozemku, jehož součástí je dokončená stavba,
• převodů staveb a jednotek s povolením předčasného užívání.

Pokud se tedy chystáte koupit nedokončenou novostavbu, od daně již osvobozeni nebudete a musíte si ji nově zaplatit. V některých případech by se vás ale týkat nemusela. Obvykle však rozestavěná nemovitost svého majitele častěji než jednou (typicky převodem z developera na kupujícího) nemění. Celkově vzato se tak domnívám, že v tomto případě bude dopad na výslednou cenu nemovitosti zanedbatelný až žádný, říká Vladimír Vojtíšek, ředitel odboru Řízení rizik Hypoteční banky. V případě druhého a dalšího převodu už ale cena vzroste, jelikož daň se zde platit musí.

Daň z nabytí nemovitých věcí nebudou muset platit pouze územně samosprávné celky.

Levnější nemovitosti?

Prodávající vám nabídne dům k prodeji, ale nově už daň z nabytí nemovitých věcí platit nemusí. Mohlo by se tedy stát, že by o tuto částku ponížil výslednou cenu nemovitosti. Přece jen, on díky změně zákona ušetří. Otázkou je, zda k takovému kroku prodávající přikročí.

​Opticky by se mohly změnit nabídkové ceny nemovitostí. Pokud však někdo kupuje nemovitost, je to tak výrazný zásah do rozpočtu, že by stejně měl sledovat do detailu, za co vlastně platí, a efekt daně si tak může započítat, říká Josef Rajdl.

Varianta je však i taková, že prodávající nechá cenu nemovitosti totožnou a jeho zisk se tím zvýší. Dle mého názoru se ceny nezmění a jediný rozdíl bude, že prodávajícímu zůstane více peněz. Naopak kupující bude mít se získáním nemovitosti další nemalé náklady. Dostupnost vlastního bydlení se tímto opatřením zase o něco sníží, říká Evžen Korec.

Výhledy do budoucna

Přenesení daňové povinnosti by mohlo alespoň někde vést ke snížení cen nabízených nemovitostí. K určitým korekcím cen může docházet jednotlivě u nemovitostí v méně atraktivních lokalitách, které hledají kupce dlouhodobě. Obecně za celý trh a v případě kvalitních nemovitostí v dobré lokalitě výraznější dopad nepředpokládáme, říká Libor Ostatek.

Ačkoli změna zákona bude mít na cenu nemovitostí vliv, není to jediný faktor, který cenu ovlivňuje. V principu tak aktuální vývoj v cenách nemovitostí ovlivňuje především ČNB svojí uvolněnou měnovou politikou, k čemuž je tlačena aktivitami světových měnových autorit. Jakékoliv jiné faktory, včetně zmíněné novely, zastiňuje faktický přebytek peněz, který skrz nízké náklady financování a potřebu někam peníze uložit tlačí ceny nemovitostí vzhůru, říká Josef Rajdl.

Snížení cen nemovitostí však bude mít i své důsledky. Je třeba si však uvědomit, že v současné době ceny všech typů rezidenčních nemovitostí již několik čtvrtletí v řadě pozvolna rostou (podle HB INDEXu). Fakticky tak tento pokles bude kompenzován přirozeným růstem cen, což se v důsledku promítne jako dočasné zmrazení růstu cen bytů a rodinných domů, říká Vladimír Vojtíšek.

Účinnost zákona

Rozhodujícím obdobím je listopad 2016. Pokud podáte smlouvu na katastr nemovitostí do 31. října 2016, změny se vás netýkají. Veškeré žádosti podané po tomto datu se již ale řídí novým zákonem a s ním souvisejícími změnami.