Při koupi nemovitosti se čím dál tím více setkáváme s tím, že na listu vlastnictví najdeme zástavní právo nějaké banky, jelikož současný majitel si tuto nemovitost pořídil na hypotéku. Co s tím? Bude to problém? Máme to koupit?
Obavy jsou možná na místě, ale zástavní právo jiné banky se dá vyřešit několika způsoby, a to ať budeme platit ze svých peněz, anebo budeme část kupní ceny financovat vlastní hypotékou.
Čerpání peněz na účet prodávajícího se většinou děje přes úschovu prostředků, může to být třeba advokátní úschova anebo vázaný účet v bance. Nejdříve posíláte jakožto kupující vlastní zdroje, pak případně nová banka peníze z vašeho hypotečního úvěru a po přepsání vlastnictví nemovitosti na katastru pošle správce úschovy peníze prodávajícímu.
Pokud je ale na nemovitosti zástava nějaké banky kvůli hypotéce prodávajícího, pošle nová banka peníze po návrhu na vklad nového zástavního práva na katastr nejdříve přímo původní bance na umoření této hypotéky, protože chce, aby došlo k výmazu zástavního práva této banky z listu vlastnictví. Případně se částka dofinancuje i z vašich vložených vlastních zdrojů. Jakmile se rozjede proces výmazu stávající zástavní smlouvy, může se vložit na katastr kupní smlouva s ověřenými podpisy a rozběhne se i zde zákonná ochranná lhůta 20 dní na zápis do katastru.
Jakmile je nemovitost přepsána na nového vlastníka, tedy na vás, správce úschovy posílá peníze na účet prodávajícího a obchod je tím uzavřen. Nicméně prodávající si bude muset ohlídat případnou sankci za předčasné splacení úvěru mimo fixaci.
V současné době, kdy úrokové sazby hypotečních úvěrů stoupají, může být pro vás jako kupujícího zajímavé převzít současnou hypotéku s dobrým úrokem, protože si ji prodávající pořizoval ještě v období minimálních úroků. Není nutné si brát novou hypotéku s aktuálním úrokem, který by byl vyšší, a lze tak ušetřit na splátkách i na procesních záležitostech.
V tomto případě je postup docela jednoduchý: stávající banka prověří bonitu nového žadatele, a pokud je dostatečná a je v pořádku i výstup z úvěrových registrů, vyhotoví dodatek k aktuální hypoteční smlouvě (poplatek cca 3–5 tisíc) a vše zůstane při starém. Na podmínkách úvěru se pak nic nemění – výše úvěru, úroková sazba, fixace, výše splátky, doba splatnosti. Pokud ale bylo potřeba něco měnit, už se jedná o kompletně nový hypoteční úvěr. Nicméně případná potřeba vyššího úvěru třeba na dofinancování ceny se dá vyřešit další hypotékou od stejné banky, pokud bude dostatečné LTV.
Vcelku jednoduchá možnost je převedení zástavy z prodávané nemovitosti na jinou, např. na vlastní chalupu nebo domek či byt rodičů. Stačí pouze vyhotovit odhad pro stávající banku na novou nemovitost, a pokud je její hodnota dostatečná, banka opět jen vyhotoví dodatek smlouvy a na katastru po zapsání zástavního práva na jinou nemovitost se může vymazat zástava z původní nemovitosti. Nemovitost pak nemá žádnou zástavu a lze ji na vás převést jak za hotové peníze, tak i s případnou hypotékou se zástavním právem na katastru nemovitostí.
Dnes už u smluv uzavřených podle nového zákona o spotřebitelském úvěru již sankce za předčasné ukončení hypotéky nejsou tak velké (u prodeje nemovitosti např. po dvou letech splácení max. 50 tisíc), ale u smluv uzavřených dříve jsou sankce až drakonické, např. 5 % ze zůstatku jistiny za každý rok do konce fixace. Takže sankce může být až několik desítek nebo stovek tisíc korun. V tom případě se nabízí řešení odložit faktický prodej až na poslední měsíc před koncem fixace, kde je to bez sankce, a zájemci o koupi se mohou nastěhovat do podnájmu, uzavřít podnájemní smlouvu a zároveň i smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Prodávající bude mít stále na splátku hypotéky z nájemného, kupující zajištěné bydlení a ošetřené i pozdější odkoupení předmětné nemovitosti.
Ještě bych chtěl upozornit možný zádrhel, který však jde také vcelku jednoduše vyřešit.
Nový zákoník přinesl nejen nové termíny jako pacht či právo stavby, ale i tzv. zákaz zcizení a zatížení. Jedná se o další typ zápisu na listu vlastnictví příslušné nemovitosti, kde si banka vymiňuje, že bez jejího souhlasu nesmí být nemovitost převedena na jiného vlastníka a ani nesmí být zapsáno jiné zástavní právo.
Takže se při sjednávání výmazu původní zástavní smlouvy nesmí zapomenout ani na doložení souhlasu stávající banky s těmito výmazy. Některé banky to dávají samy od sebe, některé ne a musí se o tento souhlas extra požádat. Jsou bohužel i banky, které se snaží zkomplikovat refinancování a odchod klienta k jiné bance a odmítají vydat tento souhlas před doplacením jejich hypotéky, což značně komplikuje proces čerpání nového úvěru, jelikož katastr nezapíše další zástavní právo od nové banky. Nicméně v nástupnické bance, která o nového klienta stojí, se zase dá vyjednat čerpání na výjimku a doložení výmazu tohoto zákazu až po vyčerpání úvěru.
