Vlákno názorů k článku I vy můžete být na důchod finančně zajištěni. Jak to ale udělat? od bob - Když budu dávat 3 tisíce měsíčně do penzijka...

Když budu dávat 3 tisíce měsíčně do penzijka po dobu 30 let dostanu za těch 30 let dle jedné z kalkulaček cca 1,5M korun (dal jsem úrok 1,5%).

Když dneska koupím byt (ano jsou drahý no a co) tak budu uvažovat že měsíčně budu splácet hypošku a dostávat nájem. Budu uvažovat pro zjednodušení že to budu dotovat těma 3 tisícema viz výše. Co se bude během let dít:

1) Cca do 10 let nájem převýší tu hypošku, tedy začne z toho malinko vypadávat pár peněz.
2) Cca za 20-25 let splatím hypošku a tedy ještě před důchodem mi z toho začne měsíčně vypadávat celý nájem.

Za 30 let při nějaké "normální" inflaci a růstu cen budu mít buď:
A) Měsíčně nějakých min 30-40 tisíc korun na nájmu.
B) Nemovitost k prodeji v ceně nějaký možná 6-9M.

Je tam hodně proměnných ale i tak je jasně vidět, co mi asi vynese víc že.

Jistě, ovšem je třeba brát v potaz, že to chce štěstí na nájemce, jinak můžete počítat že nebudete mít obsazenost 12 měsíců v roce, nějaké peníze to požere kvůli nutnosti údržby (sem tam vymalovat atd., opravit díry/obouchané zdi, sem tam nějaká ta oprava). A taky ono to není jen příjem - v Brně zaplatíte poplatek za odpad pokud tam dotyčný nemá trvalé bydliště, platíte fond oprav, údržbu, potenciálně řešíte pojištění, v závislosti na nájemci řešíte nepříjemnosti např. noční hluk atd. (na obou stranách, stěžovat si na něj může i nájemník), platíte daň z nemovitosti, pokud to neděláte na černo tak i daň z příjmu atd.

Jistě, nájem nemovitosti ve městě s VŠ je dobrá úvaha, ale nemusí to být tak jednoduché.

Jenže proměnná bude, kdo bude ve vládě. My taky takto investovali a životka a penzijka považujeme za ztrátovou záležitost pro střadatele. Jenže už teď vystrčil růžky p. Hřib, který chce více zdanit byty. Dále zákon který posílil právo nájemníka nad majitele. Hold ten socialismus a třídní boj máme v sobě. Takže se může stát, že nás do té doby levičáci vyvlastní anebo vymyslí tak mastnou daň, že to rádi pustíme. Proto je lepší být chudý, pak se o vás někdo postará. Když něco máte, hned stát vymyslí, jak vám to vzít. Inflace je stanovena EU a má být nad 2%. K tomu jsme se zavázali. Takže si stát dělá z lidí srandu akorát, když je nutí uzavírat smlouvy se soukromými subjekty ze zákona a ještě to dotuje, když to nemůže vydělávat všem jako na New Yorské burze..

Koukám, zas příspěvek z většiny lživý:

1) U "aféry" s elektroměry nešlo o pronajímané byty ale naopak o byty ve kterých nikdo nebydlí - koupené čistě jako spekulaci na zvýšení ceny nebo hůře jako úložiště peněz východoevropských mafiánů.

2) Ani u prázdných bytů není ani nebylo zdanění bytů na pořadu dne, šlo o pokus získat nějaká alespoň trochu relevantní data.

3) Inflace EU stanovena není, inflační cíl stanovuje ČNB.

V případě dalších dotazů jsem k dispozici.

Nejsem mafián, byt jsme koupili jako investici. Sice ho pronajímáme, ale proč má někdo říkat, že svůj majetek musím někomu půjčovat nebo mě potrestá? To je otázka, zda je svoboda či třídní boj.

Polopaticky: V Praze je notoricky málo bytů. Jednak se jich moc nestaví a, jak se proslýchá, navíc velkou část z těch nově postavených kupují lidé jen jako spekulaci a reálně se nevyužívají. Takže místo zeleně postavíme třeba pět betonových krabic a z nich v sumě dvě úplně leží ladem. Takže jsme si přírodu zabetonovali zbytečně. Tady nejde o žádný třídní boj, jak se snažíte podsouvat, tady jde o životní prostředí.

Když už si hrajeme na pravdu, tak si také řekněme, jaké jsou ekonomické výsledky penzijních fondů. Ty, co mi došly ve výroční zprávě bylo v mínusu cca 5%. Takže vložím 1000x12=12 000 za rok, dostanu od státu 230x12=2760. A výsledek cca nula. Nechápu jak si mohu něco naspořit na stáří, když systém je nastaven tak, že klient má stále méně a méně. Kdežto fondy, které hospodaří v záporných číslech, tak si ještě strhavají za vedení, aby se náhodou klient nedostal do plusu.
Takže bych byl rád, kdyby jste mi vysvětlil, jak si mohu na stáří naspořit v tomto systému, který díky záporné výkonnnosti penzijních fondů, do nichž vkládáte příspěvky, vám např. při naspořené částce 1 000 000 za jeden rok sníží hodnotu podílu o 50 000 Kč. Ať počítám, jak počítám, tak těch 2760Kč příspěvku od státu, mi tu ztrátu nevykompenzuje. Takže v čem je ta výhodnost tohoto způsobu zajištění na stáří pro klienta? A to jsem se ještě nezmínil o inflaci, která hodnotu investice rovněž trvale znehodnocuje. A to ani neřeším kupní sílu za x desítek let. A nemohu se nakonec státi dlužníkem penzijníhom fondu? Zdá se mi, že je to velmi výhodně nastaveno pro p. fondy. Kým asi a proč?
No ale reklamní materiály p. fondů hovoří o modelovém zhodnocení 4% ročně, takže při úložce 1000Kč měsičně od narození, tam prý v 60 letech bude mít klient cca 3 500 000 Kč. No a kdyby náhodou tato suma nebyla na klientově účtu, tak někde přece býti musí, že. Jediné s čím souhlasím je, že je to výhodné. Jen je otázka pro koho?

Podívejte se na zdanění nemovitostí například v USA. Průměrně 2% z aktuální! ceny nemovitosti. A to je najednou dynamický trh s nemovitostmi. Jen u nás by to bylo bráno jako socialistický výmysl a hle, ono to v anglosaských zemích - USA, UK, Kanada, Austrálie apod.) takto funguje už leta.

Myslím, že riziko hypoték se zveličuje a zajímalo by mne, jaká je realita. Protože i pokud šel někdo na hranu, tak jen s růstem příjmů v posledních pár letech se od té hrany mohl velmi výrazně vzdálit. Typicky - pokud šel někdo třeba do splátky ve výši 50% příjmu, tak jen v posledních pár letech mu příjem stoupl v průměru o cca. 25%. Tzn. během krátké doby mu při stejné splátce zbývá na život o 50% víc než na začátku (75% vs. 50% měřeno původním příjmem).

A podobně to vidím s úrokovou sazbou, její vliv se také výrazně přeceňuje. Zde se k faktoru růstu příjmů ještě přidává snížená jistina v době překlopení daného fixu. Zase příklad: Hypo na 2,2M na 20 let za 1,8%, fix 5 let (běžně rok 2016). Splátka takové hypo po daňovém odpočtu úroků je na začátku splácení 10.427 Kč.

Po 5 letech přijde teoretické razantní navýšení úroku na 4,5%, ale ke splácení už je jen jistina 1,722M na 15 let. Splátka po daňovém odpočtu je pak 12.204 Kč. Za 5 let nárůst o "neskutečných" 1.777 Kaček (růst splátky o cca, 17% při růstu úroku o 150%). Myslíte, že je to v 5-ti letém horizontu pro rodinu se stabilními příjmy problém? Tolik dostal přidáno průměrný našinec v čistém jen za loňský rok. A to zmiňuji jen první fixační období. S dalšími roky, dalšími fixacemi nebo delšími fixacemi je ten případný nárůst ještě menší. Takže kdo si vzal v roce 2016 fix na 10 let, tak se rozhodně nemusí stresovat sazbami v roce 2026, kdy bude úplně jiná úroveň platů a dotyčnému bude zbývat doplatit třeba už jen 55% původní hypotéky.

A navíc, pokud se někdo o své finance stará, tak v případě hypotéky může:
1) Požádat už 2 roky před koncem fixace o rezervaci úrokové sazby na další období
2) Prodloužit si zbývající splatnost hypotéky a snížit tak splátku
3) Využívat možnosti mimořádných splátek (což při sazbách v posledních letech, inflaci a nominálním růstu příjmů považuji za finanční nesmysl)

Růst platů neberu jako samozřejmost, ale jako věc ve střednědobém horizontu velmi vysoce pravděpodobnou. Bavím se o nominalnich prijmech, ne o realnych. Nedávno jsme si prošli největší krizi od třicátých let a v ní příjmy nominálně rostly. A myslím, že za posledních 70 let v Česku nebyla situace, kdy nominální příjem meziročně klesl.

Stejně tak je statisticky mnohem pravděpodobnější inflace než deflace. To jsou faktory, které v čase snižují zátěž hypoteční splátky na rodinný rozpočet.

A jak píšu na začátku, osobně by mne velmi zajímala realita. Diskuze jsou plne příspěvků ve vašem stylu "dost lidí jede takřka na krev" nebo "může to být prusvihova situace", jenže za posledních pár let byl vývoj v ekonomice, příjmech, hypotékach tak hektický v pozitivním směru, že nějaký prusvih tak zůstává potencionálně jen na těch, co si vzali hypo za hranou v posledních dvou letech.

A to se bavíme pořád o průšvihu v té rovině, že ten dluh je stale krytý nemovitostí, o kterou dotyčný v tom nejhorším případě prijde a "prodělá" zaplacené úroky. Zřejmě dostane nějaký zbytek po prodeji nemovitosti po umoření dluhů a může jít holt do nájmu. Ale nic likvidačního pro žádnou stranu - banku ani klienta.

Můj známý teď řeší problém, jak se zbavit nájemníka, který původně působil solidně a řádně platil, ale po rozchodu s partnerkou se dal na pití, přestal platit, v bytě dělá nepořádek, vodí si tam pochybné existence a sousedé si na něj neustále stěžují majiteli bytu. Bohužel, sice má smlouvu na dobu určitou, ale než ta doba uplyne, tak může nájemník stihnout ten byt pořádně zdevastovat (pilně na tom pracuje), a zbavit se ho před uplynutím sjednané doby se zdá být takřka nadlidský úkon.

Nájemník už dluží nájemné za několik měsíců, nekomunikuje, dveře neotevře, odmítá vyklidit byt. A majitel bytu ze zákona bez svolení nájemníka dovnitř nesmí, i když má klíče, vystěhovat neplatiče násilím taky nesmí...

To potom nemovitost rázem není tak výdělečná, jak si majitel původně představoval... A naneštěstí na takovéhoto nájemníka můžete narazit velice snadno. Nikdy předem nevíte, co se vyklube ze seriózně působícího pána či dámy.

A až smlouva na dobu určitou vyprší, je jisté, že se nájemník zvedne a odejde? Proč by to dělal?

Tuto a podobnou problematiku jsme řešili taktéž, je nějaký portál Jak pronajímat byty . nebo tak nějak. Jinak majitel do bytu smí, protože je ze zákona oprávněn kontrolovat svůj majetek, vystěhovat však opravdu nesmí. Nevím, zda by nepomohlo volat policii pro opakované rušení nočního klidu - pak následuje přestupková komise. Jinak buďte rádi za dobu určitou, my měli neurčitou.

A mezitím než budete za 30 zajištěný byste bydlel v čem a žil za co? U rodičů nebo kalkulujete s nějakým dědictvím případně druhá hypotéka (ano bylo by to drahé a už vůbec těžko dosažitelné, no a co), příp. celou tu dobu najemní bydlení? A s jakým příjmem v tom případě počítate? Beru váš časový horizont 30 let tj. rodina, děti dejme tomu i s lehce nadprůměrným příjmem. Nějak se nemůžu dopočítat, ale rada opravdu dobrá :)

3K/měsíčně je hypotéka na nějaký byt za 1.1 Mega. A musíte mít ještě svých 100K.
Byt za 1.2 Mega je v Praze co? V Olomouci hódně vybydlený 1+KK nebo 1+1 v paneláku.
Kdo Vám do takového bytu půjde? Někdo, kdo je na tom finančně hodně zle. Takže počítejte s častou výměnou nájemníků, s tím, že když přestane nájemník platit, tak jej budete vystěhovávat klidně X měsíců, možná i soudně několik let. Platit jeho spotřebu vody, vytápění (a ten Vám natruc bude dělat velké spotřeby). Pokud nájemníkovi odpojí pro neplacení elektřinu/plyn, tak budete dělat novou revizi podle nových pravidel, tedy celou novou elektřinu v bytě (50K), plyn (25K), ...
A nejhorší nakonec: paneláky již nemají životnost 30 let !!!

Zaprvé vůbec nechápete ty 3 tisíce. To jsou 3 tisíce dotaze k nájmu. Tedy např. nájemné 10 tisíc, hypotéka 13 tisíc. Měsíčně mě to stojí 3 tisíce.

A to s životnosti paneláků ani nezkoušejte. Paneláky vydrží ještě stovky let když se o ně bude někdo starat. V Pripjati stojí 33 let opuštěné paneláky bez oken, do kterých prší a v zimě v nich mrze. Nespadl ani jeden, zato cihláky už tam dle fotek šly k zemi. Naprosto jasný a především REÁLNÝ důkaz toho co tato technologie skeletu vydrží. Prostě realita místo blbých keců do diskuse!

https://prazsky.denik.cz/zpravy_region/panelaky-by-uz-davno-nemely-stat-jsou-za-hranici-zivotnosti-20140206.html