Hlavní navigace

Hypotéky čeká omezení. Co to bude v praxi znamenat?

Autor: Shutterstock
Tomáš Janeček

Úderem půlnoci na apríla začala platit doporučení ČNB ohledně 90% hypoték. Co nás letos ještě čeká? Bude to skutečně likvidace hypoték v české kotlině?

Opakování je matka moudrosti, proto jen v krátkosti. Banky nejenže nemohou poskytovat 100% hypotéky, ale rovněž nemohou poskytovat hypotéky nad 90 % hodnoty odhadu. Pro upřesnění, nejedná se vždy o kupní cenu, za kterou kupujete byt, dům, nebo pozemek, ale o cenu, kterou si banka stanoví sama, nebo prostřednictvím smluvního odhadce.

Kupní cena vstupuje do odhadu také, ale není rozhodující. Navíc odhadci jsou chráněný druh, takže banky, resp. jejich hypotékaři na ně nesmí nijak tlačit nebo je uhánět.

Skutečně, řešil jsem ocenění pozemku a výstavbu domku a paní z banky se vždy pokřižovala, když viděla moje číslo na mobilu, protože věděla, co bude následovat. Už to bude?

Bez stovek jde to a dře to?

Součástí existujících omezení 100% hypoték je myšlenka, že tatáž banka nemůže klientovi poskytnout další úvěr, aby prostřednictvím něho dorovnal chybějící vlastní zdroje. Takže prakticky to znamená, že když banky zavedly (většinou) dvě pásma pro svoje hypotéky, a to do 80 % LTV a pak do 90 % LTV, zároveň nemohou tomu samému klientovi poskytnout další úvěr, třeba spotřebitelský úvěr, na chybějících 10–20 %.

Nicméně je ale možné, aby si ten samý klient vzal půjčku vedle ve stavební spořitelně, nebo spotřebitelský úvěr v bance přes ulici. Jestli má pak takové opatření smysl, je na posouzení každého.

Když jsem počítal, co bylo lepší, jestli 100% hypotéka v září 2016, nebo slepenec 80% hypotéky a stavebního spoření nebo spotřebitelského úvěru, slepenec vyšel lépe.

Samozřejmě byla to jen akademická rovina, protože počítala s neměnnými úroky po celou dobu splácení, ale přesto si dovolím tvrdit, že má jistou vypovídací hodnotu. Minimálně v myšlence, že kombinace hypotéky a spotřebitelského úvěru vyjde v součtu vždy levněji, protože spotřebitelský úvěr je poskytován s omezenou dobou splatnosti, většinou do 10 let, tudíž i při vyšším úroku je dříve splacen, což v součtu bude dělat vždycky méně než u hypotéky za 25 let.

Omezení hypoték v zákoně

Dnes je vše, co se týká omezení hypoték v rovině doporučení, nicméně závazných. A tato závazná doporučení se mají stát v červenci 2017 třemi normami, tedy pravidly pevně stanovenými v zákoně.

Hypotéky podle odhadu

Prvním ukazatelem, který by měl zákon pevně stanovit, je poměr hypotéky k zástavě. To je to, co si banka stanoví sama, jak píši výše.

Banky si už ale od počátku věků tyto ukazatele stanovily samy dosti přísně, a to právě díky odhadům, které vycházely ne vždy tak, jak si klienti představovali. Prakticky jistotu, že odhad rovná se kupní cena, měli snad pouze ti, co kupovali novostavbu. O trošku lépe na tom byli ti, co kupovali starší nemovitost, ale zároveň prováděli rekonstrukci v dostatečném rozsahu.

Komerční banka byla rok dopředu

Také je zajímavé, že aniž by nyní ještě cokoliv strašilo klidný spánek hypotékařů v zákoně, např. Komerční banka zavedla už v létě 2016, tedy rok před předpokládaným zavedením omezení, svoje pravidlo v poskytování hypoték. Hodnotila dva ukazatele.

Poměr hypotéky k odhadu (LTV)

Tento ukazatel hodnotí všechny banky a dle něho nyní mohou poskytovat hypotéky do výše 80 %, resp. 90 %.

Poměr hypotéky ke kupní ceně (LTC)

Komerční banka si zavedla navíc ještě tento ukazatel a podle toho, jak vyšel, pak poskytovala hypotéku. Například pokud byl nižší nebo roven 95 %, pak klientovi garantovala nižší úrok. Stejně tak klient dostal lepší úrok i při jeho překročení, ale nesměl se zároveň dostat nad 95 % LTV.

Hypotéky podle příjmů

Druhým ukazatelem uvedeným v zákoně má být pevně stanovený poměr výše splátky a příjmu klienta.

Zde boduje Česká spořitelna

Česká spořitelna má už dávno ve své metodice, že výše všech závazků nesmí překročit 50 % čistého příjmu klienta. To např. vyřadilo tuto banku z porovnání pro jednoho mého klienta s vysokým příjmem, který plánuje koupi více bytů. I když bude posuzován jako jednotlivec, tzn. do jeho scoringu bude vstupovat velmi malé životní minimum, má prostě smůlu z hlediska splátek.

Životní minimum podle Hypoteční banky

Aby byl výčet kompletní, je třeba zmínit příklad Hypoteční banky, která si počítá výdaje po svém. Do nich vstupují i částky životního minima, které jsou stanoveny zákonem.

Osoba Výše životního minima
První dospělý 3410 Kč
Druhý dospělý 2830 Kč
Dítě do 6 let 1740 Kč
Dítě od 6 do 15 let 2140 Kč
Dítě od 15 do 26 let 2450 Kč

Hypoteční banka však už dávno počítá životní minima po svém:

Osoba Výše životního minima
První dospělý 7894 Kč
Druhý dospělý 4779 Kč
Dítě do 6 let 6224 Kč
Dítě od 6 do 15 let 6624 Kč
Dítě od 15 do 26 let 6934 Kč

Samozřejmě lze namítnout, že tyto částky zahrnují náklady na bydlení, nicméně i když je započítáme dle Nařízení vlády upravující tyto částky pro rok 2017, dostaneme stejně jiná čísla.

Příklad

Čtyřčlenná rodina v Praze, 2 dospělí a dvě děti ve věku 10 a 16 let:

Osoba Výše životního minima podle zákona Výše životního minima podle Hypoteční banky
První dospělý 3410 Kč 7894 Kč
Druhý dospělý 2830 Kč 4799 Kč
10leté dítě 2140 Kč 6624 Kč
16leté dítě 2450 Kč 6934 Kč
Náklady na bydlení 4194 Kč 0 Kč
Celkem 15 024 Kč 22 447 Kč

I kdybychom chtěli brát normativní náklady, které platí pro nájemní byty, podle stejného zákona, ve výši 18 577 Kč (místo 4 194 Kč), pak stejně dojedeme k vyššímu číslu u banky, protože ta navíc započítá nájem (po novu to dokonce musí zjišťovat) a dále pak počítá do nákladu splátky všech úvěrů a rezervu ve výši 20–25 % z její splátky.

Poměr hypotéky k celkovému ročnímu příjmu

Třetím ukazatelem je poměr hypotéky k celkovému ročnímu příjmu. Opět půjde jen o pevně stanovenou částku, resp. poměr, nicméně banky už dávno porovnávají příjmy na základě 12měsíčního průměru. Ten je pro ně nejdůležitější ukazatel.

Příklad

Řešil jsem klienta, který byl u téhož zaměstnavatele zaměstnán coby mistr výroby přes 20 let. Klient chtěl koupit domek a musel logicky doložit příjem. Přál bych si vidět obličej schvalovatele, když viděl potvrzení zaměstnavatele, kde uváděl průměrnou měsíční mzdu zhruba o 40 % nižší než průměrnou mzdu za poslední tři měsíce a asi o 60 % nižší, než bylo uvedeno v pracovní smlouvě.

Peníze bokem?

Ne, vše bylo zdokladovatelné prostřednictvím výpisů z účtů a výplatnicemi. Vtip byl v tom, že klient měl pracovní smlouvu z poloviny 90. let, kde se ledacos neřešilo a zaměstnavatel měl postavenu jeho mzdu hlavně na prémiích.

Ty byly ale pravidlem, takže mi nezbylo nic jiného než udělat přehled za posledních 15 let, pokud jsem chtěl, aby klientovi hypotéka vyšla. A vyšla.

Co tím básník chtěl říci?

Omezení byla, jsou a budou. Není třeba ihned panikařit. Velmi vám pomůže, když se o tom, co plánujete, poradíte se specialistou, který se věnuje hypotékám denně a nemá problém ihned zjistit, třeba i po telefonu, jak velkou hypotéku dostanete.

Pro první představu to stačí a vy si můžete v klidu plánovat třeba koupi vysněného domečku.

Našli jste v článku chybu?