Pro koho jsou vhodné investice do nemovitostních fondů a jaká nesou specifika? Jak pandemie, válka a vysoká inflace zahýbaly nemovitostním trhem? To a více jsme probírali s Dušanem Sýkorou, předsedou představenstva Reico investiční společnosti České spořitelny.
V čem spočívá výhoda nemovitostních fondů (NF) v porovnání se situací, kdy si někdo pořídí vlastní nemovitost nebo investiční byt? Nebo jsou NF vhodné pro ty, kteří si vlastní nemovitost jako investici pořídit nemohou?
Lidé si kupují hodně nemovitosti pro vlastní bydlení. Je potom otázka, jestli to je investice, nebo není. Když pořizují investiční byty na pronájmy, pak už to investice je. Ale jak jste řekla, je to pro ty, kteří mají tolik majetku, že si mohou koupit vlastní nemovitost. My jsme fond pro nejtypičtější klienty České spořitelny, kteří si v lepším případě koupí vlastní nemovitost, ve které sami bydlí, ale už jim nezbývají peníze na tu investiční. Potom už je pro ně jedinou možností, jak investovat do nemovitostí, nákup podílů. A k tomu jsou tady nemovitostní fondy. V republice jich je asi 30, mají různou míru rizika a různou míru likvidity.
My nabízíme největší možnou likviditu. To znamená, že se dostanete k penězům už druhý den a s tím nejmenším možným rizikem. Snažíme se, abychom na klienta nepřenášeli vůbec žádné riziko z titulu toho, že se trh nemovitostí nějak vyvíjí. Hodnota nemovitostí většinou roste, ale občas i klesá. Snažíme se, aby klient toto riziko vůbec nepodstupoval, ale aby měl nějaký stabilní výnos, stabilní přípis zhodnocení. To je hlavní poslání obou našich fondů.
Čím to je, že dokážete riziko odstínit, že je podle vás investice do nemovitostních fondů tak bezpečná?
V celém investičním světě je to o diverzifikaci, rozložení rizik. My ho rozkládáme už jenom svou velikostí. Spravujeme nemovitosti v hodnotě skoro 38 miliard korun. Jsme největší v republice, takže jsme zastoupení de facto úplně všude. A nedá se předpokládat, že by všechny nemovitosti najednou ztratily část své hodnoty.
Když začala pandemie, hodně to na majetku odnesla nákupní centra, protože ta byla de facto úplně zavřená. Zase ale vyrostla logistika a průmyslové haly. Kancelářské prostory se držely na svém, takže naše výkonnost byla stabilní i v této době. Když se před dvěma lety začalo zkoumat, zda se lidi vrátí do práce a bude poptávka po kancelářích, začala trochu klesat hodnota kancelářských prostor, ale lidi se v tu dobu už vrátili do nákupních center. Tím, že jsme rozestoupení v celém nemovitostním sektoru a máme nemovitosti kromě České republiky i na Slovensku a v Polsku, je rozložení rizika opravdu velké.
Reico má dva fondy. Jeden je Reico ČS Nemovitostní, zaměřený na prémiové komerční nemovitosti. Druhý, Reico ČS Long Lease, je zaměřený na komerční nájem. Jaký je mezi těmi fondy rozdíl z pohledu investora, například z hlediska délky investičního horizontu nebo rizika?
Z pohledu rizika tam rozdíl je. Ten velký, Reico ČS Nemovitostní, který letos oslaví 18 let, je rozestoupený do tří zemí a do všech segmentů nemovitostí, tedy kancelářské prostory, logistika i nákupní centra. Takže je hodně robustní, stabilní a bude přinášet stabilně nějaký výnos.
Fond Long Lease je mladší, tříletý a je de facto zaměřený na dva sektory nemovitostního trhu – logistika a průmyslové haly. Optikou uplynulých deseti let byl tohle ten nemovitostní sektor, který přinášel nejvyšší zhodnocení, takže všichni předpokládají, že to tak bude i nadále. Ale tím, jak jsou peníze tohoto fondu soustředěné jen tam, může přijít nějaký výkyv v hodnotě nemovitostí. V dlouhém období asi bude generovat větší výnos, ale nebude to bez výkyvů.
Takže pro klienta, který je ochoten nést nějakou míru rizika a počkat si, je jako doplněk vhodnější Long Lease. Pro klienta, který chce mít jisté kladné zhodnocení každý den, je vhodnější náš větší REICO ČS nemovitostní fond.
Dušan Sýkora
Absolvoval VŠE v Praze. V roce 1998 přijal místo na pobočce Erste Group. Dva roky poté nastoupil do České spořitelny, která se v té době stala členem zmíněné finanční skupiny. Působil zde v oblasti finančního řízení.
Od roku 2015 vedl útvar obchodního plánování a řízení výkonu divize drobného bankovnictví. Ve stejném období byl také členem dozorčích rad v několika dceřiných společnostech České spořitelny – Stavební spořitelny ČS, Penzijní společnosti ČS a také REICO IS ČS.
V červenci 2023 byl jmenován předsedou představenstva REICO IS ČS.
Když jste říkal „je ochoten si počkat“, znamená to tedy, že fond Long Lease vyžaduje delší investiční horizont, právě z hlediska rizika toho výkyvu hodnoty?
U obou fondů doporučujeme, že by investiční horizont měl být dlouhý minimálně tři roky, spíš pět let. Ale u toho velkého fondu, když se klient rozhodne vystoupit kdykoliv, vždycky bude mít kladné přípisy, kladné zhodnocení. I za poslední rok. U fondu Long Lease to tak být nemusí, a když bude klient z toho fondu vystupovat v době, kdy je ten cyklus daného segmentu nemovitostí proti němu, tak ten rok může mít zhodnocení nižší nebo nulové. Záporné by být nemělo.
Když jsme u těch výnosů, jaký je u obou fondů průměrný roční výnos nebo nárůst hodnoty podílového listu za rok?
V uplynulých deseti letech máme zhodnocení u nemovitostního fondu tři a půl procenta. Je nutné podotknout, že z těch deseti let bylo osm let s nulovou úrokovou sazbou, to znamená nulové zhodnocení vkladů. Takže jsme každý rok přinášeli dvě až tři procenta zhodnocení oproti všem bankovním produktům, které byly na nule nebo blízko nule. Být dvě až tři procenta nad bankovními vklady, na to si věříme i do budoucna. Fond Long Lease má zatím průměrné zhodnocení zhruba šest procent, ale je tady jenom tři roky, tak věříme, že to půjde nahoru.
Česká legislativa navíc umožňuje při splnění tříletého časového testu investovat bez zdanění výnosů 15% sazbou, že?
Oproti bankovním vkladům, jejichž výnosy jsou daněné 15% srážkovou daní z úroků, když u nás investor vydrží déle než tři roky, žádné výnosy už potom nedaní. Tato výhoda platí u všech fondů, ne jen těch nemovitostních.
Sám jste zmínil v souvislosti s investicemi diverzifikaci rizika. Dá se říci, jakou část by měly NF zastupovat v investičním portfoliu?
Doporučujeme našim klientům, že by měli mít v nemovitostních fondech okolo 15 % hodnoty portfolia. Když jsou ultrakonzervativní, tak tam mohou mít víc. Ale nemovitostní fondy by měly sloužit hlavně jako stabilizační složka investičního portfolia.
Dušan Sýkora, předseda představenstva společnosti Reico
Jestli se nepletu, tak víc profitujete z období nízkých úrokových sazeb, kdy lidi nemají výnos na spořicích účtech a podobných produktech. Je to tak, že když jsou sazby nízké nebo nulové, nahrnou se k vám, a když vzrostou, tak odchází?
V dlouhém období jsme vždycky schopni dodat víc, než budou mít klienti na těch bankovních vkladech, na spořicích účtech. Má to jedinou výjimku: když sazby na spořicích účtech vzrostou hodně rychle. My totiž nejsme schopni takhle rychle naši výkonnost zvýšit. Nám to prostě trvá, takže když klienti prostředky dají do banky, tak si přijdou na vyšší peníze. Pak to vrátí k nám a budou mít ten vyšší výnos u nás. Kdyby to u nás nechali pět, sedm let, tak v průměru budou mít u nás určitě pořád víc. Prostě jsme stabilní a konzervativní, takže u nás se každý dočká, jen si někdy musí počkat. Zatímco na těch vkladech je to rychle nahoru, rychle dolů.
Koukala jsem, že do obou fondů se dá investovat od tří stovek měsíčně. U toho nemovitostního se dají peníze vybrat do druhého dne, kdyby náhodou investor potřeboval. Je to tedy stejné i u toho Long Lease?
Je to stejné. Je tam jediná podmínka, musí jít o výběr do pěti milionů korun, což splňuje drtivá většina klientů. Když chcete vybrat více, čekáte čtvrt roku. Když chcete vybrat více než 50 milionů (a i takové klienty máme), tak už si počkáte rok.
Jak je to vlastně s poplatky třeba v porovnání s konkurencí?
Jsme ve skupině těch nejlevnějších fondů. Jak jsem říkal, je jich zhruba třicet a mezi nimi asi šest až osm, které mají stejnou poplatkovou strukturu jako my. Ostatní jsou dražší. V obou fondech máme vstupní poplatek 1,5 % a potom každoroční obhospodařovatelský poplatek 1,75 %.
Investovat do vašich fondů jde jen přes Českou spořitelnu. Dá se to i přes aplikaci George?
Ano, je to vlastně takový druhý distribuční kanál. Můžete nakoupit přes pobočky České spořitelny nebo aplikaci George.
A musím být klientem České spořitelny a mít běžný účet? Nebo může přijít přes pobočku České spořitelny investovat do vašich fondů i neklient?
Ano, přes pobočku může investovat i neklient České spořitelny
Podle jakých kritérií si vybíráte novou nemovitost a podle jakých komerčního nájemce?
Máme zájem o nemovitosti, jejichž hodnota je větší než tři čtvrtě miliardy, spíš miliarda korun a výš. Zároveň musí být investice bezpečná. Nemělo by jít tedy o nemovitost, která je v lokalitě, co je teď trendy, ale za dva roky se to může změnit. Vybíráme místa, u kterých je předpoklad, že budou pro nájemce zajímavá pořád. Takže se zaměřujeme na centra velkých měst, dálniční křižovatky, dálniční uzly, stanice metra, lokality, kde se pohybuje velký počet lidí. Snažíme se také o udržitelnost, takže preferujeme, aby budovy byly zelené, aby měly certifikáty. A když už zelené nejsou teď, aby byla šance to na zelenou předělat.
Z hlediska těch nájmů do fondu Long Lease kupujeme nemovitosti, kde je nájemní smlouva s jedním nájemcem na víc než deset, ideálně třeba na patnáct let. Takže chceme, aby obchodní model toho nájemce těch patnáct let fungoval. Máme zájem spíše o dlouhodobě ověřené průmyslové haly, ale i dlouhodobě ověřené logistický firmy, u kterých je předpoklad, že tady budou takhle dlouhou dobu.
Dušan Sýkora, předseda představenstva společnosti Reico
Pod fond Reico ČS Nemovitostní spadá i Nová Karolina z Ostravy. Tam spravujete nejen budovu, ale přímo i obchody. Je to na trhu běžné?
Vlastnit nákupní centrum je o trochu víc práce. My umíme koupit nemovitost, starat se o ni, udržovat ji v kondici, ale starat se potom o ty nájemníky, na to už znalosti nemáme. Proto si najímáme odborné firmy, které to spravují za nás, hledají nájemníky a tvoří s nimi ty obchody.
Máme to tak ve všech nemovitostech. Ale v kancelářských budovách jsou třeba dva, tři, pět nájemců. S nimi vyjednáváme podmínky a smlouvy my. V Karolině máme 220 nájemců a 220 nájemních jednotek jednotek (někteří nájemci jich mají více). Tam už se nesetkáváme s nikým, na to máme tu najatou firmu, která sídlí přímo tam a je neustále k dispozici, ať už si chcete otevřít velký sportovní obchod, nebo malou trafiku.
Ačkoli už jsme to trochu naťukli, chtěla bych se víc pobavit o tom, jak váš byznys ovlivnily pandemie, válka a vysoká inflace. Překvapilo mě, když jste řekl, že kanceláře během pandemie zůstaly na svém. Já předpokládala, že jak byly prázdné, spousta podnikatelů přehodnotila, jestli potřebují tolik místa. Teď je naopak trend pracovní místo sdílet.
V pandemii skokově vznikla práce na home office. Firmy nám hromadně začaly dávat výpovědi z těch kancelářských prostor. Ale ještě než se ty vlny covidu přehnaly, tak všechny firmy přišly zpátky a ty výpovědi stáhly. My jsme se připravovali na to, že bude hůř, a ono se to najednou nestalo. Firmy předpokládaly, že se jejich lidi do těch prostor už v takové míře nikdy nevrátí, plánovaly ta sdílená pracovní místa. Ale než uběhly výpovědní lhůty, tak všechny přišly zpátky, že si chtějí ty prostory nechat.
Když začala válka na Ukrajině a přišla vysoká inflace, spousta firem začala mít problémy s hospodařením a hledaly, kde ušetřit. A zase je napadlo, že ušetří na kancelářských prostorách. Znovu tedy dávaly výpovědi. A teď, jak už je asi vidět světlo na konci tunelu, zase přicházejí a chtějí je zpátky. Já se divil, čím to je, protože ty kanceláře jsou prázdné, moc lidí tam není. A zjistili jsme, že ty firmy mají problém sehnat zaměstnance, takže si váží těch, které mají. A ti jejich lidi jim říkají, že pracovní místa sdílet nechtějí. Každý chce mít ten svůj stůl, i když je tam jen dva dny v týdnu. Takže navzdory tomu, že vytíženost kanceláří značně klesla, firmy bojují o lidi i tak, že jim drží pracovní místa, i když jsou obsazená jen dva dny v týdnu.
Donutila vás inflace nějakým způsobem uvažovat nad těmi kontrakty jinak? Měli jste ve smlouvách inflační doložky?
Inflační doložky máme ve všech smlouvách už dávno. Ale nemovitosti jsou byznys vedený v eurech, takže v drtivé většině nás ovlivňuje eurová inflace, která přece jenom nebyla tak vysoká jako inflace korunová. Našim nájemníkům se tak nezvyšovaly nájmy o šestnáct, o osmnáct procent. Dopadla na ně ta eurová inflace, která byla poslední dva roky osm a šest procent. Takže inflační doložky tam jsou a nájmy nám to pomohlo vyhnat nahoru.
Měli jsme i nájemníky, kteří se bránili, že už to nejsou schopni utáhnout. Když šlo o dlouholetý vztah, vyhodnotili jsme si, že se nám vyplatí, když ho teď podržíme, a dohodli jsme se s ním na nějakém rozložení té inflace v čase. Takže zohledňujeme i to, jak dlouho s námi klient je a jaký je výhled, že s námi ještě dlouho zůstane. Pokud jde o dlouholeté partnerství, tak se vzdáme nějaké části okamžitého zisku výměnou za to, že to s námi potáhne dlouho.
Četla jsem, že obchody na trhu podnikatelských nemovitostí typu kancelářských budov nebo obchodních center se v loni skoro zastavily, nabídka se nestřetávala s poptávkou. Pozorujete nějaké oživení? A vrací se klienti, když už sazby začaly klesat?
Počet klientů se nám zvyšuje pořád. V období rychlého růstu sazeb od nás klienti neodcházeli, ale snižovali své úložky u nás, vybírali část investic. Ten trend se teď už změnil. Od loňského prosince nám přibývají nejen klienti, ale i peníze. Takže salda máme už v obou fondech kladná.
V uplynulých dvou letech jsme nepořídili žádnou nemovitost, ale teď na nákupech jsme a uvidíme, jestli se v nejbližších měsících s někým dohodneme na ceně. Během těch uplynulých dvou let to bylo o tom, že když měl kupující nějaké požadavky na cenu, chtěl koupit levněji než před dvěma, třemi lety a prodávající byl schopen ustát, že si tu nemovitost nechá a počká si na lepší časy, tak ty prodeje nebyly.
Teď už se asi ty ceny budou vracet a uvidíme, jestli se nějaká transakce brzo dotáhne. V celém tom sektoru je ale podle mě peněz hodně, takže předpokládám, že už se ty transakce rozeběhnou.
Už jsme tu zmínili, že kromě České republiky působíte i na Slovensku a v Polsku. Plánovali jste i Německo, už se vstup na tento trh nějak konkrétněji rýsuje? Před časem jste zmiňoval, že tam klesaly ceny nemovitostí víc. Čím je to způsobeno?
V Německu jsme pořád ještě na nákupech. Zatímco v Čechách už začaly klesat úrokové sazby, v eurozóně ještě neklesají, takže tam asi ještě chviličku potrvá, než cena nemovitostí půjde dolů.
Dušan Sýkora, předseda představenstva společnosti Reico
Jak si vysvětlit, že v Německu poklesly samotné ceny nemovitostí víc než tady?
Německý trh, jako jeden z největších a nejaktivnějších v Evropě, víc reaguje na globální ekonomické změny. V posledním období zde významně ovlivnilo ceny např. zvyšování úrokových sazeb a zpomalování ekonomiky, což vedlo ke klesající poptávce po nemovitostech a výraznějšímu poklesu cen oproti České republice. Český trh je mnohem menší a má méně transakcí, což ve srovnání s Německem tlumí volatilitu cen a činí ho méně citlivým na podobné ekonomické změny. Jinými slovy: pokud by v ČR proběhlo více transakcí, pravděpodobně bychom viděli pokles cen výraznější.
Chtěli jste se tam zaměřit na nákupní parky nebo logistické haly. Proč se tomu trhu daří teď lépe? Je to tím, že se nákupy přesunuly do online světa?
Je to tak, e-commerce pořád roste a roste, byť už ne takovým tempem jako za pandemie. Ale pořád všichni chtějí sklady, chtějí logistiku, všichni chtějí být u těch dálnic. A dostalo se to už do stavu, kdy se ta logistika nestačí tak rychle stavět, takže nabídka hodně zpomalila. Do toho vzrostly ceny pozemků, vzrostly ceny stavebních prací, vzrostla cena financování, takže nová logistika se staví teď úplně minimálně. Vítězem je teď ten, kdo tu logistiku aktuálně má a nemá ji koupenou na úvěr. Ten, kdo do toho trhu chce teprve vstoupit, bude muset asi sáhnout hlouběji do kapsy, nebo si počkat.
Před časem jste zmínil, že NF jsou pod přísným dohledem České národní banky. Co si pod tím vlastně představit?
Nemovitostní fondy spadají do několika kategorií. Existují fondy pro kvalifikované investory, kde jsou úložky od nějakého objemu, většinou od milionu korun výš. Tam je důležité to slovo kvalifikovaný. Jsou pro ty, kteří jsou znalí, takže jsou schopni podstoupit riziko a koupit investice v tomto fondu.
My jsme naproti tomu otevřený retailový podílový fond a tam jsou zase důležité ty přívlastky otevřený a retailový. Otevřený znamená, že může kdokoliv kdykoliv vstoupit a že může kdokoliv kdykoliv vystoupit. Slovo retailový znamená, že bychom měli být vhodní i pro investora, který nemá žádné znalosti o investování. Tím, že jsme retailový fond, jsou na nás kladeny velké nároky v tom, co musíme splňovat, co reportovat, jak jsme hlídaní. Je to tedy dané statusem toho fondu.
Četla jsem, že jste plánovali vstoupit i na trh nájmů pro retail, takže nájemní bydlení. Jak to vypadá a proč jste o tom začali uvažovat? Česká spořitelna chce stavět dostupné nájemní bydlení, kde bude nájem o 20 % nižší a byty primárně určené pro lidi v klíčových zaměstnáních. Má s tímto projektem něco společného i Reico?
V uplynulých třech letech se hodně změnil názor lidí na to, jestli bydlet ve vlastním, nebo v nájmu. Ještě před třemi, pěti lety bylo snem každého mít vlastní bydlení, takže si všichni brali hypotéky, kupovali byty nebo kupovali větší byty. Každý chtěl bydlet ve vlastním a trh nájemního bydlení tu vlastně nebyl, nebo se zmenšoval. Teď vysoká inflace v kombinaci s vysokými stavebními náklady a vysokými úrokovými sazbami ten náhled u spousty lidí změnily, takže tu vzniká určitá část populace, která bude chtít bydlet v nájmu.
Naše sesterská společnost Dostupné bydlení České spořitelny našla cestu, jak nemovitost koupit, spravovat ji a pronajímat. Tím, že to dostupné bydlení má být pro vybrané profese, Spořitelna spolupracuje s municipalitami, s nemocnicemi, a proto počítá s tou dotací na nájmu. My ten obchodní model de facto kopírujeme. Chceme jít stejnou cestou, jen tam nebude ta 20% sleva na nájmu, protože investujeme prostředky klientů, kteří chtějí komerční výnosy.
Vy už jste měli v této oblasti vyhlédnutý nějaký konkrétní developerský projekt na klíč. To už se někam pohnulo?
Chceme koupit projekt zhruba za tři čtvrtě miliardy nebo i víc, kde je vydané stavební povolení, vše je hotové a de facto je to těsně před začátkem stavby. Tam my stojíme ve frontě. Tyto projekty máme zmapované, ale protože v tuhle chvíli je Praha přebraná, už víc nemůžu prozradit, protože když to řeknu, tak nám to buď zdraží, nebo tam bude stát druhý den fronta lidí.
Děkuji za rozhovor.
