Chci koupit nemovitost. Budou jejich ceny klesat, nebo nemá cenu čekat? Zeptali jsme se odborníků

Jak je na tom trh nemovitostí poté, co Česká národní banka (ČNB) uvolnila některé podmínky pro poskytování hypoték, a v období, kdy začínají u úvěrů na bydlení klesat úrokové sazby?

V anketě nám odpovídá:

Petr Hotovec, hlavní analytik společnosti Soft Vision a fondu p-hat

Martin Ponzer, CEO Bezrealitky.cz

Jiří Pour, ekonom UniCredit Bank

Dominik Rusinko, analytik ČSOB

Úrokové sazby klesají, lidé možná zase přijdou na chuť hypotékám. Jak se nyní „hýbe“ trh s nemovitostmi? Jak se nyní vyvíjejí ceny rodinných domů, bytů, rekreačních nemovitostí a pozemků? Vyvíjí se ceny u všech těchto typů nemovitostí podobně, nebo zde platí nějaká specifika?

Petr Hotovec: Trh zažil ve čtvrtém kvartálu lehké oživení, kdy došlo ke zvýšení počtu převodů vlastnického práva k nemovitostem. Nutno však podotknout, že rok 2023, a zejména jeho první polovina, byly nejklidnějším obdobím realitního trhu v moderní historii ČR. Zatím nemáme potřebná data k tomu, abychom mohli zhodnotit, jak se snížení úrokových sazeb projevilo na množství realizovaných obchodů a realizované ceně. Očekávám však, že se se snižováním sazeb projeví odložená poptávka lidí, kteří s nákupem čekali na nižší sazby. 

Domnívám se, že máme lokální dno za sebou, což ještě neznamená, že budeme se snižováním sazeb svědky obnoveného růstového trendu na poli českých nemovitostí. Ohledně vývoje ceny si budeme muset několik měsíců počkat. Předpokládám, že snížení sazeb se projeví ve větší míře na realizované než na nabídkové ceně nemovitostí. V posledních měsících jsme vedle klesající či stagnující nabídkové ceny v závislosti na jednotlivých regionech byli svědky také častých slev, tedy že realizovaná cena byla nižší než nabídková. Prodávající tedy poskytovali slevy z jimi nabízené ceny. Očekávám, že prodávající nebudou výrazně zvyšovat nabídkovou cenu, spíše se na jimi nabízenou cenu konečně najde kupující.

Ohledně vývoje cen různých typů nemovitostí. Rodinné domy, byty, rekreační nemovitosti a pozemky se vyvíjejí odlišně. Každá kategorie má svá specifika, navíc hraje extrémně důležitou roli poloha, stav a stáří nemovitosti. Cena novostavby rodinného domu na okraji Prahy se vyvíjí zcela jinak než u „šumperáku“ na vesnici v Ústeckém kraji. Ve svých analýzách a pozorováních sleduji téměř výhradně počet transakcí na nemovitostním trhu a realizovanou cenu bytů v Praze a zbytku ČR. Důvodem je to, že byty jsou výrazně větším a likvidnějším trhem než rodinné domy a uspokojují většinu bytových potřeb obyvatel ČR.

Rekreační nemovitosti primární potřebu bydlení neuspokojují a jejich trh se chová zcela odlišně. V současnosti můžeme pozorovat výraznou výstavbu v horských střediscích, od čehož si developeři slibují výrazně vyšší výnos než u bytové výstavby ve městech. Tyto nemovitosti kupuje movitější klientela, která není natolik zasažena současným propadem životní úrovně. Naopak můžeme pozorovat, že covidový boom ohledně nákupu rekreačních chatek a chalup se již zastavil a zájem o tyto nemovitosti opadl, což se v letech 2022 a 2023 projevilo výrazným propadem ceny. Regionální a typová odlišnost vývoje trhu s rekreačními nemovitostmi je natolik markantní, že se jeho vývoj nedá generalizovat.

Podobně komplexní je také trh s pozemky, roli zde vedle polohy hraje také potenciální využití pozemku, zda se jedná o stavební parcelu, jaký je územní plán obce, ve které leží, a další faktory. Netroufám si o jeho vývoji vyvozovat jakékoli predikce.

Martin Ponzer: Na únorovém měnově politickém jednání ČNB snížila základní úrokovou sazbu o půl procentního bodu na 6,25 % a příští pondělí už první z komerčních bank reagovala novou levnější nabídkou hypotéky. Realitní trh postupně ožívá, plně jej ale probudí až výraznější pokles hypotečních sazeb, na který čeká střední třída. Kdo totiž mohl nakoupit za hotové, už to udělal a využil tak propadu cen v loňském roce. 

V hlavním městě ceny starších bytů rostou – v posledním čtvrtletí loňského roku o 6 %, metr čtvereční se prodává za téměř 125 000 korun. Dokud ale nepřijde hlavní vlna odložené poptávky, tedy těch, kteří čekají na příznivější úrokovou sazbu, majitelé jsou stále ochotni o ceně vyjednávat. Někteří naopak vyčkávají, až bude na trhu více kupců, a své byty raději pronajímají. Rostly i ceny pražských domů – přitom šlo převážně o domy před rekonstrukcí, kde je třeba počítat s dalšími milionovými investicemi.

Kvůli nedostupným hypotékám o něco méně rostou ceny bytů ve Středočeském kraji, které se jen vrátily na úroveň z loňského jara. Nejvíce tam se totiž častěji stěhuje právě střední třída, která zatím nedosáhne na financování hypotékou. Jiná situace je v Brně, kde ceny bytů téměř stagnují. Naproti tomu domy v Brně a Jihomoravském kraji mezikvartálně vzrostly na ceně o 7 %.

Rekreační nemovitosti zažily v loňském roce pokles, letos ale zatím těžko soudit – trh s rekreačními nemovitostmi se s prvním sněhem uložil k zimnímu spánku a opět se probudí až brzy zjara, jakmile bude možné opět chodit na prohlídky a přilehlé zahrady budou pro zájemce atraktivnější. Vzhledem ke stávajícímu i očekávanému poklesu inflace a růstu reálných mezd lze ale očekávat mírný růst cen rekreačních nemovitostí – domácnosti mají naspořeno a pro ty, které nechtějí kupovat byt nebo dům, může být chata v atraktivní lokalitě zajímavá. Výjimku tvoří „druhé domovy“ v turisticky atraktivních oblastech jako Krkonoše, tam jsou ceny výrazně vyšší a stále rostou. 

U pozemků, a zvláště u těch stavebních, platí, že pokud jsou v dobré lokalitě, neklesají, což se ostatně projevilo i v době, kdy pokles zažíval celý realitní trh. Z povahy věci jich nikdy víc nebude, a tak nadále zůstávají jednou z nejbezpečnějších investic na realitním trhu.

Jiří Pour: Mám k disposici jen měsíční data cen bytů. Z nich je patrné, že trh nemovitostí začal během druhé poloviny loňského roku pozvolně ožívat a v prosinci se meziroční dynamika cen bytů přehoupla ze záporu do kladných hodnot. Meziroční tempo růstu v lednu dále zrychlovalo a v únoru dosáhlo pro průměr krajských měst odhadem 7 %. Oživování trhu je doprovázeno poklesem počtu inzerovaných prodejů nemovitostí a pozvolným růstem zájmu o hypotéky.

Dominik Rusinko: Pokles úrokových sazeb zatím není nijak dramatický, proto i hypoteční trh ožívá jen mírně. V prosinci byly poskytnuté nové hypotéky v hodnotě 11 mld. Kč, což je přibližně dvojnásobek v porovnání s minulým rokem, kdy byl ale hypoteční trh de facto zamrzlý. 

Jedním z impulsů k oživení na hypoteční trhu jsou klesající ceny bytů – v pražských novostavbách ve třetím kvartále 2023 meziročně o 6 %, na sekundárním trhu přibližně o 5 %. V celé ČR pak ceny bytů na sekundárním trhu klesly o 7 %. Hypoteční trh povzbudilo i zmírnění pravidel ČNB pro poskytování hypoték, když od ledna došlo ke zrušení maximální výše celkového dluhu žadatele vůči jeho ročnímu příjmu (DTI). 

Na straně druhé, prudký propad reálných příjmů v kombinaci se stále drahými nemovitostmi v poměru k příjmům činí nemovitosti pro podstatnou část obyvatel stále významně nedostupnými. V tomto ohledu jsme bohužel země s nejhorší dostupností vlastnického bydlení v celé EU.

Je teď ten správný čas poohlížet se po nemovitosti pro vlastní bydlení, pokud máme v plánu v dohledné době nějakou pořizovat? Očekáváte, že by mohly začít ceny nemovitostí (rodinných domů, bytů, rekreačních nemovitostí či pozemků) růst?

Petr Hotovec: Je třeba rozlišovat nákup nemovitosti za účelem vlastního bydlení a spekulace. Při rozhodování o nákupu nemovitosti pro vlastní bydlení by mělo potenciální zhodnocení nemovitosti hrát až sekundární roli. Člověk by se tedy neměl pokoušet časovat trh a spekulovat, zda za rok nebude levněji. Co by však zvažovat měl, je porovnání nájmu s výší splátky hypotéky. 

Vzhledem k tomu, že dochází ke snižování úrokových sazeb, očekávám, že bude poměr splátky hypotéky vůči výši nájmu s každým snížením příznivější. Stále jsou však sazby natolik vysoké, aby v průměru za stejný byt vycházela platba nájmu jako nižší než splátka hypotéky.

Myslím, že mnoho lidí odkládalo nákup nemovitosti na období snížení sazeb a snížení ceny. Minulý rok jsme mohli vidět, že se poptávka prakticky nestřetávala s nabídkou. Očekávám, že uvidíme krátkodobý růst realizovaných cen nemovitostí a lokální dno máme za sebou. Už jen kvůli mediální kampani a silným očekáváním ohledně růstu ceny v důsledku snížení sazeb, které však budou podle mého názoru mít jen krátkého trvání.

Martin Ponzer: Ceny začaly klesat proto, že na trhu chyběli hypoteční kupci. Jak se průměrná hypoteční sazba postupně snižuje, kupci se pomalu vracejí a první na to zareagovaly ceny pražských bytů. A právě u bytů v hlavním městě, kde v loňském roce nabídkové ceny vzrostly a mají všechny předpoklady pro další růst, je teď ta pravá chvíle pro koupi. Zároveň ale řada prodávajících cenu nadsadila a bude přístupná jednání o slevě. 

U rodinných domů přijde pravděpodobně další vlna poptávky opět až se snížením hypotečních sazeb. Toho ale teď mohou zájemci o rodinný dům využít a přijít k nemovitosti za velmi dobrou cenu.

Jiří Pour: Domnívám se, že ceny bytů budou pokračovat v růstu, jak naznačují data realitních kanceláří z posledních měsíců. Důvodem bude realizace odložené poptávky po vlastnickém bydlení v kontextu klesajících úrokových sazeb hypoték, očekávaného růstu mezd a nedostatečné výstavby nových bytů. Na druhou stranu by růst cen bytů měl být držen na uzdě skutečností, že pro investory zůstanou nemovitosti ještě dlouhou dobu relativně nevýhodnou investiční příležitostí. 

Pro zájemce o vlastnické bydlení se naskytne dobrá příležitost ke koupi v okamžiku, kdy hypoteční sazby klesnou na „nový normál“ okolo 4,5 %. K tomu by mohlo dojít ve druhé polovině letošního roku (či později, nejistota podobných předpovědí je vysoká). Domnívám se však, že byty ještě za tuto dobu nestihnou příliš zdražit, a vyplatí se proto na pokles sazeb hypoték počkat. 

Pokud bychom modelově vzali v potaz průměrnou cenu 60m² bytu, kterou kupující financuje s 80% hypotékou, pak měsíční splátka může klesnout z cca 60 % průměrné hrubé mzdy koncem roku 2023 na 46 % ve druhé polovině letošního roku (za předpokladu, že sazby hypoték v té době již opravdu dosáhnou zmiňovaných 4,5 %). 

To je již citelně dostupnější bydlení oproti posledním dvěma letům a srovnatelné se situací v roce 2009, avšak nadále je výrazně hůře dostupné proti dekádě 2011–2021, kdy tento ukazatel dosahoval na průměr 33 %. Připomínám, že se bavíme o průměrných cenách, mezi jednotlivými regiony panují v cenách značné rozdíly.

Dominik Rusinko: Myslím, že pro nákup nemovitosti pro vlastní bydlení je relativně dobrá doba – hypoteční sazby postupně klesají, zatímco si kupující stále ještě může vyjednat lepší než nabídkovou cenu. A i kdyby ne, tak v případě vysněné nemovitosti, kde člověk plánuje strávit zbytek svého života, není úplně podstatné, jestli nakonec vyjedná slevu ve výši několika málo procent. Do rozhodování totiž ve velké míře vstupují i jiné nefinanční aspekty.

Vyplatí se i nyní (poté, co máme za sebou léta růstu cen nemovitostí) nějakou pořizovat jako investici?

Petr Hotovec: Vzhledem k tomu, že většina nemovitostí má nižší výnos z nájmu než americký desetiletý dluhopis a cena nemovitostí je u nás v poměru k příjmům obyvatel jedna z nejvyšších v Evropě (dostupnost bydlení), nenazýval bych koupi nemovitosti investicí, ale spíše spekulací. 

Osobně nevidím výrazný růst nemovitostí v příštích 2 letech jako příliš pravděpodobný. Zejména pochybuji o tom, že v příštích dvou letech vzroste reálná cena nemovitostí (očištěna o inflaci). Můžu se samozřejmě mýlit a stát se může cokoliv. Ostatně „covidový růst“ cen nemovitostí z let 2020 a 2021 také nikdo nepredikoval. 

Je však třeba uvést na pravou míru, že pokud kupujete investici s vidinou dalšího růstu její ceny, pak neinvestujete, ale spekulujete. Spekulace se může vyplatit, anebo můžete také prodělat. Současná hysterie kolem nárůstu cen nemovitostí je způsobena téměř desetiletým prudkým růstem ceny a sázkou na pokračování trendu Recency bias. V roce 2023 byl trend přerušen a nemyslím si, že převažují faktory indikující jeho pokračování.

Martin Ponzer: Je možné, že v rámci „nového normálu“ v podobě vyšších hypotečních sazeb, než jsme byli zvyklí v předchozích letech, bude růst cen nemovitostí pomalejší než v minulé dekádě. U nemovitostí, které rostou na ceně už nyní, jako jsou pražské byty, kvalitní pozemky a třeba i rekreační nemovitosti v těch nejoblíbenějších turistických lokalitách, ale stále jde o
konzervativní investici, která se bude zhodnocovat a nese s sebou i faktor možného využívání k bydlení třeba na stáří.

Jiří Pour: Nadále platí, že nemovitosti jsou a řadu let ještě nejspíš budou relativně nevýhodnou investiční příležitostí, což bude bránit razantnímu zvyšování poptávky a cen. Současná hrubá roční výnosnost nájemného (asi 4 %) je příliš nízká vzhledem k dlouhodobým úrokovým sazbám (např. výnosům desetiletých vládních dluhopisů), které by se měly stabilizovat okolo 3,5 % – 4,0 %. 

Když investor vezme v potaz roční opotřebení nemovitosti, různé další náklady, starosti a rizika, která jsou s držbou a pronájmem nemovitosti spojena, pak nemovitosti nevypadají příliš atraktivně vzhledem k alternativním investičním aktivům. Z tohoto pohledu jsou nemovitosti nadále nadhodnocené, avšak náprava této nerovnováhy může trvat dlouhou řadu let. 

Nejatraktivnější investicí z pohledu vlastníků úspor byly rezidenční nemovitosti v letech 2015–2016, kdy hrubá výnosnost nájemného přesahovala 6 % a výnosy desetiletých vládních dluhopisů atakovaly půl procentního bodu.

Dominik Rusinko: Výhodnost investiční nemovitosti se významně liší od typu nemovitosti, lokalitě, energetické náročnosti apod. Zajímavé investiční příležitosti se nacházejí zejména v periferních částech ČR, kde lze stále dosáhnout na slušný výnos z nájmu. V Praze se tento výnos pohybuje na velmi nízkých úrovních okolo 2 %. Investoři ale často spoléhají zároveň (někdy i primárně) na růst ceny nemovitosti neboli kapitálový výnos. Skokový nárůst cen nemovitostí pozorovaný v letech 2020–2022 však byla historicky výjimečná epizoda spíše než vodítko pro budoucí vývoj. Předpokládám, že ceny nemovitostí v Česku dlouhodobě porostou díky omezené nabídce a extrémně složitým povolovacím procesům. V nejbližších letech však čekám jejich relativně pozvolný růst. V tomto ohledu se dle mého názoru najdou mezi finančními aktivy lepší alternativy než investiční nemovitosti.

Jak se vyvíjejí ceny nájmů? Zastavily už svůj růst, nebo stále zdražují? Jak se bude podle vás situace vyvíjet do budoucna?

Petr Hotovec: Získat kvalitní data o vývoji nájmů je složité, na rozdíl od prodejů nemovitostí neexistuje žádná centrální evidence. Zopakuji opět to, co jsem říkal o cenách nemovitostí. I v nájmech jsou velké regionální rozdíly, které se budou ještě prohlubovat s ekonomickým a demografickým vývojem. 

Dle Deloitte index nájmy za uplynulé čtvrtletí klesly, ze studie však vidíme, že zde jsou velké regionální rozdíly. Cena nájmu je na rozdíl od ceny nemovitostí odvislá zejména od příjmů nájemců. Očekávám tedy, že v oblastech se slabším ekonomickým vývojem a dále v oblastech postižených útlumem průmyslu se nájmy příliš nezvednou. Naopak v místech, kde je dost pracovních příležitostí a kde „chce bydlet každý“, bych očekával další růst.

Martin Ponzer: Ceny nájmů bytů obecně stále rostou. Je to dáno tím, jak si stále méně lidí může dovolit vlastní bydlení, a také trendem single domácností – nájemních bytů je potřeba více než dřív. Zvláště to platí v Praze, kde průměrné nájemné překonalo hranici 350 Kč, což je meziročně o 7 % více. Podobná situace je i ve Středočeském kraji. 

Je zajímavé, že v Brně a Jihomoravském kraji došlo k meziročnímu poklesu cen nájemného. To jinak pro krajská města není obvyklé, ba naopak – vysoká poptávka po nájmech utváří nové nájemní trhy i v okresních městech, kde dosud téměř nebyly měřitelné. Dlouhodobě lze předpokládat další růst nájmů a zejména v hlavním městě to může být růst skokový.

Autor: Martin Ponzer

Jiří Pour: Data realitních kanceláří naznačují, že nabídkové ceny nájmů dosáhly svého vrcholu v říjnu a poté se stabilizovaly. Oficiální statistika Českého statistického úřadu zachycující celkový objem nájemních smluv   ukazuje pokračující růst nájmů. Avšak meziroční tempo růstu zpomaluje (7,3 % v prosinci). 

Je ovšem třeba vzít v úvahu skutečnost, že nájmy zdaleka nedohonily vysokou inflaci z posledních let. Ve srovnání s rokem 2020 jsou spotřebitelské ceny v současnosti vyšší o 32 %, zatímco nájmy o pouhých 18 %. Domnívám se, že tato skutečnost zakládá do dalších let potenciál pro rychlejší růst nájmů, převyšující celkovou inflaci.

Dominik Rusinko: Nájemní bydlení nadále zdražuje, v prosinci meziročně o 7 %. Předpokládám, že tento trend, byť ne tak silný, bude dále pokračovat. Nájemní bydlení se totiž bude ve stále větší míře stávat nevyhnutelnou alternativou k vlastnickému bydlení. Na jeho nedostupnosti se v nejbližších letech pravděpodobně nic nezmění. Předpokládám, že v Česku bude postupně narůstat podíl nájemního bydlení, čímž se budeme přibližovat k situaci v západní Evropě.