Hlavní navigace

Berňák bude vracet daň z nabytí nemovitých věcí i kupujícím. Jak se o ni přihlásit?

Autor: Shutterstock
Klára Nesvatbová

Další změna v dani z nabytí nemovitých věcí. Po tom, co se peníze za zdaněné DPH vracely prodávajícím, přišli na řadu i poplatníci, kteří odvedli na dani více jako kupci nemovitosti.

Doba čtení: 4 minuty

Do základu daně z nabytí nemovitých věcí DPH nepatří ani v případech, kdy je poplatníkem kupující. To je poslední postoj Generálního finančního ředitelství a znamená, že finanční úřady, které dosud používaly opačnou praxi, budou muset vracet daně dalším poplatníkům.

Od soudního rozhodnutí do současnosti

Jak už jsme zmínili, na finančních úřadech se dříve razil názor, že do základu daně z nabytí nemovitých věcí se zahrnuje i DPH. A to bez ohledu na to, zda je poplatníkem daně prodejce, či kupující nemovitosti.

Vše změnilo rozhodnutí Nejvyššího správního soudu (NSS). Podle rozsudku NSS je totiž smyslem daně z převodu nemovitostí jako takové zdanění finančního výnosu získaného prodejem nemovitosti. Podle soudců se jedná o daň majetkovou a důležitá je proto právě hodnota převáděného nemovitého majetku. Za součást finančního výnosu převodce nelze považovat DPH, které bylo součástí kupní ceny převáděné nemovitosti. V rámci transakce podléhající DPH plátce daně tuto daň vybírá jako součást kupní ceny a následně ji (…) odvádí do státního rozpočtu. Hodnota DPH (…) tak není součástí finančního výnosu plátce, upozorňují soudci NSS s tím, že pokud by se daň počítala z ceny i s DPH, danil by převodce nejen svůj zisk z převodu nemovitosti, ale i částku, kterou inkasoval pro stát a která se fakticky nestala částí jeho majetku.

Zástupci Ministerstva financí původně s rozsudkem nesouhlasili a navíc prohlašovali, že platí jen pro daný posuzovaný případ. Finanční správa ale po čase informovala o tom, že svou dosavadní praxi podřídí rozhodnutí soudu. To však jen v případech, kdy byl poplatníkem daně prodávající.

Zároveň to ale znamenalo, že praxe se musí upravit i se zpětnou platností. Nově budeme při stanovení ceny sjednané pro účely stanovení základu daně akceptovat cenu sjednanou bez DPH pro případy, kdy v období od 1. 1. 2014 do 31. 10. 2016 byl poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí převodce, uvedl letos v září Jiří Fojtík, ředitel Sekce metodiky a výkonu daní.

V této souvislosti připomínáme, že od roku 2014 do konce října 2016 platilo, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí byl prodávající (převodce), pokud se obě strany nedohodly jinak. Právní úprava u této jediné daně umožňovala oběma stranám se od zákona odchýlit a dohodnout, že daň zaplatí kupující (nabyvatel). O změně jsme informovali v článku Tři věci, které změní novela u daně z nabytí nemovitých věcí.

Poplatníkem této daně byl převodce už od roku 1993. Od roku 2014, kdy s účinností nového občanského zákoníku daň dostala nový kabát (z daně z převodu nemovitostí se stala daň z nabytí nemovitých věcí), ale zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, stanovilo právě více smluvní volnosti, kdy si mohly obě strany dohodnout, že si role poplatníka vymění.

Od listopadu 2016 naopak platí, že jediným poplatníkem už je pouze nabyvatel. Tedy kupující, který se stává jejím novým majitelem. Nový postup výpočtu se tedy mohl vztahovat prakticky jen na období do konce října 2016.

V krátké době se jedná o druhý výrazný zásah do daňové praxe ze strany Nejvyššího správního soudu. Minule se jednalo o problematiku zdanění profesionálních sportovců, o které jsme informovali v článku Profesionální sportovci si mohou uplatnit 60% paušál. A to i zpětně.

Nově se budou vracet daně i kupujícím

Finanční správa tedy během září upravila svou praxi jen v případech, kdy byl poplatníkem daně prodávající, kvůli tomu, že rozsudek NSS řešil spor, kdy byl poplatníkem prodejce. Ve sledovaném období ale bylo možné smluvně dohodnout, že poplatníkem této daně bude i kupující. Navíc od listopadu 2016 platí, že jediným poplatníkem už je právě nabyvatel. Bylo tedy jasné, že je otázkou času, kdy Finanční správa buď vztáhne novou metodiku i na kupující nemovitosti, nebo přijde nový spor, který poputuje až k NSS, aby se mohla praxe opět změnit plošně.

Nakonec Finanční správa přišla s tímto rozhodnutím sama s vysvětlením, že z rozhodnutí NSS nevyplývá omezení jen na případy, kdy je poplatníkem prodejce: Finanční správa ČR se aktuálně rozhodla závěry (…) aplikovat nejenom na případy, ve kterých je poplatníkem převodce, ale i na případy, ve kterých je poplatníkem nabyvatel, a to bez ohledu na to, zda předmět daně z nabytí nemovitých věcí vznikl do 31. 10. 2016, nebo od 1. 11. 2016.

diners_2.3.

To, že se do základu daně z nabytí nemovitých věcí nezapočítává DPH, tedy nově platí i na případy, kdy:

  • byl/je poplatníkem nabyvatel,
  • nabývací hodnotou je cena sjednaná,
  • převodce je plátce DPH a
  • cena sjednaná zahrnuje DPH.

Jak si nechat vrátit daň?

Finanční správa bude aplikovat novou metodiku pouze na případy, kdy nebylo dosud ukončeno daňové řízení. Tedy na řízení, kdy nebyla správcem daně dosud vyměřena daň, nebo ještě probíhá odvolací řízení.

To ale neznamená, že by ostatní dotčení poplatníci měli smůlu. V případě ukončených řízení můžete podat dodatečné daňové přiznání. Neměli byste s tím ale zbytečně otálet, protože to musíte stihnout do uplynutí lhůty pro stanovení daně, která zpravidla činí 3 roky od podání daňového přiznání.

Pokud převod nemovitosti teprve chystáte, Finanční správa doporučuje do smlouvy týkající se nabytí vlastnického práva k nemovité věci jednoznačně vyčíslit částku odpovídající DPH: Pro nabyvatele nemovité věci, který není v daném případě plátcem DPH, a zároveň poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí je tato informace nezbytná pro vyplnění daňového přiznání a správné stanovení základu daně, případně zálohy na dani.

Když už jsme u daní, připomeňme si, co by vás čekalo, kdybyste odevzdali vyplněné daňové přiznání s hláškou „sorry jako“. Podívejte se v naší fotogalerii také na ukázku lidové tvořivosti, které se k tomuto legendárnímu výroku vztahuje.

Našli jste v článku chybu?