Daňová kalkulačka: daň z nabytí nemovitých věcí 2023

Rozhodli jste se investovat do bydlení a pořídili jste si dům, byt nebo třeba chatu? Kupující dříve museli zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí, jejíž sazba činila 4 % ze základu daně. Dnes je již sice zrušená, ale kolik peněz v minulosti stálo nabytí vlastnického práva k nemovitosti, můžete zjistit díky naší přehledné kalkulačce.

Co všechno bylo potřeba znát pro výpočet daně z nabytí nemovitostí? Do naší jednoduché kalkulačky stačilo zadat pouze hodnotu vámi zvolené nemovitosti v korunách. Po kliknutí na tlačítko „Spočítat“ se pak zobrazila výsledná výše daně z nabytí nemovitých věcí, kterou bylo nutné zaplatit.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Jednou z majetkových daní, která se v minulosti stala součástí české daňové soustavy, byla daň z nabytí nemovitých věcí. Tu lidé někdy nazývali také daň z nabytí nemovitostí, daň z nabytí pozemku nebo třeba daň z koupě nemovitosti. Šlo o přímou majetkovou daň, jejíž výnos v plné výši náležel obci či městu, na jehož území se daná nemovitost nacházela.

Do sbírky zákonů České republiky byla daň z nabytí nemovitostí zavedena dne 9. října 2013, a to prostřednictvím zákonného opatření senátu č. 340/2013 o dani z nabytí nemovitých věcí. Ačkoliv zároveň nahradila do té doby existující daň z převodu nemovitostí, lidé tento termín stále hojně využívali.

Kdo platil daň z nabytí nemovitých věcí?

Na základě úpravy zákona s účinností od 1. listopadu 2016 byl plátcem daně z nabytí nemovitých věcí vždy nabyvatel vlastnického práva k nemovitosti, kterým byl obvykle kupující. Pokud ale šlo o nabytí vlastnického práva k nemovité věci do podílového fondu, fondu obhospodařovaného penzijní společností či svěřenského fondu, za jediného nabyvatele vlastnického práva byly zde považovány právě jednotlivé fondy. 

Zákon o dani z nabytí nemovitých věcí zároveň uváděl, že předmětem daně bylo úplatné nabytí vlastnického práva k těmto nemovitostem:

• pozemek, stavba nebo jednotka, která se nacházela na území České republiky,
• právo stavby, jímž zatížený pozemek se nacházel na území České republiky,
• spoluvlastnický podíl na nemovité věci uvedené výše.

Daň z nabytí nemovitých věcí jste pak museli zaplatit i v případě nabytí výše popsaných nemovitostí na základě zajišťovacího převodu práva či úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva.

Osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí

Existovaly ovšem i nemovité věci, které byly při splnění státem daných podmínek od daně osvobozené. Šlo například o specifické případy ve veřejnoprávní oblasti, kdy byl nabyvatelem členský stát Evropské unie, územní samosprávný celek nebo třeba dobrovolný svazek obcí. Vy jste pak nemuseli platit v případě prvního úplatného nabytí:

• pozemku či práva stavby, jejichž součástí byla dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,
• dokončené či užívané stavby rodinného domu,
• jednotky, které nezahrnovaly nebytový prostor jiný než garáž, sklep či komoru užívanou společně s bytem a která vznikla výstavbou, nástavbou, přístavbou či stavební úpravou daného domu.

Tato věcná osvobození však platila pouze u novostaveb rodinných domů, u nově vzniklých bytových jednotek v rodinných či bytových domech a u jednotek, které byly změněny prostřednictvím stavební úpravy. Osvobození od daně z nabytí nemovitostí jste se navíc dočkali pouze ve chvíli, kdy k nabytí vlastnického práva došlo do 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání dané nemovitosti.

Daň z nabytí nemovitých věcí jste dále nemuseli platit, pokud jste byli nájemcem družstevního bytu či družstevního nebytového prostoru (garáže, sklepy, komory). Osvobození od daně se vás pak týkalo i v případě nabytí vlastnického práva k jednotce, která byla ve vlastnictví právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami, a to v případě, že:

• jste byli nájemcem této jednotky,
• jste byli členem dané právnické osoby,
• a vy nebo váš právní předchůdce jste se podíleli svým peněžním či nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami.

Základ daně

Základem daně z nabytí nemovitých věcí byla nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj, kterým mohly být například náklady na znalecký posudek. Jako nabývací hodnota se přitom označovala:

• sjednaná cena,
• srovnávací daňová hodnota,
• zjištěná cena, nebo
• zvláštní cena.

Tuto hodnotu bylo nutné stanovit ke dni, kdy nastala skutečnost, která byla předmětem daně z nabytí nemovitých věcí. U většiny kupních smluv se přitom určovalo prostřednictvím porovnání sjednané ceny a srovnávací daňové hodnoty, kdy se nabývací hodnotou stala ta vyšší z nich. V některých případech pak mohlo zákonné opatření Senátu za nabývací hodnotu určit zjištěnou cenu, která byla výsledkem oceňování majetku dle stejnojmenného zákona o oceňování majetku.

Pokud bylo nicméně možné určit zvláštní cenu, stávala se nabývací hodnotou výlučně ta. Za zvláštní cenu bylo možné označit třeba cenu dosaženou při veřejné či soudem nařízené dražbě, cenu dosaženou prodejem nemovité věci v rámci nařízené likvidace pozůstalosti nebo cenu dosaženou prodejem nemovité věci mimo dražbu v rámci insolvenčního řízení.

Výpočet daně z nabytí nemovitých věcí

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí byla 4 %, a to již od počátku účinnosti daného zákonného opatření. Samotnou daň jste pak spočítali jako součin této sazby a základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru.

Daňové přiznání

Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí jste museli podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce, který následoval po měsíci, kdy byl proveden vklad do katastru nemovitostí. V daňovém přiznání jste museli jako poplatníci sami vyčíslit zálohu a uvést údaje nutné k určení směrné hodnoty nemovitosti (velikost, druh, poloha, účel…).

Společně s daňovým přiznáním jste museli doložit také písemnosti, jež potvrzovaly nabytí vlastnického práva k dané nemovité věci. Pokud byla nemovitost již evidována v katastru nemovitostí, šlo o písemnost, na jejímž základě bylo zapsáno vlastnické právo do katastru nemovitostí, a vyrozumění z katastrálního úřadu o provedení vkladu do katastru. Jestliže nemovitost v katastru prozatím zapsána nebyla, stačila vám pouze písemnost dokládající nabytí vlastnického práva.

Mezi další přílohy, které se dokládaly společně s daňovým přiznáním k dani z nabytí nemovitostí, patřila například písemnost potvrzující či osvědčující zvláštní cenu, znalecký posudek nebo doklad o zaplacení odměny a nákladů znalci.

Kdy se platila daň z nabytí nemovitých věcí?

Prostřednictvím vyčíslené zálohy jste museli uhradit daň ve výši 4 % sjednané ceny, přičemž záloha se zaokrouhlila na celé koruny nahoru a byla splatná v poslední den lhůty stanovené pro podání daňového přiznání.

Pokud se vámi vyčíslená záloha lišila od té, kterou na základě poskytnutých údajů určil správce daně (nebo je vyměřená z moci úřední), rozdíl byl následně splatný do 30 dnů od doručení platebního výměru. To samé platilo i v případě, kdy byla daň z nabytí nemovitých věcí vyšší než záloha na daň. V neposlední řadě mohla také nastat situace, kdy daň činila méně než 200 Kč. Jestliže k tomu došlo, daň se nepředepsala a neplatila.

Daň z nemovitých věcí

Lidé si daň z nabytí nemovitých věcí často pletli s klasickou daní z nemovitých věcí (dříve známá jako daň z nemovitostí). Jedná se však o pojmy, které označují dvě naprosto odlišné věci. Na rozdíl od daně z nabytí nemovitých věcí, která se platila jednorázově, totiž daň z nemovitých věcí každoročně zdaňuje vlastnictví nemovitostí, jako jsou například stavební parcely, rodinné domy, byty, orná půda či rekreační zařízení. Daň z nemovitých věcí stále existuje, ale daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena.