Velký přehled hypoték

Konec léta přinesl mnoho zajímavých novinek v oblasti hypotečního financování – přinášíme vám přehled toho nejdůležitějšího z nejnovější nabídky jednotlivých bank a souhrn hlavních cest, jak se za pomoci hypoték (a státu) dostat k vlastnímu bydlení.

Hypotéky bez peněz?

O programu ČMHB s názvem hypotéka 100 jsme na Měšci už podrobně psali v článku K hypotéce nepotřebujete vlastní peníze. ČMHB totiž v červnu jako první přišla s programem, který má zájemcům o bydlení umožnit, aby si pořídili bydlení bez toho, že by měli předem našetřeny peníze (počítejte s tím, že bez vlastních peněz získáte úvěr za vyšší než obvyklý úrok). Jak se dalo předpokládat, reakce konkurence na sebe nadala dlouho čekat.

Nejrazantnější byla Česká spořitelna. Nabídku ČMHB dorovnala a od 1. října začíná půjčovat až do výše 100 % z hodnoty nemovitosti pod hlavičkou hypotéky BONUS. V čem se nabídky obou bank liší?

Především tím, že Česká spořitelna tuto hypotéku nabízí jen lidem mladším 35 let, zatímco u ČMHB podobné věkové omezení neexistuje. Dalším rozdílem jsou úrokové sazby – vítězí Česká spořitelna, protože v současné době půjčuje za 6,6 %, ČMHB začíná na 7,5 % a každá desetina procenta navíc znamená značné navýšení splátek.

Na druhou stranu ČMHB umožňuje příjemnější režim splácení – hypotéka 100 se totiž ve chvíli, kdy od banky máte půjčeno už jen 70 % hodnoty nemovitosti a méně, chová jako klasická hypotéka – tedy ve chvíli změny úrokové sazby (každých pět let) se zruší i úrokové navýšení způsobené větším množstvím vypůjčených peněz (v dnešní době tato „přirážka“ činí 1,6 %) a vy splácíte už jen podle standardní úrokové sazby. U České spořitelny se toto navýšení v průběhu splácení nezruší (ačkoliv úroková sazba s navýšením u spořitelny může být nižší než sazba bez navýšení u ČMHB).

U ČMHB navíc můžete kdykoli (nejen v období změny úrokové sazby, po vypršení doby fixace) splatit tu část úvěru, která přesahuje 70 % ceny nemovitosti, a to bez jakýchkoli sankcí. Dřívějším splacením této časti úvěru jednak snížíte placení úroků a jednak se dostanete na nižší sazbu bez přirážky. Spořitelna podobný postup neumožňuje.

Nicméně ani tzv. „stoprocentní hypotéka“ nemusí vyřešit všechny potíže se sháněním peněz na bydlení – poskytnutí peněz se odvíjí od odhadu ceny nemovitosti, který provádí sama banka a který se může lišit (tedy být nižší) od skutečné ceny pořizované nemovitosti. Banka ze svého pohledu půjčí 100 % ceny nemovitosti, což ovšem nemusí stačit, a žadatel tak bude muset shánět zbylé prostředky z jiných zdrojů (a to nemluvíme o vyšších nárocích na bonitu žadatele, který ještě spíše než obvykle nesmí patřit mezi nízkopříjmové skupiny obyvatelstva).

A konkurence? Komerční banka kromě své hypotéky Klasik nabízí tzv. hypotéku Plus, která se de facto liší jen maximální hranicí na poskytnutí finančních prostředků – s hypotékou Klasik získáte maximálně 70 % ceny nemovitosti, s hypotékou Plus až 90 %. Do výše 90 % již jistou dobu půjčuje i Raiffeisenbank v rámci programu Premium – úroková sazba je zde o 1,0 až 1,5 % vyšší oproti běžné sazbě (od 5,9 %). Nejnověji na hranici 90 % sáhla Živnostenská banka, která nedávno představila hypotéku Benefit - půjčuje až do 90 % ceny nemovitosti v Praze a do 85 % mimo Prahu. Podmínkou je, aby od kolaudace nemovitosti neuplynulo více než 10 let. Úroková sazba začíná na 5,3 % (roční fixace), resp. 6,8 % (pětiletá fixace). GE CB a HVB poskytují hypotéky do 85 % ceny nemovitosti.

Mládí vpřed

Největší lákadla banky (podobně jako stát, viz níže) připravují svým mladým klientům, obvyklou hranicí bývá věk pod 36 let. Zmínili jsme již hypotéku Bonus České spořitelny. V tomto případě mohou mladí klienti dosáhnout na více peněz z ceny nemovitosti než klienti starší. Existují však i jiné vstřícné kroky vůči mladým.

ČMHB několik měsíců nabízí hypotéku Progres (podrobnosti v článku ČMHB chce přiblížit hypotéky mladým lidem). Její základní charakteristika spočívá v tzv. progresivním splácení, jež má kopírovat vývoj mzdových příjmů klienta – klient tedy zpočátku platí menší částky, aby nebyl zatížen břemenem běžných splátek, ale v průběhu splácení se měsíční splátky postupně navyšují a v samotném závěru jsou nejvyšší. V konečném součtu klient zaplatí více než při běžném způsobu splácení, ale na začátku si tímto způsobem ulehčí.

Zajímavě vyšla klientům vstříc Raiffeisenbank – pod hlavičkou hypotéky s odkladem umožňuje mladým klientům roční až pětiletý odklad splácení úvěru. Klient musí splnit přesně stejné podmínky jako při žádosti o státní úrokovou dotaci na starší bydlení (viz níže) a poté může banku o odklad splácení úvěru požádat. Po dobu odkladu bude platit jen úroky z úvěru a ne samotnou jistinu – zpočátku to tedy bude mít snazší. V konečném součtu však zaplatí mnohem vyšší částku, zvýšenou přesně o součet splátek úroků během doby, kdy jistinu nesplácel. Lehčí začátky tedy vyvažují vyšší celkové náklady.

Pomoc od státu

Stát hypoteční financování bydlení fyzických osob podporuje třemi způsoby – tradiční státní podporou při splácení úroků u nových nemovitostí, zvýhodněnými půjčkami ve výši 200 000 Kč na bydlení pro mladé lidi a nejnověji, od září, státní podporou na splácení úroků u starých nemovitostí, rovněž určenou pro lidi pod 36 let. Rozdíly mezi jednotlivými druhy státní pomoci si můžete prostudovat v článku Stát výrazně podpoří hypotéky. My si je zde připomeneme jen následující tabulkou.

Jak je patrné, můžete volit mezi jednorázovou pomocí (účelovou půjčkou), nebo procentní podporou na splácení úroků.

Největší nevýhodou půjčky 200.000 Kč (byť za výhodný úrok 3 %) je omezení jejího použití pouze na výstavbu nového bydlení. Přesto ji lze zkombinovat buď se stavebním spořením, či hypotékou.

Významnější roli sehrává státní podpora – její výše závisí na průměrné sazbě hypoték poskytnutých v loňském roce a mění se vždy k 1. únoru. Do února 2003 tedy můžete získat státní podporu na nové bydlení (bez ohledu na věk žadatele) ve výši 1 % a na starší nemovitosti (pro klienty mladší 35 let) o dva procentní body vyšší, tj. 3 %.

V únoru příštího roku se bude stanovovat nová sazba – ta může být buď stejná jako letošní, nebo nižší, vše závisí na tom, jaká vyjde průměrná sazba všech hypoték poskytnutých v letošním roce. Pokud tato sazba klesne pod 6 % (v létě se pohybovala někde kolem 6,5 %), může klesnout i státní podpora o jedno procento – v takovém případě by podpora na nové nemovitosti byla nulová a na ty starší 2 %.

Ale stihnete-li vše zařídit do února, máte jistotu, že stihnete i současné sazby – situace je dost příznivá. Hypotéku seženete i za 5,6 %, a pokud na ni (nebo její) část získáte státní podporu, můžete se dostat na úrokovou sazbu 2,6 %, což reálně, při zohlednění inflace, může být prakticky nulový úrok.

Není všechno zlato, co se třpytí

Přes všechen pozitivní vývoj, který byl na trhu hypoték zaznamenán (pokles sazeb, větší ochota bank půjčovat, rozšíření státní pomoci), hypotéka nepatří mezi snadno dostupné finanční komodity. Schvalovací procedura (jak vyplývá z mnoha klientských zkušeností) není zrovna procházka růžovým sadem, navíc za ni pořádně zaplatíte (nemluvě o tom, že většinou také získáte sazbu mnohem vyšší, než jetakzvaná minimální dosažitelná, která je určena nejlepším klientům a pro reklamu). Platit budete i nejrůznější poplatky v průběhu splácení (vedení účtu apod.) nebo pojištění, což se může zdát ve srovnání s celkovou částkou marginální, avšak v souhrnu deseti dvaceti let může součet nepříjemně překvapit (např. jen poplatek za správu účtu ve výši 200 Kč/měsíc znamená za deset let 24.000 Kč navíc).

Zkrátka hypotéka ani dnes není pro všechny a každý klient by si takový závazek měl dobře rozmyslet, přesto může mnohým pomoci, zvláště když se její dostupnost pomalu, ale jistě zvyšuje.