Když se rozhodnete opustit nemovitost, na které ještě stále vázne hypotéka, máte tři možnosti. Buď ji prodat a hypotéku předčasně splatit, nechat si ji a hypoteční splátky umořovat z pronájmu, nebo nemovitost prodat i s nesplacenou hypotékou.
Jak prodat nemovitost zatíženou hypotékou
Pokud najdete zájemce, pro kterého je výhodné převzít vaši nesplacenou hypotéku, potřebujete především souhlas banky. Hypoteční ústav si nového vlastníka musí prověřit, zda je dostatečně bonitní, především jestli má dostatečný příjem, aby byl schopen splácet hypotéku. Nový dlužník doloží bance potřebné doklady v rozsahu standardního Návrhu na uzavření smlouvy o úvěru s výjimkou informací, které jsou již bance zřejmé z titulu přebíraného úvěru.
Nový dlužník rovněž musí zaplatit určitý poplatek. U ČMHB v případě úvěru na bydlení činí 0,4 %, (minimálně 3 000 Kč, maximálně 10 000 Kč) z částky, kterou jako dluh přebírá, Komerční banka si účtuje 2 000 Kč za změnu ve smlouvě a Česká spořitelna naúčtuje 0,5 % z nesplacené částky úvěru za převzetí úvěru novému klientovi.
Samotná transakce potom probíhá tak, že prodávající a kupující se dohodnou na ceně za nemovitost. Od ní odečtou výši nesplacené jistiny hypotečního úvěru, tedy zbývající dluh, a kupující složí výslednou částku u notáře. Poté, co proběhnou všechny potřebné přepisy v katastru nemovitostí, jsou peníze uvolněny na účet prodávajícího. Kupující se tak stane novým klientem hypoteční banky a s hypotékou, která na něho přešla, může nakládat podle vlastních možností – pravidelně ji splácet v měsíčních splátkách, nebo počkat do konce doby fixace úrokové sazby a splatit ji jednorázově.
V České republice zatím trh s nesplacenými hypotékami příliš nefunguje. Například ČMHB eviduje pouze kolem jednoho procenta a Komerční banka jednotky procent hypoték, které v průběhu svého trvání změnily dlužníka. Nicméně toto číslo pomalu roste a je možné, že trend bude nadále pokračovat.
Předčasné splacení
Další možností, která se vám při stěhování nabízí, je předčasné splacení hypotéky penězi získanými prodejem nemovitosti. Převod na nového vlastníka tak v tomto případě už není zatížen zástavním právem.
Z části peněz, které kupující složí opět nejlépe do notářské zástavy, zaplatíte zbývající dluh bance. Tím zanikne zástavní právo na vaši nemovitost ve prospěch hypoteční banky a při přepisu vlastnictví na kupujícího je nemovitost již takzvaně čistá, bez zástavních břemen.
Nevýhodou této možnosti je, že předčasné splacení hypotéky mimo změnu platnosti úrokové sazby je spojeno se zaplacením pokuty. Její výše se většinou počítá jako procentní část z částky předčasně splacené jistiny.
Splácení hypotéky z pronájmu
Třetí možností je ponechat si nemovitost, pronajmout ji a z tohoto příjmu splácet hypoteční úvěr. To ovšem můžete udělat pouze v případě, že máte po přestěhování zajištěno jiné bydlení, například u příbuzných nebo ve služebním bytě. Vzít si totiž druhou hypotéku před ukončením té první je dostupné jen pro málo lidí.
Určitou možností je prokázat bance při žádosti o další hypotéku příjem z pronájmu. U ČMHB nemusíte v případě pronájmu do jednoho roku banku o této věci informovat, při delším pronájmu je třeba její souhlas. Druhou hypotéku splácenou příjmem z pronájmu umožňují i další banky.
Hodlá-li klient budoucí nemovitost pronajímat a existuje-li smlouva o smlouvě budoucí na tento pronájem, lze i příjmy z této smlouvy zahrnout do příjmů žadatele,
říká Věra Čarná z České spořitelny.
Je třeba mít na paměti, že u hypotečního úvěru je vždy podmínkou zajištění nemovitostí, která není zatížena předcházejícím zástavním právem ani omezením převodu,
doplňuje Marie Petrovová z Komerční banky.
ČLÁNKY DO MAILU