Vlákno názorů k článku Rezervační smlouva s realitkou vám nic negarantuje. Nechcete-li, nezavazuje ani vás od Autor článku - Autor je blbec, spekulant, diletant, není právník, nemá...

"A kdo má hradit náklady advokáta, který připraví návrh kupní smlouvy a náklady schovatele (advokáta či notáře)?"

Děkuji za cennou připomínku. Realitka dá jejich standardní smlouvu, formulář který používá pro všechny případy, nikdo nic individuelně pro daný případ netvoří, do které pouze vyplní hlavičku a předmět smlouvy. No a protože realitka za nic nikomu neručí, je naprosto nezbytné aby vše kupující i prodávající zkontroloval, ve svém vlastním zájmu, protože riskuje milióny. Prodávající většinou moc nezkontroluje - co už čekat od člověka, co podepsal standardní smlouvu s realitkou o výhradním zastupování? Takže to zůstává na kupujícím. Ten zaplatí právníka, co vše překontroluje, celou smlouvu předělá do použitelné formy. To, že něco musí po realitce předělávat je spíše komplikace, nežli pomoc. Načež když je vše domluveno, odsouhlaseno, jde se k notáři. Ověření podpisů, což stojí několik set Kč, s trochou štěstí platí realitka ze své provize, a s trochou štěstí, patří-li mezi solidnější, zamluví i termín. Advokátní úschovu by použil jen blázen, příliš riziková věc. Kvůli úspoře cca 10.000 Kč, co stojí bankovní/notářská úschova, nemá smysl riskovat milióny. Takže úschovu platí kupující. Z těch desítek až stovek tisíc, co má provizi realitka to realitka nezaplatí - ta nic neriskuje, a snižovala by si tím zisk.
Dá se říci, že celé je to o řízení rizik. A od toho se již všechno logicky odvíjí.

Takže abych odpověděl: to všechno zaplatí kupující, ze své kapsy, ještě navrch k provizi.

§ 1729
(1) Dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod.
(2) Strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.

Takže nám napiš, co svojí myšlénkou v daném kontextu míníš.

Ad § 1729 - to opravdu v tom ustanovení nevidíš a potřebuješ právní rozbor? Tak zkus třeba komentář od Becka. Jedná se o předsmluvní odpovědnost a pokud se domníváš, že je možné neuzavřít smlouvu z nepodstatných důvodů bez následků, tak jsi na omylu. Jak by se ti líbilo, kdyby ti prodávající odmítnul uzavřít KS bez zjevné příčiny (např. z důvodu lepší nabídky nebo jen tak, z nesympatie) a to by se ti stalo třeba třikrát za sebou. Asi bys jen tak nemávnul rukou nad opakovanými zbytečně vynaloženými náklady - a samozřejmě KS žádný vzor jak tady zaznělo. Pěkně každá smlouva na míru za tarif...

No vidím, že si věc snažíš vykládat, jak se ti zrovna hodí. On ten paragraf je jedna z velmi problematických ustanovení NOZ. Proč problematických? Protože nikdo neví, jak si to vykládat. Ono to ustanovení je naprosto "gumové". Jediné, v čem se lidé shodují je, že je nutno počkat na judikaturu.
Jsou i tací, co si to vykládají tak, že i žádost o cenovou nabídku a její podání je již závazné. Protože co je to "bez zjevné příčiny"? Nikdo neví.

Osobně se domnívám, že úmyslem autorů nebylo zabránit smluvním stranám vyjednávat o podmínkách smlouvy, protože pouhé zahájení jednání znamená povinnost uzavřít smlouvu / náhradu škody, neboť přesně tak si to vykládáš ty. To by bylo zcela absurdní, a pokládám za velmi nepravděpodobné, že by jsi s tím uspěl u soudu.

Podle mého názoru bylo úmyslem autorů sankcionovat jednání podobné tomu, co popsal Jaroslav Hašek ve Švejkovi:
„V Táborskej ulici v Praze byl taky takovej případ,“ začal Švejk. „Tam byl ňákej kupec Hořejší, kus vod něho dál naproti měl svůj krám kupec Pošmourný a mezi nima voběma byl hokynář Havlasa. Tak ten kupec Hořejší jednou dostal takovej nápad, aby se jako spojil s tím hokynářem Havlasou proti kupci Pošmournýmu, a začal s ním vyjednávat, že by mohli ty dva krámy spojit pod jednou firmou ,Hořejší a Havlasa’. Ale ten hokynář Havlasa šel hned k tomu kupci Pošmournýmu a povídá mu, že mu dává Hořejší dvanáct set za ten jeho hokynářský krám a že chce, aby s ním šel do kumpanie. Jestli ale von mu dá, Pošmourný, osmnáct stovek, tak že raději půjde s ním do kumpanie proti Hořejšímu.
Tak se dohodli, a ten Havlasa ňákej čas pořád se oklouněl kolem toho Hořejšího, kerýho zradil, a dělal, jako by byl jeho nejlepším přítelem, a když přišla řeč na to, kdy to jako dají dohromady, říkal: ,Jó, to už bude brzo. Já jenom čekám, až přijedou partaje z letních bytů.’ A když ty partaje přijely, tak vopravdu to už bylo hotový, jak von pořád sliboval tomu Hořejšímu, že se to dá dohromady. Ten, když šel jednou ráno votvírat krám, viděl velkej nadpis nad krámem svýho konkurenta, velikánskou firmu ,Pošmourný a Havlasa’.“

Domnívám se, že soud by posuzoval, na čem jste se nedohodli, jestli to byla malichernost, nebo důležiitá věc.

Takže se podle mého názoru raduješ zbytečně, že první ťuknutí ryby na háčku znamená, že už ji máš, ty Becku. Ale chápu, že by se ti to tak líbilo, a že tak bude klientům vyhrožovat.

Tak vidím, že to nemá význam. Zkus nastudovat něco o kontraktaci. Judikaturu na náhradu škody už tu máme. Ale samozřejmě chápu, že se tomu nevěnuješ a jen střílíš od boku. A co se týká vyhrožování - chàpeš, že jsem v jiné pozici a nehájím RK? Je tomu právě naopak. Jen varuji před takovými laickými "právníky" jako jsi ty. Není nic horšího než laik přesvedčený o svém právním povědomí.

Jo a když už to "odmítnutí" připomínáš, tak šponování ceny je zcela běžné (i) u realitek. Dokonce to je služba pod názvem "prodáme vaši nemovitost za nejvýhodnější cenu".

" Co byste říkal na postup RK, která by s Vámi jen rezervovala nemovitost bez složení jakéhokoliv poplatku a jednoduše Vám řekla, ať si zajistíte u advokáta či notáře vypracování návrhu kupní smlouvy, úschovní smlouvy na Vaše náklady a pak by prodávající na Váš návrh jednoduše nereagoval?"

Co bych říkal? Že je to stávající stav, už asi 20 let. Veškerá rizika jdou za kupujícím, že (téměř všechny) tyhle náklady vyhodí bez náhrady oknem. Samozřejmě, kromě notáře, tam se mýlíš. Jestliže jedna strana těsně před podpisem "cukne", tak pochopitelně kupující neplatí notáři za notářskou úschovu (a případně i ověření podpisů).

Veškerá rizika jdou za kupujícím, a bez ohledu na to,jestli má/nemá podepsánu s realitkou rezervační smlouvu. Proč? Protože rezervační smlouva jen znamená, že se on zavazuje. Realitka se tam k ničemu vymahatelnému nezavazuje. Však také jak by se realitka mohla k něčemu zavázat, když není prodávající (!). Takže podpisem rezervační smlouvy kupující nic nezíská, pouze zhoršuje svoji vyjednávací pozici při jednání o textu smlouvy. Dostává se tak do pozice prosebníka, kterému mohou a nemusí vyhovět. A když nevyhoví, a bude se jednat o tak důležitou věc, že smlouvu nebude moci podepsat, tak mu propadne rezervační záloha.
Propadne ve prospěch realitky, ne ve prospěch prodávajícího, to bychom si také měli říci. Takže prodávající platí energie, údržbu... ale když koupě nedopadne, třebas pro nečinnost, či obstrukce realitky, realitka shrábne zálohu. Prodávajícímu za ztráty a náklady nikdo nic nedá.

To jako opravdu? Vy si myslíte, že si u notáře objednáte úschovu, která mimochodem zahrnuje i přípravu smlouvy či zápisu, a pak za vykonanou práci nezaplatíte, protože jste jím připravenou smlouvu nepodepsal? A vy kritizujete RK? Doufám, že jste to nemyslel vážně.

Za vykonanou práci zaplatit musíš.

Ale moje chyba, měl jsem to napsat tak, aby tomu rozuměl i naprostý hlupák. Moje chyba je, že jsem se domníval, že dokonce i tobě musí být jasné, že když mluvíme o neuzavřené smlouvě, tak že k žádnému podpisu a tudíž z ní plynoucí úschově nedošlo. No a ono ti to nebylo jasné.
Divné, ale co už...

Nemáš pravdu. Při úvěrování kupní ceny musíš bance s návrhem smlouvy předložit i návrh smlouvy o úschově. A to, že nedojde k faktické úschově neznamená, že ten návrh nikdo nevypracoval. Teď pro nedovtipné - objednáš si podpisy všech smluv u notáře a prodávající prostě nepřijde. Už ti to došlo nebo potřebuješ nějaké školení logiky?

Ne kazdy uveruje, s tou logikou bych byl opatrny.