Vlákno názorů k článku Nákup bytu jako investice. Vyplatí se? od D - Osobně bych si nyní byt na hypotéku jako...

Osobně bych si nyní byt na hypotéku jako investici v Praze nekoupil. Sám mám byt po babičce, který pronajímám již cca deset let. Ceny nájmů jdou neustále dolů. Cca před 4 roky se byt dal se štěstím pronajmout celkem dobře, nyní je to mnohem horší. Několikrát jsem narazil na neplatiče, jednou na nájemníky, kteří byt dost zdevastovali. Doporučuji jednoznačně trvat na kauci, čímž se trochu vyloučí potenciální insolventní nájemníci a je to obrana proti škodám. Prolustrovat si předem zájemce také není na škodu. Je dobré mít dobrou smlouvu a v záloze alespoň dva zdatné vyhazovače.

Můžete prozradit v jaké části Prahy pronajímate, kolik činil nájem před 10 roky a kolik činí nyní?

Také se rozhoduji o koupi bytu v Praze za účelem pronájmu, moc by mi k rozhodnutí tyto informace pomohly.

(Já myslím, že hlavní roli v pádu nájmů v Praze udělal konec regulace, protože v době regulace bylo méně nájemních bytů, pak se uvolnil trh, dneska se výše nájml dorovnala, proto u komerčních nájmů výše nájmu klesla.)

Regulace měla jen zanedbatelný vliv. Proč to říkám? Protože se po jejím skončení ceny téměř vůbec nezměnily. To je statistika. On nebyl důvod, v posledních letech byly tržní na úrovni většiny regulovaných.

Nájemné snížil zcela jiný vliv: konec Klausovské inflace, kdy nešlo naspořit a nešlo si půjčit, a tím pokles sazby hypoték. To způsobilo nárůst výstavby o stovky procent, lidé zařali odcházet "do vlastního", a tím pokles cen nájmů. Vedlejší vliv byla výstavba nákupních center, kdy v 90-tých letech na kanceláře a prodejny předělávané byty byly předělávány zpět.

Deregulace nájmů měla zásadní vliv na konvergenci nájmů zcela zásadní vliv. Na jejím počátku byl rozdíl mezi regulovaným a tržním nájemným několikanásobný, na konci se vyrovnal a někde dokonce i obrátil. Proces trval s různou intenzitou dvacet let a není divu, že rok před koncem už bylo skoro hotovo - to vás vede k mylnému závěru, že tomu tak bylo i na začátku. Roli hrál samozřejmě i velký nárůst bytové výstavby a tím i nabídka nájmů (o korelaci inflace a hypotéční úrokové sazby si popovídejte s panem V).
Přeměna bytů na nebytovky a zčásti (malé) zpět se týká maximálně centra Prahy a jiných velkých měst. A je to z hlediska podílu na celém bytovém fondu marginální záležitost, Souvisí to s výstavbou kancelářských budov, nikoli nákupních center. Sámošky a prodejny v činžácích se rozhodně na byty nepředělávají.

V dobrým, ale popisuješ dva souběžné jevy, a jejich časový vývoj, nikoli jejich vzájemné ovlivňování a závislost.

To, že se kanceláře mění zpět na byty, je taky způsobeno poslední krizí. Firmy s rozvojem internetu a komunikačních technologií přišly na to, že ty kanceláře nepotřebují a lidi, co jezdili do kanclu a tam seděli po celou pracovní dobu, můžou tu práci klidně dělat z domova. Tím firma ušetří na fixních nákladech a může být konkurenceschop­nější. Pořád je levnější 10 lidem přidat na internet, než platit nájem za kancelář.