Názory k článku Nákup bytu jako investice. Vyplatí se?

Autore máš to tak neskutečně blbě že se vůbec divím že to někdo zveřeknil. Počítat 30 let dopředu s úplně konstantním nájmem může jedině ekonimický pako. Vtip je právě v tom že když si vezmu dneska hypošku na byt a splátka bude 10 tisíc a nájem 10 tisíc tak za 30 let bude splátka hypo 10 tisíc a nájem 50 tisíc. :-)

Tento článek je pro tento server opravdovou ostudou!

Půjčíte mi tu křišťálovou kouli aspoň na hodinku? Jaká by byla cena? Děkuji.

Že bude dalších 30 let inflace je asi tak 1000x pravděpodobnější než že by byla inflace nula jak počítá autor nebo dokonce deflace. Možné je samozřejmě oboje, ale počítat se má s tím co je pravděpodobnější, ale autor se na to úplně bybodnul, totálně začátečnická chyba.

Mimochodem osobně si myslím že inflace bude naopak stále větší protože obrovské dluhy států jdou vyřešit jedině "vykrácením" s úsporami lidí, tedy čím dál větší inflací.

To jako myslíte, že když bude inflace, že se vám to nepromítne do úroku hypotéky??? :)

A jakpak se to projevuje? Umíte tu závislost popsat?

Jo jenže výpočet s úrokem hypo počítá a s úrokem (inflací) u nájmu NE. Proto je ta tabulka v článku totální blábol. Když bude inflace 2% splátka hypo 3% (současný stav) tak tam musí o ty 2% růst i nájem. Za 30 let je to 1,02 na třicátou tedy nárůst o 81%!!

Takže např. první tabulka poslední řádek má být hypo 4,2M a nájem při 2% zvýšení každý rok je za 30 let NE 3,6M ale 4,86M!!

Hned to vypadá jinak co?

Když půjde nahoru inflace, půjde nahoru hypoška, půjde nahoru nájem. Ale počítat hypo s úrokem a nájem bez může jen CENSORED.

A jak si můžete být jistý, že ceny nájmů neklesnou?

Nemůžete!

Před 15 lety jsem pronajímal 2+1 za 12.000,- Kč + služby.
Dnes ten stejný byt za 8.000,- Kč + služby.
Toje nárůst co?

Před 15-ti lety byl vrchol cen nájmů za posledních hodně desítek let, daný nehoráznou klausovskou inflací let 90-tých, a tím způsobený pokles výstavby na 20% stavu 10 let předtím. (V té době nová výstavba nestačila ani na prostou obnovu bytového fondu, úbytek byl desítky tisíc ročně.)

Takže je sice pravda, že lze najít období, kdy cena nájmů klesala, ale dlouhodobě vždy stoupá, přibližně s inflací. Například pokud hovoříme o v článku zmíněném horizonu 30 let, tak jde nárůst o tisíce procent, vztaženo k tehdejším státním a družstevním bytům, a stovky procent vztaženo k tehdejším tržním cenám.

Ono to může být naopak, než píšete. Ceny pronájmů se za posledních 15 let drží nominálně na stejné výši nebo se dokonce snížily. Díky inflaci je tak reálný výnos zhruba poloviční.

V článku mě zaujal termín "ceny jsou relativně příznivé"
To je právě docela otázka, jestli ty ceny nemovitostí jsou reálné. Problém je v tom, že se tu po revoluci nikdy nevytvořil reálný trh na základě dlouhodobého vyrovnávání nabídky a poptávky. Byla tu jen obrovská bublina daná tím, že vlastnictví bytů nebylo za bolševika běžné a také silnými populačními ročníky po revoluci. Tu přifukovaly šikovné kampaně developerů a falešné přesvědčení, že konjunktura bude trvat věčně a platově brzo dohoníme Německo. Od krize bublina mírně splaskla, ale opravdu jenom mírně a trh se zde pořád ještě nevytvořil.
Takže si myslím, že pes je zakopanej v reálných cenách. Pokud budou opravdu reálné, budou od nich odvozeny i nájmy - poklesnou, tudíž i výnosy z nájmů budou značně nižší.

Poměrně důležitým faktorem pro posouzení dlouhodobé rentability pronájmu nemovitosti je také demografie. Pokud se naplní dosavadní prognózy, nekdy kolem roku 2020, tedy za pouhých nekolik let, začne populace ČR klesat. Tím se logicky sníží poptávka po veškerých nemovitostech k bydlení ať již ve vlastnictví, nebo pronájmu. Dá se tedy očekávat jak pokles výnosu z nájemného, tak pokles hodnoty samotné pronajímané nemovitosti. Inflace samozřejmě může nominální čísla udržet, ale reálné zhodnocení takové investice bude s vysokou pravděpodobností klesat níže než je nyní. V investičním horizontu desítek let je určitě třeba tato rizika nepodceňovat.

To je ale jen populace Čechů. Nebojte se, přijdou jiní a místo zaplní. Naše lokalita je a bude žádaná...

Zatím naše lokalita moc žádaná není. Počet žádostí o trvalý pobyt je nízký. Sloužíme spíš jako přestupní stanice dál na západ. Doufám, že se to změní. Taky je třeba změnit xenofobní postoje Čechů.

Lidí tu bude dost. Spíš jde o to, kdo tu bude. Pokud pracovití Vietnamci a vyšší vrstvy (inteligence i mafiáni) z CCCP, tak budou ceny nahoře. Pokud se tu namnoží "mladíci" a přijdou muslimové, tak budou ceny dole.

Lidí bude dost v Německu a Rakousku, tady to bude periférie s umývači nádobí z Bangladéše. Ti budou mít na nájem a to sotva. Na služby už jim nevystačí a tak si v obýváku ve vašem bytě zřídí ohniště :DDD

Autor porovnává pouze cenu hypotéky s nájmem, případně řeší čas, kdy je byt volný. Okrajově se zmiňuje o nákladech na údržbu po nájemnících. Čím častěji se budou stěhovat, tím zdevastovanější ten byt bude. Ale co další náklady? Prvně je to daň z nemovitosti, případně i daň z převodu nemovitosti. Pak, pokud je to byt v bytovém domě, tak různé fondy oprav, podílení se na rekonstrukcích domu jako takového či platba dluhů za sousedy neplatiče (ručíte za závazky SVJ až do výše podílu). V úvahu připadá pojištění domácnosti/ne­movitosti (může vyžadovat přímo banka), pak je to daň z pronájmu (pokud nechcete čekat, jestli Vás nespokojený neplatič nebo soused nenapráší) a tak by se dalo pokračovat. Nakonec zjistíte, že započtením těchto nákladů a Vaší práce je nájem tak vysoký, že nikoho neseženete, nebo o to více se budou nájemnící střídat.

To jsou zanedbatelné položky, tedy nevím jak s tím počítal autor v článku, ale měl by počítat s čistým příjmem za byt před zdaněním a ne nájem včetně záloh a fondu oprav.
Pokud se někdo chce nechat zlákat, tak ještě důležitější než cena nemovitosti je samotná poloha a nezaměstnanost v dané oblasti.
proto taky byty v ústí stojí 1/10 toho co v Praze, protože sehnat tam pak nájemníka dá podstatně větší práci. Ten kdo pronajímá a dobře odhadne vývoj, nebo má jen štěstí, tak pak slušně vydělá.
Už teď je ale spoustu lidí co nakoupili nemovitost před pár lety a díky poklesu cen jsou aktuálně v mínusu a taková se situace se může kdykoli opakovat. Čili spekulace a risk jako kdekoli jinde, jen tady je trh otevřen i pro běžné podnikatele s minimální znalostí trhu.

Klidně se může stát, že za 30 let bude volných bytů tolik, že majitelé budou prosit, aby jim v tom jejich někdo bydlel.

Jen za část fondu oprav + služby. Lepší se ztrátou, než prázdný.

Bude zásadně záviset na lokalitě. Kdo by před pár lety řekl, že takovéhle krásné domy budou jednou na buldozer: https://www.youtube.com/watch?v=02x8EHXPfB0

Ano, ceny nemovitostí budou růst až do nebes jako ve Španělsku. Jen kupujte, nebudou! :DD

Zase to nepřehánějte. Je to prostě investice jako každá jiná. Určitě se dá na pronajímání vydělat i prodělat. Pokud se nechcete spálit, tak to určitě vyžaduje nějakou práci, znalosti a schopnosti, ale tak je to konec konců se vším.

Osobně bych si nyní byt na hypotéku jako investici v Praze nekoupil. Sám mám byt po babičce, který pronajímám již cca deset let. Ceny nájmů jdou neustále dolů. Cca před 4 roky se byt dal se štěstím pronajmout celkem dobře, nyní je to mnohem horší. Několikrát jsem narazil na neplatiče, jednou na nájemníky, kteří byt dost zdevastovali. Doporučuji jednoznačně trvat na kauci, čímž se trochu vyloučí potenciální insolventní nájemníci a je to obrana proti škodám. Prolustrovat si předem zájemce také není na škodu. Je dobré mít dobrou smlouvu a v záloze alespoň dva zdatné vyhazovače.

Můžete prozradit v jaké části Prahy pronajímate, kolik činil nájem před 10 roky a kolik činí nyní?

Také se rozhoduji o koupi bytu v Praze za účelem pronájmu, moc by mi k rozhodnutí tyto informace pomohly.

(Já myslím, že hlavní roli v pádu nájmů v Praze udělal konec regulace, protože v době regulace bylo méně nájemních bytů, pak se uvolnil trh, dneska se výše nájml dorovnala, proto u komerčních nájmů výše nájmu klesla.)

Regulace měla jen zanedbatelný vliv. Proč to říkám? Protože se po jejím skončení ceny téměř vůbec nezměnily. To je statistika. On nebyl důvod, v posledních letech byly tržní na úrovni většiny regulovaných.

Nájemné snížil zcela jiný vliv: konec Klausovské inflace, kdy nešlo naspořit a nešlo si půjčit, a tím pokles sazby hypoték. To způsobilo nárůst výstavby o stovky procent, lidé zařali odcházet "do vlastního", a tím pokles cen nájmů. Vedlejší vliv byla výstavba nákupních center, kdy v 90-tých letech na kanceláře a prodejny předělávané byty byly předělávány zpět.

Deregulace nájmů měla zásadní vliv na konvergenci nájmů zcela zásadní vliv. Na jejím počátku byl rozdíl mezi regulovaným a tržním nájemným několikanásobný, na konci se vyrovnal a někde dokonce i obrátil. Proces trval s různou intenzitou dvacet let a není divu, že rok před koncem už bylo skoro hotovo - to vás vede k mylnému závěru, že tomu tak bylo i na začátku. Roli hrál samozřejmě i velký nárůst bytové výstavby a tím i nabídka nájmů (o korelaci inflace a hypotéční úrokové sazby si popovídejte s panem V).
Přeměna bytů na nebytovky a zčásti (malé) zpět se týká maximálně centra Prahy a jiných velkých měst. A je to z hlediska podílu na celém bytovém fondu marginální záležitost, Souvisí to s výstavbou kancelářských budov, nikoli nákupních center. Sámošky a prodejny v činžácích se rozhodně na byty nepředělávají.

V dobrým, ale popisuješ dva souběžné jevy, a jejich časový vývoj, nikoli jejich vzájemné ovlivňování a závislost.

To, že se kanceláře mění zpět na byty, je taky způsobeno poslední krizí. Firmy s rozvojem internetu a komunikačních technologií přišly na to, že ty kanceláře nepotřebují a lidi, co jezdili do kanclu a tam seděli po celou pracovní dobu, můžou tu práci klidně dělat z domova. Tím firma ušetří na fixních nákladech a může být konkurenceschop­nější. Pořád je levnější 10 lidem přidat na internet, než platit nájem za kancelář.

pronajimam 2 byty, neni to sice zadny med, jak pisou obcas narazite na neplatice, i kdyz na zacatku vypadal velmi slusne, ale s tim vynosem to zase neni urcite nejhorsi Rozhodne lepsi ulozeni penez, nez rvat to nekam do fondu, kdyz jediny zajem fondu je kazdy rok inkasovat pravidelne 2% poplatek nebo i vic a tim je pro ne motivace u konce, protoze jesli Vam vydelaji nebo prodelaji je netrapi, protoze maji kazdy rok jisty spravcovsky poplatek. Z tohoto pohledu je zatim investice do bytu ok, je samozrejme otazka jak to bude v budoucnu protoze obecne najemnich bytu pribyva a najemniku (tech platicich ubyva), takze mozna prijde doba kdy se to obrati a nebude moc komu pronajimat

Můžete vyjmenovat náklady pronajímatele, se kterými je třeba počítat při výpočtu čistého výnosu z pronájmu?

Mně nyní napadá:

- měsíční: pevné nezúčtovatelné poplatky spojené s bytem (fondy oprav, odměny správci apod.)
- roční: daň z nemovitosti
- roční: daň z pronájmu (resp. DPFO)
- roční: pojištění domácnosti, nemovitosti, odpovědnosti pronajímatele
- občas: opravy po odstěhovaném nájemníkovi

Ještě něco?

Vím, že do nákladů můžu zahrnout benzín, auto, telefon, kancelářské potřeby, ale to už člověk musí byty pronajímat ve velkém, aby to mělo smysl.

To hlavní tam máte. Já bych si ještě porovnal čistý výnos z nájmu s výnosem z částky, kterou byste za byt utržil při prodeji. Aby se nakonec neukázalo, že je lepší prodat a peníze dát je na spořicí účet...

V tomto byznysu se pohybuji už přes deset let. N8jmy mají jednoznačně klesající tendenci, navíc míra rizika, že trefíte problémisty s novým OZ tak razantně vzrostla, že uvažuji o tom, to skončit. Zřídit si tam trvalý pobyt, podnikání, mít tam psa, kouřit a dokonce dát část bytu do podnájmu, to je šílený. Rovnou pro ty, co o tom přemýšlí, doporučuji, nechte toho. A to do konce i proto, že sami sobě kazíme navzájem trh. Nájemních bytů jsou stovky. Okamžitých. V celém státě to budou tisíce. Dneska je to už o ničem.

Nějak nechápu vaše výtky. Pronajímám byt, ne hotel. Proč by si jako nájemník nemohl tady nahlásit trvalý pobyt, což mimochodem podle zákona i musí? A proč by v bytě nemohl podnikat, je snad i mým zájmem jako pronajímatele, aby vydělával, ne? Zvířata, kouření - co se děje uvnitř bytu, do toho pronajímateli nic není, je to nájemcova domácnost. Vy jste vážně profesionální pronajímatel? :-)

Že pronajímateli nic není do toho, co se děje uvnitř? To je dobrej fór. NOZ totálně popírá soukromé vlastnictví. JÁ jsem vlastník a pouze a jen JÁ budu určovat, co je a není v MÉM bytě dovoleno. Komu se to nelíbí, ať jde prostě jinam. Tečka. Byt, ve kterém se kouří znehodnotíte (smrad zaleze všude), stejně tak, pokud tam chováte zvířata. Stejně tak JÁ budu schvalovat, kdo tam bydlí a kdo ne a ne že to pronajmu slušně vypadajícímu člověkovi, který nakonec bude jen nastrčená figurka, která to "přeprodá" dál, nebo si dotáhne příbuzenstvo kdo ví odkud.

Trvalý pobyt se hlásí na číslo popisné (tedy na celý vchod) a nikoliv na konkrétní byt. Nevím tedy, co Vám na tom vadí.

Trvalý pobyt se hlásí na základě platné nájemní smlouvy/kupní smlouvy,... Netuším, ale co s tím má společného nový OZ, již před 3 roky jsem si mohl nahlásit trvalý pobyt a nepotřeboval jsem souhlas majitele (nicméně jsem se na tom dopředu domluvitl). Každopádně pro pronajímatele v tom není dle mě problém, pokud tam nemá vlastní "zabavitelný" majetek v případě exekuce.

No a plus bych k tomu pripocital straveny cas, starosti a pripadne reseni problemu s najemniky. Kamard napriklad resil vyhoreni bytu.
Takze mit 3% bez prace nebo 5% s praci a starostma? Navic existuji investicni fondy ktery investuji do nemovitosti a muzete si vybrat jestli v UK, US nebo CR atd.

Nákup bytu (třeba za účelem investice) se vyplatit může jedině za předpokladu, že kupující dostane byt a prodávající dostane peníze za něj. Že se tak stane, není ani zdaleka samozřejmost. Viz kauza 50ti klientů realitní kanceláře Century 21 Reality 21, ve které peníze za nemovitosti rozkradl advokát Miloš Vlasák: http://kauza-century21.webnode.cz/ Těmto kupujícím se rozhodně investice nevyplatila. V tomto státě neexistuje bezpečný převod nemovitosti pro obě strany - vždy existuje riziko... A tak některým kupujícím ze zmíněné kauzy zbyla jen ta "výhodná" hypotéka...ale bez vlastnictví bytu.

Většina bank poskytuje hypotéky od 300.000 Kč, jsou banky, které poskytnou i od 200.000 Kč, ale je jich málo.

Co ale dělat, jsou-li kupní ceny bytů okolo 200.000 Kč nebo dokonce pod tuto sumu, např. 180.000 Kč? Zdálo by se, že lze požádat o 100% hypotéku, ale podmínkou banky je, že poskytne pouze 85-90% hypotéku. Čili využití hypotéky pro tento záměr nepřipadá v úvahu.

Teoreticky se nabízí možnost na jednu smlouvu koupit dva byty, bohužel banky vyžadují na každý byt samostatnou smlouvu.

Napadá vás řešení, když chcete těchto bytů o kupní ceně okolo 200.000 Kč koupit více?

no, tak tomu, kdo nemá 10% z 200.000 Kč, bych 100% hypotéku taky nedal...

Nepochopil jste otázku. Banka půjčí minimálně 200.000 Kč (méně ne). Kupní cena bytu je 200.000 Kč (nebo dokonce 180.000 Kč). Jak řešit takovou situaci? Bytů chci za tuto kupní cenu koupit více (v různých domech).
Problém není, jestli kupující je schopen dát 10 %, 25 % nebo 40 % vlastních prostředků... Problém je v tom, že cena bytu je stejná nebo nižší, než minimální částka na hypotéku.

Tak možností bude asi více. Jednak můžete zkusit stavební spoření (s překlenovacím úvěrem), nebo pokud již nějakou dražší nemovitostí disponujete, tak americkou hypotéku (jednou ah vyřešíte více levnějších bytů, o kterých píšete).

kdyz ste si sam sobe popsal fakticky stav jaka je realita, tak co na tom chcete dal vymejslet? Tak bud kupujte ty byty cash a koupite jich samozrejme min a nebo vzit americke hypoteky kde mate samozrejme vyssi urok, ale to predpokladam docvaklo i Vam