Názory k článku Mimořádná splátka hypotéky: snížit splátky nebo zkrátit splatnost?

Je sice pravda, že při zkrácení doby splatnosti klient na úrocích zaplatí méně. Ale je třeba také vzít v potaz, že k efektu přeplacení dojde se značným časovým odkladem. Faktický dopad tohoto rozhodnutí na rodinný rozpočet v čase je ten, že v případě rozhodnutí pro zachování doby splatnosti se klientovi okamžitě sníží měsíční náklady o 817 Kč měsíčně. tj. 9804 každý rok Tato výhoda bude (hypoteticky, při fixaci se může její výše měnit) trvat následujících 17 let. V tomto období je pro klienta výhodnější. Teprve v letech 17-20 se výhoda jasně překlopí ve prospěch zachování výše splátky tím, že něměnná splátka bude klientem placena ještě další tři roky. Je na individuálním zvážení, zda okamžité snížení výše splátky nebude mít na rodinný rozpočet nakonec pozitivnější efekt, než o tři roky kratší splácení vyšší splátky. Pro někoho kdo hospodaří na hraně může být několik stovek měsíčně tím co rozhoduje o bytí a nebytí. Navíc je tady kouzlo inflační hodnoty peněz. Dnešní výše úroků hypoték je plus mínus na úrovni inflace. Při takovém úroku vlastně ani moc nemá smysl splácení urychlovat.

Je sice hezké, že autorka dává na vybranou, co má klient udělat, ale v praxi je to trochu jinak. Některé (možná téměř všechny banky) totiž automaticky sníží splátku. Zkrácení doby splatnosti se dějě dodatkem ke smlouvě, který stojí od 1000 do 3000 Kč.
Refinancování je možnost, jak se poplatku vyhnout. ALE!! Vyčíslení zůstatku hypotéky je někde i za 2000 Kč. A bez toho nová banka neprovede čerpání. A k tomu ještě výpalné na KN, což je dnes 1000+1000 Kč za vklad a výmaz zástavního práva.
Pravda, jsou nějaké flexibilní hypotéky, ale ty jsou většinou za poplatek nebo za vyšší úrokovou sazbu.

Suma sumárum, v článku se srovávají jabka s hruškami.

NA to, zda po mimořádné splátce dojde ke zkrácení splatnosti nebo snížení splátky je potřeba dát pozor. i když je to lehce mimo téma, tak takto jsem se před lety vydrbal u SS (Buřinka), kde byly mimořádné splátky automaticky započítávány do zkrácení splatnosti a o snížení splátky musel člověk předem požádat.

Když jsem měl splaceno 3x tolik, než jsem měl dle "regulérních" splátek a po dvou letech řádného úvěru jsem jej měl splacen ze 70%, tak jsem měsíční splátku snížil, na zlomek původní, v domnění, že to do původní splatnosti musí bohatě stačit.

Omyl, během měsíce jsem měl na stole vcelku drsný dopis, že jsem dlužník, zloděj a málem vrah neviňátek, vyhrožovali různůmi pokutami a sankcemi. Což v situaci, kdy jsem měl mít splaceno řádově 80tKč, ale měli zpět již 240t., mi přišlo vcelku ujeté, takže jsem obratem splatil celý úvěr a s dotyčným ústavem jsem se rozešel. A jak jsem zjistil následně, objevil jsem se v kvůli tomu i v registru dlužníků.

Tak to jste skončil ještě dobře (myslím to s ironií). Protože mohla nastoupit i nějaká ta sankce nebo nemožnost úvěr doplatit.

Mně to ujeté nepřijde, vsadil bych se, že to bylo upraveno buď ve smlouvě, nebo ve VOP. Ale přece to nebudu číst, že...

Když vezmu 150 tisíc Kč a předčasně splatím úvěr, takže snížím hned jistinu a peníze budu mít půjčeny při zachování splátky kratší dobu, tak zbývající dobu ušetřím na úrocích. Na druhou stranu je třeba vzít i fakt, že bych mohl 150 tisíc Kč zhodnotit někde jinde. Tutu ušlou příležitost je třeba od úspory na úrochích odečíst. Ve výsledku vašak bude pro naprostou většinu lidí zajímavější splatit úvěr dříve.

Zkrácení splatnosti, asi výhoda skoro pro každého. Kam investovat peníze bez rizika, to je lepší to splatit.

Říkám, pro většinu. Ale pro každého ne. Když jste podnikatel, který chce úvěr od banky na zásoby (nebo fixní aktivum), tak se můžete přes jednorázové neumoření vlastní hypotéky celkem levně financovat. Pokud máte ROE třeba 10 %, tak je potom mnohem výhodnější nechat si úvěr za 3 % p. a. a peníze vložit radši do firmy. Obecněji pokud rizikově očištěný výnos z investice převýší náklady na úvěr, je to výhodnější.

Kromě ukazatelů ekonomických, je nutno vzít v úvahu i povahové vlastnosti dlužníka. Jsou lidé, kteří jsou dluhem stresovaní, vytvářejí si katastrofické scénáře, typu: ztratím práci, onemocním (nebo obojí), zemřu. A s poslední splátkou koupí chlebíčky, zákusky, víno a doma slaví, že už jsou bez dluhu. Takže při mimořádné splátce volí variantu zkrácení doby, i když na tom nějakou tisícovku tratí.

Počkat! Zemřít s dluhem, to je přece něco jako výhra v loterii, ne? :)

Pro někoho samozřejmě ano. Ovšem jsou i lidé, kteří nechtějí vystavit výdajům děti např. s vystrojením pohřbu. Nevím, jak vzdálen od reality byl český film Barbora Hlavsová, kdy matka se rozhodla uhradit dluhy svého syna, který spáchal sebevraždu, včetně toho, že si prodala střechu nad hlavou. Možná, že existuje něco jako rodinná čest, kdy nechtějí mít své jméno (spíše příjmení) spojené s nezaplaceným dluhem. Pro někoho je mimořádná splátka spojená s tím, mít dluh co nejdříve z krku.

Možná to zjednodušuji, ale o co jde? Poradce si během chvilky naklepe do počítače základní údaje a následně dá klientovi vybrat: 1. splácet stejně velkou splátku a o x měsíců kratší dobu, nebo 2. splácet stejně dlouho, ale o y Kč méně. V 1. případu zaplatí na úrocích xy Kč, ve 2. yx Kč a klient ať si vybere. Někdo bere levnější variantu a nic jiného ho nezajímá (ten je rozhodnut hned). Jiný zvažuje i další hlediska vč. „osobních“ potom jeho rozhodování může být delší, ale v tom mu poradce nepomůže. Může těch pár čísel dát na papírku nechť se poradí třeba s rodinou.

Bylo by dobré dodat jednu věc. Snížení splátek má oproti zkrácení doby splatnosti jednu výhodu, která nejde jednoduše vyčíslit: vystavujete se (ve srovnání se zkrácením doby splatnosti) menšímu riziku v případě nějakých neočekávaných finančních problémů v budoucnosti. V tomhle smyslu by byla ideální hypotéka s malou pravidelnou splátkou (platit jen úroky), nekonečnou dobou splatnosti a krátkou dobou fixace. Člověk pak platí tolik, kolik sám uzná za vhodné v době změny fixace, pravidelná povinná splátka je zanedbatelná. Předčasnými splátkami při zachování délky se k tomuto ideálu dá přiblížit. Mně se to takhle s minulou hypotékou podařilo (poslední fixační období jsem platil měsíčně fakt asi jen 2000 Kč) a mám to v plánu i s tou současnou.

Můj názor je, v dnešní době nic nesplácet rychleji, než je nutné. Sám mám čerstvě hypotéku a při otázce na kolik let to chcete, na 20, nebo na 30 let moje odpověď zněla na 40. S tím jsem ovšem nepochodil tak i těch 30 let jsem vzal za vděk. Ale k věci. Těch 150000kč. bych si nechal a na 20 let bych je investoval. V takovém časovém horizontu je roční úročení úplně s přehledem 8% ale pro ty co se řídí heslem co kdyby, dávám hodnocení od 4%
150000kč. 4% na 20 let = 320000kč.
6% na 20 let = 450000kč.
8% na 20 let = 630000kč.
To znamená že úspora nebude jen 46070kč. jak píšou v článku, ale při
4% bude 170000kč.
6% bude 300000kč.
8% bude 480000kč.

A další klady této varianty jsou: finanční rezerva kterou tím pádem máte, většinou do týdne můžete mít peníze na účtu. U investic se výnosy neúročí, kdežto u hypotéky si úroky můžete odečíst s daní, tím je úspora ještě větší. A pokud by jste na ty peníze nemuseli sáhnout máte docela slušnej start do důchodu :-)

Jednoduchá teorie, která vychází z toho, že peníze které nevydáte za hypotéku beze zbytku investujete za vyšší úrok než za jaký si je půjčíte. Je to trochu riskantní předpoklad, ale největší riziko je skryté jinde. Nejlepší úrok nabízený dnes bankou je přibližně na úrovni obvkylé úrokové sazby hypoték, takže nula od nuly pojde. Abyste docílil vyššího výnosu, budete muset bezpodmínečně podstupit riziko ztráty. Například pokud budete investovat do akciového indexu, kde skutečně existuje prostor pro zisk ve zvažované úrovni, musíte počítat s tím, že v historii existují i 20ti leté úseky propadů či stagnace:
http://stockcharts.com/freecharts/historical/djia1900.html
V případě že se trefíte do podobného období, a to nelze nikdy vyloučit, nebude to celé fungovat. Pokud budete investovat do dluhopisů držených do splatnosti, kolísání investice se sice vyhnete, ale podstupujete kreditní riziko jejich emitentů.

Jo jo, to máš pravdu, jeden takovej příklad tam je. Ani já bych to tam nedal všechno na jednou, (pokud by nebyl zrovna takovej průser na burze jako 08-09 nebo nějakej podobnej) , ale rozložil bych si to cca. na 4 roky po 3000kč. Zaprvé bych se vyhnul poplatku za jednoráz, a zadruhé bych rozložil riziko před kterým varuješ. Co na tom že bych ze začátku nakupoval za draho když bych potom nakupoval za levno, nebo obráceně.