Lepší než spořicí účty nebo příjem z pronájmu. Lidé znovu objevili nemovitostní fondy

Počet pravidelných investorů vzrostl z 370 000 na konci roku 2012 na 1 200 000 na konci roku 2024. Průměrná měsíční investice na jednoho investora se rovněž zvýšila z 1500 Kč na 2400 Kč, vyplývá z posledních statistik Asociace pro kapitálový trh (AKAT), která byla publikována v březnu 2025.

Je ale potřeba dodat, že drtivá většina příchozích ivestic nepochází od retailových investorů:

• 4 % soukromé osoby
• 47 % instituce
• 49 % fondy

Z tabulek AKAT je vidět obrat konzervativních investorů. V roce 2024 se totiž jedním z hlavních tahounů růstů investic staly nemovitostní fondy. Objem peněz investovaných do nich meziročně zvrostl o 45 % na celkových 98,68 miliard korun.

Důvod je přitom jednoduchý. Postupné snižování základní úrokové sazby ČNB, kdy spořicí účty a termínované vklady atakovaly až 6% hranici, znamenalo pro investory hledat nové a stále relativně bezpečné cesty. 

Akciové fondy stále patří mezi nejziskovější, naproti domu fondy dluhopisové jdou spíše cestou udržení peněz. Kdo nemá povahu sledovat volatilitu trhů, nebo chce více než jen udržet peníze o inflaci, hledá jiné cesty. Pomiňme zde možnost firemních dluhopisů, které je a priori nutno vždy považovat za rizikovou investici.

A právě na datech AKATu je vidět příklon k nemovitostním fondům. Ty přitom ještě donedávna patřily spíše mezi „investiční otloukánky“, nyní tento sektor těží z rostoucího zájmu o investice do nemovitostí. Jsou totiž obecně považovány za stabilní a výnosné alternativy k tradičním investicím, zejména v období zmiňovaného poklesu úrokových sazeb.

Ze statistiky AKATu vyplývá ještě jedna zajímavost. V tržní nabídce převažují domácí nemovitostní fondy, nikoli zahraniční. Podobně jsou ještě na tom fondy smíšené a dluhopisové.

Zdroj dat: AKAT

Hledáte spíše klid? Sledujte retailové fondy

Výše uvedená statistika AKATu však nerozlišuje mezi retailovými fondy (RF) a fondy kvalifikovaných investorů (FKI).  Ty se přitom zásadně liší ve své struktuře, strategii a regulaci. Každý z těchto typů fondů je určen pro jiný typ investora a nabízí odlišnou míru rizika, likvidity a výnosového potenciálu.

Retailové fondy: Stabilita a likvidita

Retailové fondy jsou navrženy pro širokou veřejnost a jejich hlavními přednostmi jsou stabilita a likvidita. 

Vlivem regulatorních požadavků musí držet minimálně 20 % kapitálu v hotovosti, což má zásadní vliv na jejich (nižší) výnosový potenciál. Na druhou stranu tento požadavek přispívá k vyšší bezpečnosti investic a lepší prodejnosti podílových listů. Retailové fondy zpravidla umožňují měsíční odkupy, což vám poskytuje větší flexibilitu v případě potřeby likvidity.

Díky těmto pravidlům jsou retailové fondy mnohem stabilnější, ale jejich výnosy bývají nižší než u fondů rizikovějších, jako jsou FKI. Retailové fondy jsou pravidelně oceňovány na měsíční bázi a mají časté čištění aktiv (denně nebo měsíčně). V praxi to má pozitivní dopad: stabilnější kurz a menší výkyvy v hodnotě investice.

FKI: Vyšší páka, vyšší zisk ale i vyšší riziko

A přesně naopak, FKI jsou určeny pro tzv. kvalifikované investory, kteří jsou schopni přijmout vyšší riziko. Tyto fondy totiž mohou využívat vyšší páku, to v překladu znamená, že mohou půjčovat až 60 % hodnoty investice. Na jedné straně se tak otevírá možnost dosažení vyšších výnosů, ale také se zvyšuje volatilita a investiční riziko.

Dalším standardem FKI je čtvrtletní oceňování majetku. Typickou vlastností FKI jsou  také delší výpovědní lhůty – mohou trvat měsíce až roky, než dojde k možnosti odkupu vašeho investovaného podílu. To dává fondům větší flexibilitu v investičních strategiích, ale na druhou stranu může omezit likviditu pro vás, investory.

Takže i když mohou FKI dosahovat vyšších výnosů díky agresivnějším strategiím, také se mohou více měnit jejich hodnoty a může být obtížnější přístup k hotovosti v případě náhlé potřeby.

Výkonnostní srovnání

Pokud se podíváte na výkonnost těchto fondů, retailové fondy bývají stabilní, ale jejich výnosy jsou omezené právě kvůli nižší úrovni rizika a vysoce likvidnímu kapitálu. FKI mohou dosahovat vyšších výnosů, ale za cenu volatility a většího rizika. Vždy je to volba buď, anebo. Neexistuje bezpečná investice se skvělým zhodnocením.

Zatímco retailové fondy mohou vykazovat stabilní, ale nižší výnosy, FKI mohou přinést vyšší výnosy, ale s vyšší pravděpodobností ztrát.

Zabijáci inflace i pro běžné střádaly

Že nemovitostní fondy mohou být dobrou konkurencí pro jinak bezpečná, ale již špatně úročená depozita, ukazují data odborného portálu Nemovitostní-fondy.cz, za nimiž stojí FINEZ Investment Management. 

Celkem 33 z 36 sledovaných nemovitostních fondů v ČR v roce 2024 dokázalo porazit inflaci. Většina nemovitostních fondů loni vydělala kolem 5–8 %, ale jeden fond skončil ve ztrátě.

Nejvyšší zhodnocení v uplynulém roce přinesl investorům nemovitostní fond CB Property s výnosem necelých 15 %. K nadstandardním výnosům mu částečně dopomáhá to, že si projekty nájemních nemovitostí sám developuje, přičemž se jedná o různé projekty (rezidenční nemovitosti, industry park, senior house), píše v analýze Jan Traxler. Jenže tento fond je určený výhradně pro kvalifikované investory s minimální investicí od 1 mil. korun.

Novým možným černým koněm se podle aktuálních dat stal fond CREDITAS Nemovitostní I (ISIN: CZ0008044666). Mezi retailovými fondy dostupnými široké veřejnosti vykázal za rok 2024 nejvyšší zhodnocení s výnosem 10,6 %, čímž zároveň obsadil druhé místo celkově mezi všemi nemovitostními fondy, komentuje ve své analýze Traxler.

Fond od skupiny CREDITAS má ve svém portfoliu má zejména výrobní a logistické areály. Jde spíše o menší fond, kdy společně s další dobrou nabídkou na retailové trhu, Wood & Company Realitní OPF (ISIN: CZ0008477551), je objem nemovitostí v jejich porfoliu do 2 miliard korun.

Tabulka níže ukazuje příklad rozdílu mezi výše zmiňovanými typy fondů. Vítězný fond CB Property Invest totiž patří mezi FKI.

Naproti tomu „dvojka“ od CREDITAS je retailový fond. Oba fondy tak mají zcela odlišné cílové skupiny, ale i náklady. Pokud bychom srovnávali jen retailové fondy, je CREDITAS na 1. místě.

Zatím jediný realitní fond od finanční skupiny CREDITAS láká investory na absenci vstupního a výstupního poplatku. Díky dlouhodobé výkonnosti a kvalitnímu portfoliu tak nabízí solidní předpoklad návratnost investice.

Tabulka: Přehled retailových nemovitostních fondů se zhodnocením za rok 2024 nad 6 % p.a.

Zdroj: Finez.cz

V dlouhodobém investičním horizontu ale stále prokazatelně vítězí akcie. Naproti tomu tolik oblíbená investice přímo do nemovitostí má svá rizika. Tím hlavním rizikem jsou nájemci, zvláště u rezidenčních nemovitostí a s tím související případné neplacení nájmů, resp. nemovistosti poškozené nájemníky.

Lepší než „spořák“

Nemovitostní fondy za rok 2024 tak připsaly svým investorům průměrný výnos 6 % p.a. To je druhý nejlepší výsledek retailových fondů, kdy rekordním rokem byl rok 2022 s průměrným zhodnocením 7,40 % p.a.

Vlivem inflace nemovitostním fondům dlouhodobě rostou příjmy z pronájmu nemovitostí a také s inflací roste hodnota spravovaných nemovitostí. Díky příjmům z pronájmu a dlouhodobému růstu ocenění generují nemovitostní fondy relativně stabilní výnosy kolem 5–10 % p.a. Historicky vykazují nemovitostní fondy v ČR v průměru výnos od založení ve výši 6,90 % p.a., uzavírá Traxler ohlédnutí za zhodnocením nemovitostních fondů.

Že není potřeba se investování bát ukazují i samotné banky, které mají ve svém porfoliu investiční produkty. Investiční minimum 500 Kč měsíčně je dnes už standardem a na této částce si snadno vyzkoušíte, jak pravidelné investice fungují a co od nich můžete očekávat.

Vyplatí se investovat postupně a pravidelně

Jednou z hlavních výhod pravidelného investování je průměrování nákladů, díky kterému nakupujete investice průběžně za různé ceny a snižujete tak riziko špatného načasování.

Tento přístup vám také snižuje riziko ztráty, protože nevsázíte vše na jednu kartu. Navíc můžete začít s malými částkami, takže pravidelné investování pro vás nepředstavuje velkou finanční zátěž. Výnosy z investic se dále reinvestují a díky složenému úročení mohou v čase výrazně růst.

Další výhodou je flexibilita. Investovanou částku můžete upravovat podle vašich možností i cílů a v průběhu času je postupně navyšovat. Pravidelné investování vám také pomůže vytvořit si finanční návyk, který vás ochrání před impulzivními rozhodnutími během výkyvů trhu.

V neposlední řadě, v době nízkých úrokových sazeb na spořicích produktech, může být pravidelné investování nejen vhodnou, ale spíše nutnou alternativou, jak své peníze zhodnotíte.