Názory k článku Hypotéky zdražují. Koupit byt nyní, nebo počkat?

Zda se mi, ze ten rust cen je docela velky. V Praze uz byty 3+1 jsou casto na cene pres 3mil a nekde se blizi az ke 4mil. Jak je to mozny?

Komiku ...

Starý nebo nový? Před 2 rokama když jsem sháněl byt byl v nabídce i 80m 3+1 za 2,1M (panel). Dneska jsou podobné byty za 3M a víc. Ceny starých bytů šly nahoru dost drasticky.

Taky se mi zda ze cena bytu v panelaku v Praze rostla snad ze vsech nemovitosti nejvic (v dobre lokalite).

Kdy (asi) koupit:
Pokud je mi 30, tak může dávat smysl pořídit si pasivní dům (klidně i montovaný - bude mít životnost cca jako moje tělo) - již od těch 30ti začnu šetřit na energetických nákladech (a provozně nenáročné bydlení v penzi přijde VELMI vhod), shrábnu nějakou tu eko-dotaci, budu si celý produktivní život odečítat hypo úroky od daní, po nějakou dobu dokonce budu mít úrok pod 2% (což se zejména na začátku splácení hodí, tam je podíl úroků na splátce největší).
To samozřejmě vše za podmínky, že výhodně koupím pozemek (nevýhodná koupě kalkulaci docela hatí).

Ve všech ostatních příkladech raději nekoupit.
Investice do NEMO se stala extrémně populární. Prakticky všichni lépe placení lidé nemovitosti hromadí. Začínají v dvougarsonce, když se narodí dětí, pořídí čtyřpokoják a když začnou být větší a potřebovat každý svou studovnu, jdou do domu za městem. Ale nic z těch starých neprodají, protože to je přeci investice na stáří! Naopak když na to mají, přikoupí ještě nějaký investiční byt a obě chaty po rodičích nákladně zreparují na celoročně obyvatelné komfortní bydlení.
Přeci když jim pak bude 65, nemovitosti budou pronajímat a v penzi si budou užívat cestování, koníčků, kultury, restaurací, ...

Jenže:

1) Státní dluh stále roste a dále poroste. Stát tedy bude hledat cesty, kde získat peníze a jako první se nabízejí ti, kdo zjevně majetek mají (stát se to dočte ve svém katastru nemovitostí). A tak přijde např. progresivní daň z nemovitostí - Zemanova hlasitě vyhlašovaná "eutanázie třídy rentiérů". Za každou další dvojnásobné procento daně. Lid to za potlesku odhlasuje, protože nemá rád landlordy, pány domácí, rentiéry.

2) Demografický vývoj: za 20 let bude daleko více penzistů a daleko méně produktivních. I podle mainstreamových ekonomů bude na penze tak ve výši 6500Kč/měs. Jaký asi nájem vám z takové penze budou moct platit? Spíš to bude tak, že se 4 vdovy sestěhují do jednoho 2+1, aby na to měly. A zbylé 3 byty vrhnou na trh - jaký to bude mít dopad na ceny nemovitostí a výše nájmů, to je snad jasné.

3) Diverzifikace: Lidé investující do nemovitostí vsázejí velmi často vše na jednu kartu. Ne jen na sektor nemovitostí, ale úzce na sektor nemovitostí v ČR (či dokonce v okolí svého bydliště). Vše vsázejí na budoucí prosperitu a stabilitu jedné země a jednoho sektoru v ní.
Portfolio takového člověka pak je:
a) Nemovitosti: 4ks (za 20mil), vše v jednom okrese
b) Akcie: nula
c) Dluhopisy: nula
d) Drahé kovy: nula
e) Hotovost: minus 10 milionů (hypotéka)

Zkuste se zeptat nejbližšího makléře, co takovému portfoliu říká.

Jiste, tak nejblizsi makler mu rad nabidne nejaky ten investicni fondicek ci vyhodne pojisteni, ze.

To uz je na kazdem, jestli pujde do fondu, nebo koupi ETF, nebo si otevre ucet u brokera a nakoupi nejake bluechips, nebo zkusi treba eToro.com, komodity, koupi fyzicke zlato a zakope ho na zahrade, nebo nakoupi bitcoin (nebo od kazdeho trochu).
Ale vsazet vse na jednu kartu, je dost nebezpecne. Presto to vetsina lidi s nemovitostmi dela. Kazdy sveho stesti strujcem...
Jen ale mit dost pokory to prijmout, az se ta jedina karta zhrouti a nechtit po ostatnich, aby dotycneho zivili, nechtit po statu, aby ty proziravejsi zdanil/vyvlastnil, aby bylo na penze a zdravotni peci pro ty, kteri nesmyslne dali vsechna vajicka do jednoho kosiku a pak s nim zakopli.
To se samozrejme vztahuje i na ty, kteri vsazi vyhradne na statni penzijni prubeznou pyramidovou hru - to je take obrovsky risk.

ajejej. pán je asi magléř?

1) každou nemovitost na nějakého příbuzného, samozřejmě zajištěnou zástavním právem. případně na každou nemovitost jedno sro, vlastněné nějakou offshorkou. nabízejí se i trusty podle NOZ.

2) budou-li se 4 vdovy snažit prodat tři byty, byty se budou blbě prodávat (ubydou kupci), ale ty dobré byty se budou dobře pronajímat (spousty lidí kdo si prodal byt pod zadkem, bude hledat pronájem).

3) diverzifikace má smysl když máte seriozní peníze.
a) barák chata a byt nestojí za diverzifikaci, proděláte víc na spekulacích a transakčních nákladech než když barák co už je váš necháte bejt.
b) znám akcie co v dlouhodobém horizontu šly na půlku nebo úplně do kšá. barák vám nikdy neklesne na úplnou nulu. a komunisti už nebudou znárodňovat sami sobě svoje nemovitosti.
c) dluhopisy? myslíte ty německé nebo české ze záporným úrokem, vždy však pod inflaci? dobré pro prodejce, špatné pro mně.
d) drahé kovy? myslíte ty pitomce, co mně před 3-4 roky každý týden bombardovali po telefonu, jak cena zlata (ze 1400) už jen poroste, a v pětiletém horizontu bude tečovat 2000 hranici? od té doby zlato klesá jako kámen.
e) hypotéka minus deset mega? jakože někdo najednou koupí pět bytů po dvojce na hypošku, aby je pronajímal? no to by musel mít další kilo na dozajištění hypotéky a takový člověk asi nekoupí pět bytů. ale nepopisuje náhodou článek situaci, kdy člověk postaví barák a nechá si starý byt, pak opraví chatu po rodičích a tu si taky nechá? pak bude mít hypotéku v nízkých stovkách tisíc, možná nula.

Znovu:
Za dvacet let půlka národa bude v penzi a ta penze bude v dnešních relacích tak 6500, na víc nebude. (a státní dluh bude pomalu na úrovni Řecka).
Tato půlka národa (plus nezaměstnaní, státní zaměstnanci, ...) bude křičet, že bydlení je drahé, že na něj nemají, že je potřeba vlastníky zdanit, nájemné zregulovat, zavést nadměrné metry. Uprchlíky už by tam chtěli umisťovat i v dnešním Německu a to ta vlna teprve začala.
Máme demokracii, takže skutečným vlastníkem nejste vy, ale většinový dav - ten rozhoduje.

Pokud se 4 vdovy sestěhují do jednoho bytu a ty 3 uvolní (a zdaleka nemusí jít o nezajímavé byty na periferii, ale půjde často o Vinohrady, Pankrác, atd... - tam dnes skoro žádní mladí nežijí), tak to prostě ovlivní celkovou cenovou úroveň nemovitostí i nájmů. Celkovou. Nutně i cenu té vaší. Leda že byste měl nějakou exkluzivní nemovitost (ideálně v Londýně).

Diverzifikace: kdo má na hypo, má dostatečně seriózní peníze na to, aby si zřídil brokerský účet a koupil pár bluechips, nebo ETF vázaný na index. Transakční náklady prakticky žádné.
Jistě, akcie i drahé kovy šly i dolů. Ale v dlouhodobém horizontu to vypadá poněkud jinak. A ano, zlato za 1900 kupoval jen hlupák. Na vrcholu se nenakupuje. Jenže dnes jsou na tom vrcholu spíše právě ty nemovitosti a to zlato je spíše u dna. Takže dnes o lidech kupujících nemovitost platí to, co platilo pro lidi, kteří kupovali zlato tak za 1600.

Hypo minus deset mega? Ano, znám několik lidí, kteří se odstěhovali z centra Prahy a koupili si barák za 10M, byt si nechali. Někteří z nich si dokonce koupili montovanou dřevostavbu (půl ceny pozemek, půl stavebnice - díky ceně pozemku, podsklepení, tep.čerpadla jim na cihlu nezbylo), kterou není možné za investici považovat vůbec, protože za kolik asi za 30 let prodám barák s 50tiletou životností? Takže v jejich případě je investicí jen ten pozemek, ale investicí nediverzifikovanou, s rizikem, že za 20let v okolí vyroste prasečák, imigrantské gheto, logistické centrum, nebo cokoli, co tu jejich jedinou investici znehodnotí.

Ale znovu říkám, každý svého štěstí strůjcem. I toho, kdo vše vsadí na nemovitosti (navíc v jedné lokalitě).
Na západ od nás nikdo takhle nešílí a většina i bohatších lidí bydlí v nájmu. Ale my jsme asi chytřejší.

No, bydlí v nájmech, protože se stěhují za prací. Ale taky hodně z nich má někde nemovitost, kterou pronajímají a kam se jednou chtějí vrátit třebas na stáří...

Otazka taky je, jak vypada trh najemniho bydleni u nas a na zapade. Tady kdyz slysim o moznosti dobreho najmu, tak je to neverejna nabidka, aby se to moc nerozkriklo.