Názory k článku Deset věcí, které zvyšují hodnotu vašeho bytu

Zapomínáte na to nejzásadnější a to družstvo případně především SVJ. Toto 99% kupujících naprosto nezajímá, přitom dostat se do nefunkčního celku znamená peklo. Při menším množství bytů stačí v domě i pár deb*lů a můžete se jít se svým bytem s opraveným jádrem zahrabat.

Každou chvíli to vidím v telce a zdaleka nemusí jít jen o hnědočechy - vcelku luxusně opravený byt ve zdemolovaném domě, do bytu se jde hnusnou oprýskanou chodbou a jede se pomalovaným výtahem - to vše je vizitka společnství v tom domě. A hezký byt v takovém domě je vám víte k čemu..

Presne tak. Nefunkcni SVJ cenu bytu dost snizuje, naklady na byt se mohou mezi jednotlivymi domy lisit i o stovky procent.
Jeste bych doplnil, ze byt v prizemi ma casto hodnotu i o vice nez 10 % nizsi, ja bych to odhadoval mezi 15-25 %, navic je dost spatne prodejny.

Zásadní chyba je odtrhovat existenci bytu od existence domu. Byt bez domu neexistuje. Když uhoří elektřina v domě svítíte baterkou. Když praskne stoupačka nosíte flašky z obchodu. Když není zateplenu spíte ve svetru. A je úplně jedno jestli máte v kapse půlmeloun, když v domě je 1/2 důchodců co nechtějí opravit vůbec nic, protože na to nemají (nebo spíše tvrdí že na to nemají).

Smysl má řešit věci co nezměníte - patro, velikost bytu, lokalitu, stav domu, sousedy, SVJ.

Naopak naprosto nemá smysl řešit věci co lehce změníte - nové jádro můžete mít za týden postavené, bezpečností dveře jsou zazděné za pár hodin. Toto řešit je NESMYSL.

souhlasím téměř se vším, slušní, funkční sousedé jsou prostě k nezaplacení. Nefunkčí nebo rozhádané SVJ může nemovitost(byt) velmi znehodnotit.
Ale i velké investování nemusí být pro potencinálního prodejce výhodné. Příklad kolegy: Družstevní byt v původním stavu (papundekl.jádro), anulita zanedbatelná. Odhlasované zateplení(dotaci pak nedostali), splátka cca 1600,- na 20 let. O 500m vedle nové bytové domy, některé ještě volné,a již se prodávají i ty z "první etapy". Ano, jsou dražší, ale při započtení nového dluhu (kterým se prodejci-realitky moc nechlubí), investice do oprav(přestavby), je to v těch nových prostě výhodnější. Navíc je to v záruce(např.výtahy) a už se okolo myslelo i na parkoviště. Bude-li chtít (kolega) i nadále prodat, myslím, že bude muset výrazně slevnit....

Před dvěma lety jsem si s tím hrál. Stáhl jsem si z justice.cz roční účetní uzávěrky družstva (2,5 roku staré, novější nebyly), zjistil zadlužení družstva.
Rozpočítal dluh na jednotlivý byt.
Spočítal, že střecha, stoupačky a okna jsou hotové, chybí společné prostory, zateplení, poměrová měřidla, a co to bude stát. Spočítal náklady na modernizaci vlastního bytu. Odhadl cenu chybějícího parkování, na základě inzerátů, i alternativně placené parkoviště 700-800 Kč/měsíčně.

Nevyčíslil jsem neřešitelný problém paneláků: kročejový hluk a horší zvukovou neprůzvučnost, hodnotu času u parkování 15 minut daleko, čas potřebný k modernizaci vlastního bytu, ztráty vytápěním nezatepleného domu, i celkové opotřebení a riziko skrytých statických vad domu, i absenci záruk. Resp. dal jsem je = 0 Kč.
Zároveň jsem zanedbal, že novostavba poblíž není ihned k dispozici, je ve výstavbě, a časovou hodnotu peněz v koupeném, ale nepředaném bytě.
Dispozice a orientace na světové strany nebyla ideální u obou případů.

Vyšlo mi, že aby se dostali na nulu s novostavbou poblíž., musel by nabízený byt v paneláku stát ne 2,65 M, ale 2,25 M. Poslal jsem jim kompletní výpočet s tím, že jestli jsou ochotni diskutovat po bližším seznámení s bytem (ani jsem tam nebyl), o odpovídající ceně.

Za dva dni mi řekli, že by tedy šli na 2,45 M....

Buď prodávající má rozum, a dovede sám počítat, a potom nabídne sám odpovídající cenu na začátku. Není jich mnoho, ale existují. A pokud ne, tak je diskuze marná. Čísla pro ně nic neznamenají, protože už mají spočteno, kolik potřebují získat... na stavbu domku, dát dceři a synovi, na auto...

Autorka také zapomněla dodat, že v domě musí být funkční výtah. Nosit těžké nákupy do zvýšeného čtvrtého patra bez výtahu, tak to bych nechtěla ani v mládí. Natožpak se zvyšujícím se věkem.

Souhlasim. Bohuzel i dnes se stavi 4-patrove doy bez vytahu, v tomhle ohledu zlaty stary panelak.

Čtyřpatrové domy bez výtahu umožňuje legislativa jako maximum.

Druhá věc je, jestli je to pro developera rozumné obchodně. Jestli se vyplatí ušetřit, ale poté také levněji prodávat. Co jsem si všiml, tak je to spíše pozůstatek boomu z 2007, kdy se prodalo všechno. Ne novějších novostaveb.
Anebo nástavby na paneláku bez výtahu.

Ad "Ukázkovým příkladem v opačném gardu z posledních dní je problém majitelů bytů v komplexu Amada v Praze Dubči. Někteří z nich až teď zjistili, že za několik let vyroste 700 metrů od jejich domů největší mimoúrovňová křižovatka v Česku…" - pokud ještě není dokončen proces EIA, tak stačí najmout šikovné právníky a nevyroste. Ten proces je tak komplikovaný, že je prakticky nemožné, aby se v nějakém kroku nevyskytla nějaká formální chyba. A kdyžtak jde vždycky uhrát na to, že "nebyly dostatečně posouzeny všechny možné varianty".

Ano, a az si v Dubci budou stezovat na komplikovanou dopravu, ktera by se mela vyresit zase jinou stavbou, tak si zase nekdo jiny najme sikovne pravniky a tak porad dokola...
Takovyhle spekulantum by patrilo leda nakopat perdele!

"Naopak podkrovní byt vytvořený pod střechou z někdejší půdy má hodnotu mnohem vyšší." Nechápu proč jsou tedy inzertní noviny plné takových bytů, když jsou tak super.

Protože podkrovní byt je bez klimatizace v latních měsících neobyvatelný. Dobrá izolace samozřejmě pomůže, ale zejména u starých domů s šikmou střechou (větší plocha než rovná střecha) je klima nezbytností

Podkrovni byty byly jednu dobu naprosto nesmyslne v mode. Proste se to podarilo realitnim maklerum protlacit ze to je "cool". Neni to vubec "cool" je to uplne na prd, same nevyhody. V zime zima, v lete vedro. Klima nevyresi vsechno a je dost draha na provoz. Sikme steny snizuji uzitnou plochu. Sikma okna jsou dobra tak akorat pro hvezdare (pokud ve meste nejakou hvezdu uvidi). A uplne nejhorsi jsou byty roztazene na dve podlazi, spoustu prostoru vam zaberou schody, casto jsou ty schody neprijemne ci nebezpecne, a co kdyz si tam pozvete prarodice, co kdyz vy budete v duchodu a co male deti? Ty schody taky dokazali chvilku prodavat jako vyhodu. Ale lidi nejsou uplne blby, moda je pryc a takove byty jsou dost neprodejne.

mám takový byt, a nesouhlasím s tou zimou v zimě,,,,, jinak souhlas se vším, s tím vedrem v létě a samozřejmě sníženou užitnou plochou, což mi trošku vadí u holky v pokojíčku, ale třeba v obejváku, kterej je dík téměř absenci nábytku vzdušnej, tam to nevadí, tam je to zajímavý, něměnila bych, prodávat nechci, tudíž nemám žádnej problém.

Módnost podkrovních bytů vzešla z toho, že majitelé nemovitostí v nich viděli jednoduchý výdělek (když už se opravuje střecha, proč tam neudělat byt, ještě nám to třeba vydělá na výtah) a byty byly často zajímavé lokalitou - v už existující zástavbě, dobrá dostupnost, občanská vybavenost, žádné nové sídliště.

I v podkrovním bytě se dá rozumně žít, mnohdy lépe než v bytě se svislými stěnami. Tam, kde není podchozí výška, je možno vybudovat úložné prostory. Sice se o něco zmenší podlahová plocha, ale úložné prostory jsou v místě, kde vpodstatě nepřekážejí. A pokud je prostor pod střešní krytinou rozumně zateplený, není v něm v zimě zima/v létě horko (vlastní zkušenost). Navíc je to většinou byt pohledově hezký a zajímavý. Neměnila bych.

Pokud mi měl článek poradit, jak zvýšit hodnotu bytu, v mnoha bodech zcela selhává. Jak mám prosím s ohledem na bod jedna vylepšit lokalitu svého bytu? Objednat bulbagr, nechat ho vyrvat z našeho domu a přesunout do baráku v centru? U řady dalších bodů je to přes kopírák.

1) Centrum je riziko. Nejen v Praze, kde bydlení v centru navíc ničí zamoření řvoucími a močícími turisty.
Zóny, tedy drahá dostupnost pro návštěvy, opraváře, služební auta. Následně mrtvá zóna, přesouvání obchodů a služeb jinam. Prach a znečištěný vzduch.
2) Umakartová jádra mají tak špatnou kvalitu materiálu i provedení, že ač byla jejich předpokládaná životnost 25 let, tak slouží 40 let. Je nutno si uvědomit, že od počátku šlo o levné řešení.
Zrekonstruované je obvykle nevýhoda - kupující platí za dispozici, která mu často nevyhovuje, za dlažbu která se mu nelíbí, v provedení jak za krále klacka - bez stěrkových hydroizolací atd.
Umakartové jádro s "přesušeným vzduchem v bytě" vůbec nesouvisí. Zaprášené stupačky nezpůsobují plísně, ty způsobuje vlhkost. Ne prach.
A jestli je někdo prase, že má všude prach, tak má i roztoče. Z jádra je ale nemá.
Použití pórobetonu je levné, snadno opracovatelné - ale akusticky z dostupných materiálů to nejhorší, co se dá u nás sehnat.
3) "Kvalita" není tepelný odpor konstrukce.
Požadavky se zpřísnily - nicméně panelák z roku 1989, s novými kvalitními okny a novou střechou, má menší tepelné ztráty, nežli samostatně stojící RD. On i ten údajně nezateplený panelák má ve stěně, po roce 1979, 80 mm polystyrenu.
4) Podobné s 2). Dnes má ekonomickou návratnost trojsklo - a to jsem u rekonstruovaných bytů na prodej ještě neviděl. A vyměněné je to za den, včetně zednického zapravení a úklidu. Kupující připlácí za technicky a ekonomicky horší řešení.
6) "Sedm z deseti bytů v Česku má elektroinstalaci vedenou ještě postaru – tedy v hliníkových rozvodech."
To těžko. U paneláků možná ano. Možná... ne všechny byly nové v hliníku. Ale neplatí to pro všechny byty.
V každém případě je to nesmysl, s tím požárem. Problém je jen nespolehlivost, nutnost "se v tom hrabat", dotahovat kontakty.
Stmívače a "chytré systémy" jsou většinou jen k vzteku. Snad u RD automatické závlahy, nebo řízený systém pro zatahování rolet kvůli tepelným ziskům - i když v tuto chvíli i největší odborníci to považují za úkol k řešení, jestli se to vzhledem k životnost, nutnosti to několikrát za životnost domu obměnit, údržbě, spotřebě energie, vůbec v našich podmínkách vyplatí. Ekonomicky i ekologicky. Ale samozřejmě, určitě se najde prodejce, co bude tvrdit že ano.
7) Nemohu si nerýpnout, že Dubeč bude mít výbornou dopravní dostupnost. Ale obecně vzato ano. I když, ona ta páteřní silnice je poblíž každé lepší čtvrti... Takže jde spíše o satelity.
8) Už to tu zaznělo - to je malichernost, snadno instalovatelná. Nemá smysl se tím vůbec zabývat.
Navíc nejde o "masívní dveře", ale o bezpečnostní dveře včetně rámu a jeho zabudování. Samotné masívní dveře vyrazí i souchotinář ramenem.
Stejně tak okna - co je platná nějaká fólie (ty obecně proti vloupání nejsou nic moc), když snadno vypáčí, nebo odvrtá kování.
Opět - kupující připlácí za falešný pocit. A pojišťovna mu tyto nedostatky už ohodnotí ve vyšším pojistném.
9) "Byt orientovaný na jih se prodá v průměru o 5 % dráž než stejný byt orientovaný na sever."
Jenom? To mnohem více. Ne procenta, ale desítky procent. Navíc byt s okny na sever není byt.
10) Byt v posledním patře je naopak výhodou - prodávají se výrazně dráž, a i tak je problém ho sehnat. Hlavně v paneláku, kde takový byt nejméně trpí neřešitelnou boletí paneláku - kročejovým hlukem.
Naopak u nízkého a zastíněného přízemí je 10% dolů málo.
Podkrovní vestavby byla móda. Dnes už lidé většinou znají jejich problémy a nevýhody, a cena je většinou nižší.

S vetsinou souhlasim, ale s 10 ne. Mozna, jak v kterem meste nebo jak ktere cenove hladine. Ale ty levnejsi byty v Brne drzi zasadu prizemi nejlevnejsi, pak nejvyssi patro a ten zbytek citelne drazsi. Pokud nekdo prodava nejvyssi patro stejne draho jako patra nizsi, tak to na netu o to dele vysi.
Nevyhody nejvyssiho patra jsou vetsi nez vyhody "krocejoveho hluku". Vada strechy a premlouvani casto neochotnych sousedu na opravu muze byt bolestiva.