Když už autor píše o možnosti uspořit, měl by se zmínit i o možných dopadech takové úspory. Pokud totiž do kupní smlouvy napíšete částku menší, než jste ve skutečnosti zaplatili, znamená to:
(1) v případě, že byste z jakéhokoli důvodu od koupě odstoupili, velmi těžko se budete moci domáhat skutečně zaplacené částky, zejména když doplatek půjde kvůli prevenci dohledatelnosti v hotovosti. Teoreticky se to dá řešit smluvními pokutami, ale smluvní pokutu nelze neomezeně nafukovat, a Vy budete chtít, aby Vám smluvní pokuta pokryla i náklady na právníky, které v případě jakéhokoli odstupování bývají nemalé.
(2) pro účely daně z příjmu budete moci kupní cenu uplatnit jako položku snižující daňový základ jen ve výši, kterou doložíte - tedy ve výši, která je na kupní smlouvě. A to ať už byste nemovitost prodali před uplynutím časového testu (možná to při koupi neplánujete, ale stát se může leccos), nebo kdybyste nemovitost pronajímali a chtěli uplatňovat jako snižující položku odpisy.
A tady se to hodně nevyplatí: pokud cenu fiktivně snížíte o 4%, na dani z nabytí nemovitých věcí uspoříte 4%. Pokud ale pak budete nemovitost prodávat, z rozdílu mezi nabývací a prodejní cenou zaplatíte 15%!
(3) Pokud koupi budete financovat hypotékou (ať už rovnou nebo zpětně), banka bude vycházet z kupní smlouvy. A to nejen pro stanovení výše úvěru, ale také pro stanovení hodnoty zajištění. Bankovní odhadce totiž zpravidla předpokládá, že tržní cena rozhodně nebude vyšší, než to, za co je prodávající ochoten nemovitost prodat. Jeho odhad se obvykle pohybuje něco málo pod kupní cenou, kterou jste mu sdělili. A pokud Vám díky tomu vzroste poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) nad určitou hranici, hypotéka se Vám prodraží o několik deseti procenta. Z celé financované částky a každý rok, zatímco úsporu realizujete jen jednorázově a jen z toho, o kolik jste cenu snížili.
Samozřejmě, prodávajícího tyhle problémy netrápí (v položkách 1 a 2 je to pro něj naopak výhodné, protože, pokud mu na to finančák nepřijde, může si snížit daň z příjmu a v případě odstoupení od smlouvy kupujícímu vrátí méně).
Připojuji se k panu Slaninovi a znám dost případů až s tragickým koncem, kdy se něco předstíralo. Rodičem s dospělou dcerou kupovali dům a protože by to stejně jednou zdědila (tenkrát se dědická daň platila i mezi rodiči a dětmi), se kupní smlouva uzavřela jen na dceru, která se později vdala a její manžel později jejím rodičům ukázal dveře. Za socialismu, kdy se vycházelo z toho že „vše čeho člověk užívá, z šlechetné práce vyplývá“ byla daň darovací vyšší než z převodu, tak rodiče, místo toho aby dceři (vdané) domek darovali, tak se předstíral kup a po rozvodu musela manžela vyplatit. A jak říkal Švejk, jaké je to hezké, když jdete večer spát, moci si říci: „to jsem byl zase dneska poctivej“.
Snaha ušetřit na různýc poplatcích vede často k rozhodnutím, která se časem ukážou jako špatná. Stejné je to s návody v tomto článku, které se pohybují s přivřením oka na hraně zákona. Možná ale taky už za ní. V první řadě by zkrátka mělo být zájmem obou stran jednání, které nebude možné v budoucnu napadnout tak, že jedné ze stran vznikne nezanedbatelná škoda. Stejně jako ve vámi uváděných případech. Podobné problémy se řeší například v dědickch řízeních, kde nebývá neobvyklé zatajení části pozůstalosti, nebo umělé snižování její hodnoty. Jenže žádná sleva není zadarmo. Vždy existují nezanedbatelná rizika těchto "optimalizací".
Máte pravdu, postupy zmíněné v článku jsou jednoznačně nezákonné (kromě možnosti dohodnout se s prodávajícím, že daň bude platit on, ta je samozřejmě plně legální), jedná se o jednání in fraudem legis neboli obcházení zákona za účelem krácení daňové povinnosti. Ale, konec konců, autor sám píše, že jsou "podvodné".
A osobně si myslím, že takovéto jednání je i nemravné, protože nepřímo přenáší daňovou povinnost na ty, kteří ji poctivě plní.
Dobrý den, v článku bylo zveřejněno, že se jedná o podvod, za který hrozí postih. Našim cílem bylo upozornit na problémy, ke kterým fiktivní kupní ceny mohou vést. Sdělení mělo být jasné: Pokud se náhodou rozhodujete o fiktivní kupní ceně, pak zvažte všechny rizika. A rizika jsou natolik velká, že každý rozumný člověk se bude snažit být poctivý.
Dobrý den
musím uznat, že máte pravdu a váš příspěvek je velmi obohacující a upozorňuje na další problémy, ke kterým můžou fiktivní kupní ceny vést. Děkuji za tento příspěvek, zveřejnil jsem ho v článku. Ač jsem napsal, že toto jednání je podvodné a může se komukoliv vymstít, raději jsem na to upozornil ještě jednou.