Názory k článku Co přesně vám banka může naúčtovat za předčasnou splátku hypotéky?

Česká spořitelna jsem zaplatil pokutu za předčasně splacenou hypotéku 26 000,- Kč. Nestihl jsem výroční termín a spořitelna přestože věděla, že hodlám úvěr splatit (jednali jsme o tom již od oznámení o drastickém neakceptovatelném navýšení úroku) mě takto "odměnila". Pokutu jsem reklamoval, obrátil jsem se i na ombutsmana ČS...všechno marné (asi se směje ještě dnes).
Následně jsem zde zrušil i běžný účet a dveře této banky víckrát neotevřel a neotevřu..

O čem jste přesně "jednali"? Buď hypotéku splatím v termínu, nebo nesplatím a jedu dál. Nebo uzavřu dohodu o dočasném prodloužení s malou/nulovou pokutou za předčasné splacení, ale to je dobrá vůle banky, ne povinnost.

Pokud Vám z banky "k výročí" přijde dopis ve kterém Vám na další fixační období navyšují úrok a Vy řeknete že ho neakceptujete a že přeúvěrujete k jiné bance, považuju to za jednání. Ovšem vyřídit odhad a další náležitosti trvá - a současná banka Vám žádnou dobrou vůli neprojeví - a už vůbec ne Česká spořitelna. Pak se může stát že nestihnete vše vyřídit v termínu.
Pokud ovšem není Vaše představa "splatím v termínu" netkví v tom, že sáhnu do kapsy a hypotéku vyplatím na dřevo..pak bych si ovšem ten úvěr nemusel brát..
Což by vysvětlovalo, že 26 000,- považujete za malou pokutu..
Já to považuju za lumpárnu....pokud někomu splatím co mu dlužím včetně úroků a on mě přesto pokutuje, je to u mě šikanování.

Aha, takže jste s bankou nejednal, jen jste jednostranně oznámil (slíbil) něco, co jste nakonec nesplnil (nestihl přeúvěrovat do konce fixace). Pokud byste s ní opravdu jednal, třeba by se nějaká dobrá vůle našla.

Pochopitelně, že splatit znamená opravdu splatit a ne o tom jen planě kecat. To by uměl každý.

Nemluvil jsem o 26.000,- ale o tom, že pokud s bankou rozumně jednáte, dá se většinou domluvit, že úvěr sice protáhnete do dalšího období, ale poplatek za předčasné splacení bude nižší až třeba nulový. Ale chce to opravdu jednat, ne arogantně jednostranně oznámit a třeba za to něco nabídnout (o něco vyšší úrok).

On vás nepokutuje, on po vás chce zaplatit náklady, které jste jí způsobil nedodržením smlouvy. Porušit smlouvu a ještě se vztekat, že poškozený chce zaplatit škodu, to chce opravdu silnou náturu.

Je fakt, že začít řešit změnu banky když už přijde dopis s úroky na příští období je prostě pozdě. Aby s to stihlo, chce to jinde rozjednat tak 3-5 měsíců předem. Já šel z ČS pryč po fixaci a řešit jsem to začal ihned rok před koncem fixace, jakmile to bylo možné. A celkem v klidu se všechno stihlo. Takhle pozdě už původní banka využije svojí pozici a rozhodně vám lepší úroky nedá, když už nejde zdrhnout.

Ano, asi se směje ještě dnes. Výroční termín Vam byl znám roky dopředu a pokud jste bance avizoval, že jej chcete využít, tak proč by se měla dále zajímat, zda na to prostředky máte nebo ne, resp. zda své avízo v daném termínu dodržíte nebo ne? Podmínky do konce fixace byly jasné a z její strany i ty pro další fixaci. Nevyužitém zákonné šance splatit při konci fixace jste se prostě automaticky posunul do nové fixace za nových podmínek. Hotovo, tečka.

V posledních letech vám banky dají garanci na úrokovou sazbu při refixu zcela běžně na rok dopředu, některé i dva roky. Takže není nic jednoduššího než si sehnat pár nabídek, pouzit je ve své bance pro vyjednání dalšího fixu, a když to neklapne, tak jednoduše refinancovat v poklidu jinde. To není žádná vyšší dívčí, to se dočtete v každém článku ohledně refinancování. Stejně tak se tam dočtete, že postup, na ktery si stěžujete, prostě vede ke stejným výsledkům ke kterým jste dospěl Vy. Že to prostě často časově nevyjde.

Tahle regulace ze strany ČNB není zrovna šťastná. Představme si klienta, který má fixován úrok na 10 let ve výši 5%. Za 2 roky ale klesnou úrokové sazby např. na 2%. Takový klient splatí předčasně část nebo celý dluh s tím, že zaplatí jen administrativní náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy a následně uzavře tutéž úvěrovou smlouvu avšak již s fixovaným úrokem ve výši 2%. Je zřejmé, že v takovém případě se nejedná o skutečnou fixaci. Takto nahlížené klientovy závazky by ve skutečnosti znamenaly, že klient nemá sjednánu fixní sazbu na 10 let. Znamenalo by to, že má sjednánu opci na využití dané fixní sazby. Sazbu by tak klient mohl využít po celé období fixace, avšak neměl by takovou povinnost. Pokud by se tedy banky chtěly zajistit proti úrokovému riziku z poskytnutých půjček s fixním úrokem, za daných podmínek by nestačilo využít prostý téměř beznákladový (pomineme-li transakční náklady) úrokový swap (IRS). Musely by používat příslušný opční nástroj na úrokové sazby, u něhož by musely platit opční prémii. Bankami placené opční premium by pak obezřetně podnikající banky musely započítat do výše úrokové sazby, tedy hypotéky zdražit o náklady vynaložené na pořízení daného opčního nástroje.

Jediným správným řešením je tedy nenutit banky, aby prostřednictvím regulace výpočtu nákladů spojených s předčasným splacením úvěru, poskytovaly hypotéky společně s opcí na využití dané fixní úrokové sazby. Tímto by de facto banky nemohly poskytovat skutečnou fixaci úrokových plateb, tak jak je běžně poskytována. Na trhu by tak zůstaly hypotéky s plovoucím úrokem, nebo drahé hypotéky obsahující opční právo klienta na využití dané fixní úrokové sazby. Hypotéky se skutečně fixovanou sazbou by na trhu vůbec nemohly být nabízeny, protože uvedená regulace z nich vždy učiní hypotéku s úrokovou opcí, bez ohledu na to, že tato není v úvěrové smlouvě dohodnuta!

Do nákladů banky souvisejících přímo s předčasným splacením úvěru je třeba bez jakýchkoliv pochyb započíst ztrátu, která bance vznikne předčasným uzavřením „nízkonákladového“ derivátového kontraktu (standardně IRS), kterým banka kryje své úrokové riziko plynoucí z úvěrů poskytnutých s fixní sazbou.

Domnívám se, že pokud by banka uvedené náklady (ztráty) po klientovi nechtěla uhradit, dopustí se porušení své povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře (poškozena bude banka a její akcionáři). Proto se také domnívám, že případné žalobě proti bance, která uplatnila nárok na úhradu ztráty způsobené předčasným uzavřením zajišťovacího kontraktu, by soud neměl vyhovět. Mimo jiné i proto, že to je klient, kdo nedodržel své smluvní závazky, k nimž se zavázal, a bance by v důsledku klientova nedodržení závazků vznikla ztráta (škoda) v jednoznačně prokazatelné výši. To platí tím spíše, když tato ztráta bance vzniká v souvislosti s jejím obezřetným chováním vůči úrokovému riziku. Obezřetnost je ze strany ČNB na bankách vyžadována.

V daném případě úhrady ztráty banky nejde o úhradu nějakého ušlého zisku, či ušlých úrokových příjmů ve vztahu k období, jež zbývá do splatnosti poslední dohodnuté splátky. Jde o náhradu ztráty vzniklé obezřetně se chovající bance v důsledku nedodržením smluvních podmínek, ze strany klienta.

Jiná situace samozřejmě nastane, pokud se banka s klientem na možnosti předčasného splacení smluvně předem dohodne, tedy v případě, kdy uzavřená smlouva bude obsahovat opční ujednání o možnosti (nikoliv povinnosti) využití fixované sazby ve prospěch klienta. V takovém případě musí banka náklady na zajištění nákupem příslušných opcí započítat do výše úrokové sazby, nebo si musí předem dohodnout transparentní způsob stanovení úhrady nákladů banky, které bude klient bance muset uhradit v případě, že své klient své opce využije. Možnost dohody na úhradě ztráty je podle mě optimální způsob řešení daného problému a je nešťastné, pokud právě tento způsob chce ČNB bankám zakázat.

Air bank to má třeba tak že v případě předčasného splacení neplatíte žádný poplatek. V případě že reginancujete k jiné bance tak vám něco naúčtuje. Tohle mi přijde spravedivé pro obě strany. Určitě je nesmysl držet klienty, kteří třeba přišil k penězum v pasti nějaké fixace a nesplatitelnosti dluhu.

No vidíte. Tak to jde i bez regulace. Já jsem měl možnost splatit kdykoliv zdarma hypotéku už před 11 lety (mBank). Takže pokud je pro klienta tato podmínka hypotéky důležitá, může si takovou vybrat nebo si to vyjednat. Není potřeba to řešit paušálně. Dodnes mám smlouvu za "starých" podmínek a v ní vyjednanou možnost bezplatné splátky 20% ročně.

Fixace není žádná past, je to smluvní dohoda o podmínkách na nějaké období. Pokud Vám případa ok mít jako zákazník možnost kdykoliv tuto fixaci porušit a doplatit proto, že je to pro vás z nějakého důvodu výhodnější, proč by banka neměla mít stejnou možnost? Takže pokud úrok půjde nahoru, tak vám jej nezvýší až po vypršení fixace, ale už v průběhu? Nebo vám vypoví celou hypotéku a bude požadovat úhradu všeho a ihned. Škodný rozhodne nebudete, naopak ještě vydelate, ušetříte prece na úrocích. Princip a logika jsou naprosto stejné.

Mně přijde spravedlivé, jak to má nastaveno Air bank. Pokud hypotéku kdykoliv doplatíte, nenaúčtujou vám nic navíc. Pokud refinancujete, mimo období konce fixace jinam, něco vám dle smlouvy naúčtujou.