Banky se chystají na zdražení hypoték a zpřísnění podmínek

Boj na hypotečním trhu se v minulém roce přiostřil. Banky přicházely s akčními nabídkami hypotečních úvěrů a celý trh byl tlačen ke snižování úrokových sazeb. Rok 2012 však bude odlišný. Hrozí návrat krize, zvýšení úrokových sazeb a pečlivější prověřování žadatelů.

Zatímco v roce 2011 stavební spořitelny poskytly úvěry jen za 47 miliard Kč (hlavně následkem snížení podpory stavebního spoření ze strany státu) a dosáhly tak nejnižších hodnot od roku 2005, hypoteční úvěry vystřelily podle odhadů odborníků na 117 miliard Kč a byly nejvyšší od roku 2008. Tento růst nastal po nepříznivém roce 2010, kdy dosáhly jen 84,8 miliard Kč. Zdá se, že střízlivé odhady ohledně vývoje trhu, byly vysoce překonány a banky se mohly radovat. Ale radost, zdá se, je jen dočasná.

Dumpingoví developeři

Hlavní důvody dobrého výsledku bylo plánované zvýšení daně z přidané hodnoty a stabilní úrokové sazby České národní banky. Lidé si chtěli koupit bydlení s 10procentní sazbou daně z přidané hodnoty, což mnohé developery přivedlo znovu k zisku. Hypoteční šílenství dospělo do takové fáze, kdy bylo možné najít dumpingové úrokové sazby v developerských projektech, které prostřednictvím partnerské banky dosáhly jen jednoho procenta. 

Podle generálního ředitele Hypoteční banky  Jana Sadila nejsou tyhle sazby reálné a jeho banka k nim nikdy nepřistoupila. Podle jeho slov by při takových podmínkách banka byla vysoce ztrátová, už jen kvůli tomu, že je z podstatné části financována prostřednictvím obligací, kde je výnos velice volatilní (proměnný). Nastoluje se tak otázka, zdali se některým bankám boj o klienta časem nevymstí.

Nevíme, kam bude směřovat ekonomika 

Podle člena předsta­venstva a náměstka pro věci finanční Hypoteční banky Martina Vaška je vysoká nejistota ohledně budoucího ekonomického vývoje opodstatněná. Zatím vše šlape jak má, míra špatných úvěru se v případě Hypoteční banky pohybuje na třech procentech. Jejich pravá povaha se však může ukázat při hospodářském zpomalení a dalším pádu cen nemovitostí. Samotná banka získává podstatnou část peněz na dluhopisovém trhu, o to více je pak závislá na ekonomickém vývoji. 

Nejistota v případě „nejbonitnějšího“ dlužníka, totiž České republiky, by se ve velké míře přenesla i na dluhopisy hypotečních bank. Zatím co v září se dluhopisy České republiky prodávaly za 3procentní úrok a jen se po nich zaprášilo, současná situace je méně pozitivní. Podle Vaška lze sledovat obdobný vývoj i u jejich dluhopisů – investoři požadují větší výnosy.  V případě nepříznivého hospodářského vývoje a nárůstu výnosu u jejich dluhopisů společně se zvyšováním nesplácení úvěrů, bude každá banka poskytující hypotéky financované hypotečními zástavními listy postavena před problém drastického snižování marží. 

Na druhou stranu podle Vaška může svojí situaci Hypoteční banka vyřešit zaměřením na retailové, drobné klienty. Vašek také scénář ministra financí Miroslava Kalouska ohledně možného pádu ekonomiky o 2 procenta označil jako krajně nepravděpodobný. Spíše očekává ekonomické zpomalení, nikoliv recesi. Dokumentoval to tím, že průmyslové objednávky rostou a export tvoří podstatnou část ekonomického růstu a nic nenasvědčuje tomu, že by se tento trend obrátil. Vyjádřil však obavu okolo dalšího vývoje úrokových sazeb, které jsou zásadní pro veškerý hypoteční trh. Současná inflace dosahuje 2,5 procent, výhledově by však měla přesáhnout podle investičního průzkumu ČSOB 3% hranici. 

Hlavním viníkem je slabá koruna. Nesplnila se totiž prognóza Česká národní banky, která odhadovala nejpravděpodobnější kurz koruny na 24,5 korun za euro. Místo toho se koruna pohybuje na 26korunové hranici především kvůli nejistotě v eurozóně a obavy ohledně vývoje středoevropských regionů silně navázaných na export do Německa. Nedávno se guvernér ČNB Miroslav Singer vyjádřil, že by slabá koruna mohla vést ke zvyšování  úrokových sazeb. To by však byl krutý zásah pro hypoteční trh a banky by musely přistoupit k dalšímu výraznému zdražování úvěru. Více: Aktuální kurzy.

Hypotéky nám zdraží 

Současné průměrné úrokové sazby stagnují a dosahují podle Hypoindexu 4,18 procent. Index má ale údaje s 30denním zpožděním, přitom samotná Hypoteční banka  přikročila ke zdražení, aby byla lépe připravena na krizové dopady v tomto roce. Podle Vaška bude pro vývoj hypotečního trhu přelomový rok 2013, kdy se ukáže, zdali současná poměrně pozitivní situace setrvá, nebo se prohloubí problémy. Pravděpodobnější je podle něj varianta první. Nechme se překvapit.