6 rozhodnutí, se kterými vám vaše bydlení vydělá na důchod

Ovšem odkládání stokorun na doplňkové penzijní spoření nebo jiné finanční produkty nemusí být jedinou cestou ke spokojenému stáří.

To vám může zajistit i drobná změna v uvažování. A také střecha nad vaší hlavou. Nebojte. Nebudete muset více pracovat nebo propadnout hazardu. Ani vám tu nebudeme vyprávět o nějakém „letadle“ nebo „investujících robotech“, kdy máte někomu svěřit pár tisíc a vyděláte milióny.

Díky tomu, co se dočtete dál, si jen pořídíte bydlení, které zrovna potřebujete. Do svého důchodu budete splácet hypotéku a pak si budete moci do konce života užívat renty skoro 9500 Kč měsíčně (k tomu, co vám dá stát). A to předpokládáme, že celý život si nedáte navíc stranou ani korunu na spoření. Pokud byste náhodou něco uškudlili, bude to jen sladká prémie k vaší penzi.

Zajímá vás, jak na to? Pak je nutná jedna důležitá věc. Ne, není to vážně nemocný bohatý strýček žijící v Americe, který si na vás při sepisování závěti náhodou vzpomněl. Musíte se oprostit od uvažování, které má hluboko ve své hlavě zakořeněna většina naší populace. Tím zhoubným parazitem je přesvědčení, že první dům či byt, který si v životě pořídíte, bude vaším domovem až do posledních dnů.

Strategie, o které se zde budeme bavit, je založena na jednoduchém předpokladu. Vždy budete bydlet v tom, co je pro vás v dané situaci optimální. Nic víc. Nic méně. To neznamená, že s manželkou a dvěma dětmi budete muset obývat jednopokojový byt o rozloze 25 m². Stejně tak si ale musíte uvědomit, že je dost neekonomické držet dům se třemi ložnicemi jen kvůli tomu, kdyby se některý z vašich třicetiletých potomků rozhodl v budoucnu vrátit k rodičům.

Vše si ukážeme na příkladu imaginární postavy jménem Adam. U každého jeho rozhodnutí použijeme pro ukázku nabídky konkrétních nemovitostí na serveru Sreality.cz k datu 29. 3. 2016. Záměrně jsme vybrali byty a domy v Pardubicích. Ceny zde nejsou tak vysoké jako Praze, ale ne zas tak nízké, jako třeba v okolí Chomutova.

Těmito rozhodnutími se samozřejmě můžete řídit, ať bydlíte kdekoliv. Pořizovacím cenám nejspíš budou odpovídat i průměrné platy v těchto oblastech. Takže v Praze bude vše skoro o milión dražší, ale zase je zde průměrná mzda o více než 5000 Kč měsíčně vyšší.

1. rozhodnutí

Adamovi je 25 let. Po studiích si už v práci celkem stabilizoval příjem a nechce již bydlet u rodičů (nebo v podnájmu). Na stavebním spoření má díky rodičům, babičkám, dědečkům a svému vlastnímu přičinění 200 000 Kč. Rozhodne se tedy koupit byt 1+kk v hodnotě 2 milióny Kč (na 1,8 mil. si vzal hypotéku). Při podpisu smlouvy se tak zaváže splácet příštích 30 let necelých 7600 Kč měsíčně.

2. rozhodnutí

Čas plyne. Najde si vážnou známost. V práci již nepatří mezi nováčky a to se začíná projevovat i na jeho výplatě. Je mu 31 let, a tak mu jeho milá začne naznačovat, že by si mohli pořídit dítě. Ale to přeci musí vyrůstat ve větším bytě. Adam tedy prodá současný „jednopokoják“ a vypůjčí si o milión více. Vzhledem k tomu, že od svých 25 let něco splatil, výše jeho současného dluhu je cca 2,6 mil. Kč. Díky tomu, že za ta léta již vzrostla hodnota jeho původního bytu (o 2 % ročně), mohl si pořídit prostornější v hodnotě 3,2 mil Kč. Závazek bance se však také zvýšil, a to skoro na 11 000 Kč měsíčně.

3. rozhodnutí

Z vážné známosti se stala manželka (říkejme jí třeba Bára). Děťátko se opravdu narodilo. Pak ještě jedno. Od koupě většího bytu už uplynulo 7 let a Bára si po mateřské našla práci. Větší rodinné příjmy a touha dopřát dětem lepší dětství je přivede k rozhodnutí pořídit si řadový domek s menší zahrádkou. To obnáší navýšení dluhu u banky o další milión korun. Po prodeji bytu tak činila výše půjčky zhruba 3 250 000 Kč. Banka si v tomto případě účtuje měsíční splátku necelých 13 750 Kč.

4. rozhodnutí

Možná si říkáte, že už čtete docela dlouho a ani sebemenší náznak toho, že by Adam někdy něco naspořil. Ba naopak, je čím dál tím více zadlužený. Zlom přichází po 18 letech společného žití v domku, kdy dětem je už kolem 25 let a začínají si samy vydělávat. Adam s Bárou si uvědomí, že již nepotřebují tak velký dům kvůli tomu, aby děti měli vlastní pokoj, když jednou za čas přijedou na víkend. Rozhodnou se ho tedy prodat a koupit levnější byt. Rozdíl v ceně byl 1,5 mil. Kč, a tak se jim podařilo snížit stav hypotéky na necelých 300 000 Kč. To má za následek i nižší splátku, která je teď 3152 Kč. Jejich plat se však nesnížil. Náklady nevzrostly. Tak co se zbývajícími 10 572 Kč (13 750 Kč mínus 3152 Kč)? Konečně investovat. Předpokládejme, že si vybrali nějaké podílové fondy, kde mají průměrné roční zhodnocení 6 %.

5. rozhodnutí

Po devíti letech, kdy odcházejí do důchodu, mají tak na kontě přes 1 500 000 Kč. Ovšem nejedná se o dluh na hypotéce, ale investici ve fondech. Adam s Bárou však nechtějí své stáří prožít v pardubickém bytě (nebo v nějakém jiném větším městě, kde bydleli kvůli práci), ale v menším baráčku někde stranou, kde bude čistší vzduch, méně hluku a les plný hub hned za rohem. Znovu tak prodají střechu nad hlavou a vydávají se za město. Domek byl levnější než prodávaný byt, a tak jim zbude ještě na nové vybavení.

6. rozhodnutí

Nyní již Adam s Bárou odcházejí do důchodu, mají dům a naspořeno půl druhého milionu korun. Co teď? Vše vybrat a hurá na cestu kolem světa! No, je to taky varianta, ale pak na dalších 20 let, kterých se průměrný Čech dožije, moc nezbude. Rozumnější (uznáváme, i nudnější) variantou je nechat peníze dále zhodnocovat v podílových fondech. I kdyby je Adam s Bárou přesunuli do méně rizikových, které by jim vydělávaly jen 4 % ročně, mohou příštích 20 let vybírat skoro 9500 Kč měsíčně.

Z čeho jsme vycházeli

Možná si teď říkáte, že to takhle nemůže fungovat. Ano, vycházeli jsme z nějakých předpokladů, které mohou výsledek dost ovlivnit. Těmi jsou např. průměrný roční úrok na hypotéce 3 %, růst nemovitostí 2 %, zhodnocení podílových fondů 6 % před důchodem a 4 % v důchodu.

Dále jsme nepočítali s daní za převod nemovitosti (odborně řečeno daň z nabytí nemovitých věcí), která je nyní ve výši 4 %. To jistě udělá za tu dobu pár set tisíc (cca 700 000 Kč). Nutno však podotknout, že jsme nekalkulovali ani s růstem platů (celkově inflací – až na růst cen nemovitostí). Po třiceti letech by měla být vaše výplata při růstu 2,5 % ročně dvojnásobná. Takže na odkládání bude ve skutečnosti více peněz.

A proč se těch nemovitostí zbavovat, když je můžete pronajímat? V tom případě musíte počítat s vyšší bonitou (příjmy), abyste si mohli dovolit mít nesplacenou jednu hypotéku a druhou si brát na koupi něčeho dražšího. Výše popsané strategie je možné se držet i s průměrnými (nebo i trochu podprůměrnými) platy.

Už slyšíme, jak namítáte, že splátku hypotéky vám pokryjí nájemníci. Ano, to mohou, ale co když nezaplatí, nebo bude byt nějakou dobu nepronajatý? Počítáte s výdaji na opravy? Pronajímání nemovitostí zkrátka vyžaduje váš čas, námahu, zkušenosti a ochotu nést jistá rizika. Neříkáme, že byste tím nemohli vydělat. Jen to není úplná legrace.

Zdatným investorům se ještě nemusí líbit umoření dluhu při prodeji domku, když je úrok na hypotéce jen 3 % ročně a fondy přitom vydělávají 6 %. Na to se dá říct jen jedno. Ano, máte pravdu. Dalo by se z celého postupu vymačkat ještě více. Je však připraven i pro naprostého laika, který chce hrát spíše na jistotu.

Díky tomu, že se oprostíte od zažitého předsudku jednoho bydlení na celý život, můžete si nejen zařídit slušné přilepšení ke starobnímu důchodu, ale také budete moci vždy žít v tom, co v dané životní situaci nejvíce odpovídá vašim požadavkům a možnostem.