Hlavní navigace

Kdo má platit škody v nájemním bytě?

Sdílet

Gabriela Hájková 18. 8. 2021

Mezi nejčastější obavy pronajímatelů v souvislosti s nájmem patří strach ze škody způsobené nájemcem v bytě. Na druhou stranu existují i situace, kdy za újmu vzniklou nájemci může v některých případech nést odpovědnost pronajímatel.

Podle občanského zákoníku má pronajímatel na začátku nájmu předat nájemci byt ve stavu způsobilém k užívání. Má jít tedy o čistý byt v dobrém stavu, se zajištěním nezbytných služeb, typicky dodávky energií, přívod a odvod vody, zajištění dodávek tepla apod.

Pokud se na tom pronajímatel a nájemce dohodnou, lze pronajmout byt i v horším stavu, ale pak je nutné domluvit úhradu nákladů, které nájemce vynaloží na úpravy bytu. Obvykle se vykompenzují ve sníženém nebo nehrazeném nájmu.

Při odevzdávání bytu zpět pronajímateli ho musí nájemce předat ve stavu, v jakém jej převzal s přihlédnutím k obvyklému užívání.Právě v této souvislosti ale vznikají mnohá nedorozumění.

V naší spotřebitelské poradně se třeba často setkáváme s dotazem ohledně povinnosti nájemce vymalovat byt po skončení nájmu. Pokud nedošlo bez dohody s pronajímatelem ke změně barvy výmalby, automaticky nelze po nájemci požadovat výmalbu zdí, ledaže by právě stav výmalby neodpovídal obvyklému opotřebení, vysvětlila Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.

Na druhou stranu nájemce je podle Hekšové povinen hradit drobné opravy v bytě. Definici běžné údržby a drobných prav stanovuje nařízení vlády. Rozdělení povinností si mohou nájemce a pronajímatel ve smlouvě dohodnout i jinak. Bude-li ale dohoda pro nájemce méně výhodná než pravidla stanovená právními předpisy, nemusí se jí nájemce řídit. Za situace, kdy ale nájemce závadu způsobí úmyslně či zanedbáním svých povinností, bude muset škodu vždy nahradit, upozornila Hekšová.

Zdůraznila také, že by bylo dobré se přímo v nájemní smlouvě dohodnout i na tom, jak může pronajatý byt nájemce upravovat. Bez dohody se postupuje podle zákona, který říká, že úpravy bytu musí vždy odsouhlasit pronajímatel. Výjimkou je pouze situace, kdy je úprava potřebná vzhledem k hendikepu nájemce, ovšem tu by musel povolit soud. Jestliže se tedy nájemce s pronajímatelem nedohodne, nezbude mu při skončení nájmu nic jiného než úpravy provedené v bytě odstranit, informovala šéfka organizace dTest, podle které by mohlo dojít i k situaci, že nájemce bude muset například odmontovat novou kuchyňskou linku, kterou do bytu pořídil bez souhlasu pronajímatele. Navíc by po něm pronajímatel mohl chtít, aby na její místo vrátil tu původní. Nebo by mohla nastat i situace, že bude muset nájemce bez náhrady v bytě ponechat novou linku, pokud by její demontáží došlo k dalšímu poškození bytu.

V případě sporu je nutné všechny požadavky na náhradu škody doložit důkazy, aby byla prokázána existence škody a mohla být určena výše náhrady. Je praktické sepsat na začátku nájmu protokol o předání bytu a připojit k němu fotografie či videonahrávku pořízené mobilním telefonem, které prokážou, jaký byl stav bytu na začátku nájmu. Právě takový protokol doplněný o fotografie či videonahrávku může posloužit jako důkaz například o tom, zda nájemce poškodil či naopak nepoškodil umyvadlo, podlahu, kuchyňskou linku apod., myslí si Hekšová.

Pro pronajímatele může být někdy složité od nájemce náhradu škody vymoci. Právě proto řada pronajímatelů požaduje na začátku nájmu sloužení kauce, kterou lze započítat na náhradu případných škod. Výše kauce nesmí přesáhnout trojnásobek nájemného sečteného s případnými smluvními pokutami.

Hekšová ale upozornila i na situaci, kdy může určitou kompenzaci požadovat i nájemce. Jedná se hlavně o situace, kdy mu pronajímatel nezajistí nerušený nájem, což je jeho zákonnou povinnost. V takovém případě může nájemci vzniknout nárok na slevu z nájemného. Ovšem tu může požadovat až od okamžiku, kdy pronajímatele na problém upozorní, jelikož od té doby může pronajímatel podniknout kroky k nápravě. Otázkou je přiměřenost slevy, jejíž výše by záležela na závažnosti situace, vysvětlila Hekšová, podle které se pronajímatel někdy může bránit tím, že se jedná o běžnou součást bydlení. Například pokud dochází k rekonstrukci sousedního bytu, požadavek na slevu z nájemného by podle ní nebyl oprávněný. Ledaže by byla například velmi dlouhá či příliš hlučná.

Našli jste v článku chybu?
Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).