Analýza: Kolik nás stojí právo na předčasné splacení úvěru?

Možnost předčasně splatit hypotéku zdarma nebo jen s minimální náhradou je luxus, za který si připlatíme. A to i tehdy, když o využití ani neuvažujeme. Právo na předčasné splacení úvěru je totiž dáno zákonem. V průměru nás to může stát desítky až stovky tisíc.

Zákon o spotřebitelském úvěru má chránit klienta – spotřebitele. Paradoxně ale může způsobit zdražení úvěru. A vše nasvědčuje tomu, že takové zdražování právě zažíváme. Předčasné splacení úvěru v dnešní situaci způsobí bance škodu, kterou klient nahradí jen z malé části. Zbývající část ztráty dohánějí banky vyššími úrokovými sazbami. Proto jsou dnes hypotéky o několik desetin procentního bodu dražší. Na splátkách průměrné hypotéky tak zaplatíme několik desítek až stovek tisíc navíc.

Nevíme přesně, jak vysoké riziko jsou jednotlivé banky ochotny akceptovat. Proto byl proveden výpočet v několika scénářích.

1. Pokles sazeb na 4 % p.a.

První scénář předpokládá pokles úrokových sazeb z dnešních 5 % na 4 %, přičemž by tohoto zlevnění úvěrů využilo 20 % klientů, kteří by svůj úvěr refinancovali.

Aby banka nahradila způsobenou škodu, musela by navýšit úrok všem klientům o 0,12 procentního bodu. Splátka průměrné hypotéky ve výši 3,5 mil. Kč by se tím zvýšila o 258 Kč měsíčně. Za 30 let splácení bychom zaplatili  celkem o 92 708 Kč více.

2. Pokles sazeb na 3 % p.a.

Hodně nepříznivý, nikoli však vyloučený je scénář, podle kterého by úrokové sazby klesly z dnešních 5,0 % na 3,0 %.

Refinancování by se stalo podstatně zajímavější, počítáme, že by ho využilo 40 % klientů. Pokud banky počítají s tímto scénářem, měly by navýšit úročení hypoték o 0,65 procentního bodu. To zvýší měsíční splátku o 1414 Kč, takže za celou dobu splatnosti klienti zaplatí 509 218 Kč navíc. To znamená již citelné navýšení nákladů na splácení.

Možnost předčasného splacení úvěru za příliš nízkou náhradu znamená, že banky zdraží úvěry všem klientům. Nevíme, jak jednotlivé banky postupují, nicméně vše nasvědčuje tomu, že hypotéky jsou dnes dražší, než „by mohly být“.

Provedený výpočet ukazuje, že možnost snadného refinancování může vést k navýšení úroku o 0,12 až 0,65 procentního bodu. Konkrétní parametry však neznáme a u každé banky budou jiné. V závislosti na tom, s jakým scénářem počítá a jaké riziko je ochotna akceptovat.