První etapa daňové reformy, kterou vláda nedávno doslova protlačila legislativním procesem, již má své pevné obrysy. Je tedy zřejmé i to, jak tato novela zahýbe realitním trhem. První efektem bude bezprostředně po novém roce změna sazeb daně z přidané hodnoty. „Je nezbytné si uvědomit, že zvýšení DPH se bude týkat všech nových nemovitostí. Rozdíl je pouze v tom, o kolik daň vzroste.“ říká Aleš Novotný, výkonný ředitel společnosti CENTRAL GROUP, která je největším stavitelem bytů a domů u nás. „I u staveb, které splňují kriteria pro takzvané sociální bydlení, k nárůstu DPH dojde, a to o 4%.“ dodává dále Novotný. Tzv. sociální bydlení je totiž podle novely zákona zdaňováno sníženou sazbou DPH, která od 1.1.2008 vzroste z 5% na 9%. Daň u velkých bytů a domů, které limity pro sociální bydlení překračují, pak vzroste na základní sazbu, tedy 19%.
„Zároveň je třeba upozornit, že oproti původnímu předpokladu zasáhne zvýšení DPH částečně i obchody uskutečněné ještě v tomto roce.“ říká dále Novotný. Původně se počítalo s tím, že pro převody nemovitostí, které budou na katastrální úřad podány do konce roku, budou platit dosavadní právní předpisy. Konečná verze zákona však v přechodných ustanovení říká, že takové převody budou zdaněny sníženou sazbou DPH. To v praxi znamená, že díky dlouhým lhůtám katastrálních úřadů, zejména ve velkých aglomeracích, mohou převody prakticky nastat až v roce 2008 a tím bude uplatněna nikoli 5%, ale 9% sazba DPH. „Není zřejmé, zdali se jedná jen o nedopatření, nebo skrytý záměr navrhovatele zákona.“ říká k tomu Aleš Novotný. Podle právní analýzy CENTRAL GROUP zbývá tedy jediná cesta, která bezpečně zajistí fixaci 5% sazby, a tou je úhrada ceny ještě v tomto roce. Zjednodušeně, z té části ceny, která bude uhrazena v roce 2007, bude odvedena DPH v sazbě 5%, z části ceny uhrazené později pak v sazbě 9%, resp. 19%. V současné době proto vrcholí nákupní aktivita zájemců o nové bydlení, kteří mají hotovost a poptávají dokončené nemovitosti.
Faktor nárůstu DPH, nyní již zcela jistý, tedy nadále silně podněcuje poptávku po novém bydlení. Přesné statistiky o tom, kolik domácností s výhledem nárůstu ceny v důsledku zvýšení daně urychlilo svůj nákup, bohužel nejsou k dispozici. Analytici CENTRAL GROUP odhadují, že se jedná nejméně o 20% klientů, kteří v posledních dvou letech pořídili nový byt či dům. Hlavními tahouny poptávky v minulém období však byly bezesporu stále ještě relativně levné hypotéky a obecný růst ekonomiky přinášející vyšší reálné příjmy domácností.
Nabízí se otázka, zdali tedy můžeme v příštím roce očekávat pokles poptávky po bytech. „Zatím nic nenasvědčuje tomu, že by k reálnému poklesu poptávky mělo dojít.“ uvádí k tomu Novotný. Ze statistik CENTRAL GROUP vyplývá, že ani v lokalitách s dokončením v letech 2008 a 2009 není poptávka po bytech o nic slabší nežli v projektech dřívějších. Chybějící podíl poptávky tažený výhledem zvýšení DPH se tak patrně vykrývá běžným nárůstem trhu. Určitý odliv zájmu by podle názoru odborníků mohl postihnout patrně pouze bytové projekty v méně žádaných lokalitách, které jsou určeny pro příjmově nejslabší klientelu. Tato cílová skupina je na změny ceny velmi citlivá.
I přes určitý nárůst úrokových sazeb nadále trvá velký zájem o hypotéky. V meziročním srovnání údajů CENTRAL GROUP je podíl obchodů financovaných touto formou na celkovém objemu zhruba stejný a pohybuje se téměř na úrovni 80 %. I to svědčí o tom, že trh bydlení v ČR dozrává a stabilizuje se. Také se potvrzuje trvající optimismus Čechů a jejich ochota se zadlužovat.
Trendem dlouhodobým je na českém realitním trhu příklon k vlastnické formě bydlení. V nejbližším období lze očekávat další stimul v této oblasti. Většina obcí a městských částí totiž přistupuje v rámci pokračující deregulace nájemného od 1.1.2008 k jeho, mnohdy poměrně razantnímu, zvýšení. Tím se výše regulovaného nájemného dále sbližuje s úrovní běžných splátek hypotéky. Stále více domácností dospívá k názoru, že je v dané situaci ekonomičtější splácet hypotéku a pořídit si vlastní byt.
Díky celkovému optimismu, podmíněnému příznivou ekonomickou situací, přetrvává i poptávka po bytech a rodinných domech jako investiční příležitosti. Podle průzkumů společnosti CENTRAL GROUP asi třetina klientů pořizuje nový byt či dům výhradně jako investici a v pořízené nemovitosti nehodlají oni ani jejich rodina nikdy bydlet. Fenoménem v této oblasti je pak sílící zájem cizozemců o bydlení v Praze.
Ceny nových bytů a domů i nadále rostou. Nejstrmější nárůst cen samozřejmě zaznamenává Praha, čímž se dále prohlubuje cenový odstup mezi ní a ostatními regiony. I v rámci pražské aglomerace jsou však rozdíly v cenách citelné, běžně se jedná o desítky procent. Stále více se u spotřebitelů totiž akcentuje hledisko kvality lokality. Spotřebitelé velmi citlivě vyhodnocují dopravní dostupnost lokality, její občanskou vybavenost a také rezidenční tradici a prestiž.
Současně ceny tlačí vzhůru růst cen stavebních prací vyvolaný růstem cen energií a zejména trvající konjunkturou tohoto odvětví. Velmi negativně se do cen promítají také rostoucí ceny pozemků. Ceny stavební pozemků se zvyšují zejména z toho důvodu, že se v kvalitních rezidenčních lokalitách velice rychle stávají velmi úzkoprofilovým zbožím.
ČLÁNKY DO MAILU