„Podle našich detailních analýz očekáváme v roce 2007 jako průměr za celou Českou republiku cenový nárůst v řádu šesti procent. Trend poslední doby, kdy se zákazníci domnívají, že změny sazby DPH způsobí na trhu nemovitostí stejnou cenovou hysterii jako vstup do EU, se jednoznačně ukazují jako liché. Čekáním ale prodávající nic nezíská. Naopak v některých lokalitách nejen Prahy, ale celého Česka může otálením dojít i k finanční ztrátě,“ uvedl ředitel realitní kanceláře AAABYTY.CZ Petr Illetško.
PLZEŇSKO
Nejvyšší cenový nárůst z jednotlivých českých a moravských regionů odhadují odborníci na Plzeňsku. Zde je vysoká poptávka především po malometrážních bytech, jejichž cena může během příštího roku stoupnout až o 15 procent. U velkometrážních bytů v tomto regionu očekávají experti naopak spíše stagnaci. Zhruba o 10 procent se podle očekávaní zvýší cena i zasíťovaných pozemků a rodinných domků zhruba do 20 kilometrů od města.
„V sektoru bydlení investor těží z pronájmu nebo prodeje bytových jednotek. Investor by se mohl pohybovat v ziscích 25 až 30 procent. O návratnosti investice můžeme hovořit v případě výstaveb bytových domů a následně prodeje bytových jednotek v časovém horizontu jednoho až 1,5 roku, u komerčních investicí může být návratnost velmi rozdílná, obecně bych ji očekával do 10 let,“ vysvětlil vedoucí plzeňské pobočky AAABYTY.CZ Jiří Šik.
V Plzeňském kraji jsou podle odborníků investičně zajímavé lokality do 15 až 20 kilometrů s dobrou časovou dojezdností do města. Dále pak jsou zajímavá i bývalá okresní města – například Domažlice, Rokycany, či Klatovy. V neposlední řadě i investice v rekreačních oblastech, zejména na Šumavě, konkrétně pak v oblasti Železné Rudy.
„Co se týče samotného města Plzeň, doporučil bych investici v lokalitách jako je Sylván, Červený Hrádek, Černice, Letkov a podobně. Zajímavé jsou i lokality s rozvíjející se komerční výstavbou – například Borská pole. Pro mě osobně by byly velmi lákavé bývalé rozlehlé a nefunkční areály. V případě Plzně jde především o Škodovku, nebo kasárna Slovany,“ popsal investiční typy v krajském městě Jiří Šik.
OSTRAVSKO
V moravskoslezském kraji šly ceny bytů v minulém roce rapidně nahoru a obdobný trend očekávají realitní odborníci i nadále. Cenové navýšení by mělo být minimálně desetiprocentní. V případě rodinných domků očekávají odborníci cenový vzestup ovšem jen v horizontu pěti procent. Ceny pozemků se navíc v lukrativních částech moravskoslezského kraje vyšplhaly na strop únosnosti poptávajících. V příštím roce realitní makléři další vzestup nepovažují za pravděpodobný.
„Růst cen bytů je způsoben především zlepšující se kulturou bydlení. Činžovní domy mění svou vizáž, zateplují se, mění se okna, vstupní dveře. Družstva pochopila, že je ta pravá doba na rekonstrukci – před navýšením DPH v roce 2008. Berou si úvěry od bank a hodnota bytů stále stoupá,“ zdůvodnil cenový nárůst Martin Ďuriš, manažer ostravské pobočky realitní kanceláře AAABYTY.CZ.
Běžným lidem doporučují realitní experti investovat právě do bytů, dokud je ještě cena únosná. Tempo růstu cen totiž do značné míry ovlivňuje i výstavba průmyslové zóny v Nošovicích a investiční záměr společnosti Hyundai. Větším firmám by Ďuriš doporučil investovat do koupí starších činžovních domů, následných úprav na nové bytové komplexy, nebo do stavby nových činžovních domů s byty, po kterých je neustále hlad. Co se týče částek, tak koupě a rekonstrukce staršího činžovního domu může vyjít na 15 milionů korun. Následně se byty do roka prodají za dvacet až 22 milionů korun.
„Prakticky veškeré lokality v moravskoslezském kraji jsou investičně zajímavé vzhledem k rozvoji celého kraje. Lákavé jsou hlavně nízké ceny nemovitostí, které porostou s rozvojem kraje. Nejlukrativnějším místem bych označil okolí města Ostravy a Frýdku Místku, který má výhodnou pozici mezi Ostravou a Frenštátem a Čeladnou – jako spojnice práce a relaxace. V Ostravě jsou nejlukrativnější místa v okolí zeleně – Sad Boženy Němcové, Slezská Ostrava, Komenského sady a do budoucna také okolí centra a Frýdlantských mostů, kde má vyrůst business centrum Karolina,“ vyjmenoval Martin Ďuriš.
KRÁLOVEHRADECKO A PARDUBICKO
Velkou podobnost co se týče vývoje realitního trhu vykazují sousední města Hradec Králové a Pardubice. Jediným rozdílem jsou jen absolutní částky za nemovitosti, které jsou v Pardubicích o něco málo nižší. Ceny moderně řešených, zánovních bytů, stejně tak ale i ceny pečlivě rekonstruovaných starších bytů v příštím roce porostou zhruba o 10 procent. Cenová stagnace se ovšem očekává v případě bytů v panelových domech v původním stavu a rodinných domků mimo atraktivní lokality. Naopak cena pozemků v žádaných lokalitách se v obou regionech v příštím roce může zvýšit až o pětinu.
„Nárůst ceny většiny rodinných domů bude ovlivněný spíše očekávaným nárůstem nákladů na jejich výstavbu, než celkovým převisem poptávky. Zvýšení ceny rodinného domu může ovšem ovlivnit i nárůst ceny pozemku. Dobré volné parcely jsou čím dál tím vzácnější. O luxusní rodinné domy mimo atraktivní lokality není velký zájem,“ vysvětlil situaci v regionu Wladyslaw Šumavský, manažer pobočky AAABYTY.CZ z Hradce Králové.
U bytu doporučuje Šumavský jednoznačně investici do nemovitosti s dobře vyřešenou rekonstrukcí, nebo do zánovních či úplně nových, moderních bytů. Dobrá investice může být i koupě bytu v panelovém domě a jeho následný pronájem studentům. U kvalitního bytu dosahuje odhadované zhodnocení v následujícím roce sto až dvě stě tisíc korun. U pronájmu zařízené garsonky, nebo bytu velikosti 1+1 jde o příjem 75 až sto tisíc korun ročně.
„Co se týče doporučení investičních lokalit v Královehradeckém nebo Pardubickém kraji jsou sázkou na jistotu místa v lyžařských střediscích Krkonoš. V turisticky zajímavých oblastech – jako je například Litomyšl – mohou očekávat dobrou budoucnost například majitelé stylových restaurací a penzionů. Zajímavá je i oblast Kvasin díky investici společnosti Škoda Auto. V oblasti bydlení v Hradci Králové vede lokalita Nový Hradec. Představa o dobré adrese bývá v obou regionech dosti striktně vymezená. A mění se jen velmi pomalu,“ upozornil na zajímavost Královehradeckého a Pardubického kraje Wladyslaw Šumavský.
STŘEDNÍ ČECHY
Z výrazné blízkosti metropole těží podle realitních expertů celý Středočeský kraj. Jak ceny bytů, tak rodinných domků a pozemků se v příštím roce v tomto kraji zvýší právě z tohoto důvodu o zhruba 10 procent.
„Jako jednu z výhodných investic bych doporučila v tomto regionu koupi družstevního bytu s možností převodu do osobního vlastnictví. Jde o rychlý převod – obvykle otázka jednoho dne – s možností poměrně rychlého prodeje. Díky financování prostřednictvím hypotečního úvěru tak odpadá čekání na kupce s hotovostí. Zároveň při převodu družstevního podílu odpadá povinnost platby tříprocentní daně z převodu nemovitosti,“ popsala situaci Iva Drožová, manažerka kladenské pobočky realitní kanceláře AAABYTY.CZ.
U družstevního bytu za jeden milion korun ušetří investor na dani z převodu nemovitosti 30 tisíc korun, které by jinak musel zaplatit v případě stejně drahého bytu v osobním vlastnictví. Bude-li chtít ušetřit i na dani z příjmu, bude družstevní byt ještě tři roky například pronajímat – pak povinnost platit tuto daň odpadne. Při očekávaném zhodnocení investice o osm procent za rok půjde měsíčně o částku sedm tisíc – ročně pak o 84 tisíc korun zisku. V případě pronájmu půjde o návratnost investice v horizontu 12 let.
„Za investičně nejzajímavější patří ve středních Čechách lokality Praha-východ, Praha-západ, Kladno, Beroun, Mladá Boleslav. Obecně se dá konstatovat, že čím blíže k Praze, tím lépe. Investičně nejzajímavějšími lokalitami města Kladna jsou především vzhledem k výborné dostupnosti směrem k Praze části obce: Kročehlavy, Sítná a samotné centrum města. Oblíbená je pro rodiny s dětmi vzhledem k blízkosti zeleně a sportovního vyžití také lokalita Rozdělov. Přitom cena nemovitostí v Kladně je ve srovnání s Prahou až poloviční,“ shrnula Iva Drožová z AAABYTY.CZ.
ZLÍNSKO
Růst cen bytů a rodinných domků do hranice 10 procent očekávají realitní odborníci i ve Zlínském kraji. Cena pozemků se zde ovšem může vyšplhat až o 20 procent výše. Jde především o lokality v blízkosti centra a s nekomplikovanou městskou hromadnou dopravou. Mimo centrum a dosah MHD předpokládají odborníci cenovou stagnaci – v nejlepším případě růst do méně než pěti procent.
„Za zajímavou investici ve Zlíně považuji nákup tří až čtyřpokojového bytu v cihlové zástavbě, v klidné části centra města. Investiční záměr by byl poměrně jednoduchý: Starou nemovitost levně zrekonstruovat a se ziskem prodat. Zhodnocení investice vidím v horizontu zhruba dvou let. Nedoporučoval bych v případě nákupu na úvěr ovšem pronájmy, kde je relativně nízká výtěžnost kolem šesti procent,“ doporučil Michal Řehoř, manažer zlínské pobočky realitní kanceláře AAABYTY.CZ.
Ve Zlínském kraji postupně klesá zájem o panelové byty. Podle analýz zlínské pobočky bude v případě panelových sídlišť i následujícím roce nejpravděpodobnějším vývojem cenová stagnace. Investičně zajímavé jsou ve Zlínském kraji lokality v dosahu průmyslových zón či naopak v klidnějších částech města Zlín. Zajímavý výnos může podle Řehoře přinést i nákup nemovitostí v satelitních oblastech v dosahu MHD.
PRAHA
Česká metropole nebude v příštím roce držet prim nejlukrativnějších investic. Odhadovaný cenový nárůst v případě bytů se bude pohybovat podle odborníků z AAABYTY.CZ na úrovni devíti procent. U rodinných domků odhadují experti nárůst okolo sedmi procent. U pozemků se cena zvýší o jednu desetinu.
„V Praze dále klesá poptávka po pronájmech a naopak roste po koupi bytu díky výhodným hypotečním podmínkám. Investičně jsou zajímavé menší cihlové byty v širším centru – v tomto případě je totiž cena pronájmu vůči pořizovací ceně vysoká. Důležité je i nezapomenout, že mezi poptávající se začínají řadit silné ročníky 80. let,“ popsal Petr Illetško, ředitel realitní kanceláře AAABYTY.CZ.
Výnosnost investice odhadují makléři na deseti procentech ročně. Nakoupit byt za účelem dalšího pronájmu se proto rozhodně vyplatí i přes realizaci nákupu prostřednictvím hypotečního úvěru. Investičně zajímavé jsou podle Illetška v Praze lokality horních Vršovic, Žižkova a Troje.
„Stále více lidí preferuje klidnější bydlení mimo ruch velkoměsta, s dobrou dostupnosti do města – i pronájem rodinného domku v takové lokalitě se rozhodně vyplatí. Stejně tak svou investici během následujících deseti let zúročí i potenciální kupující,“ shrnul ředitel AAABYTY.CZ Petr Illetško.
LIBERECKO
Liberecký kraj je podle realitních makléřů charakteristický stále velkým nedostatkem nových bytů – jak velkých, tak malometrážních. Poptávka po nich je dosud obrovská. Ceny bytů v tomto kraji porostou jen v žádaných lokalitách měst a v místech dobré dostupnosti a vybavenosti služeb. Populární jsou dnes jen malá sídliště s domy do čtyř pater v oblíbených částech města, dále klidné obce při rychlostních komunikacích napojených na velká města. Nárůst cen těchto bytů se meziročně bude pohybovat mezi šesti až 10 procenty.
„Ostatní byty v sídlištích budou mít minimální pohyb a to zvláště u bytů v přízemí a na velkých sídlištích. Totéž platí pro obce a města v lokalitách bez možnosti zaměstnání. U nově postavených rodinných domků porostou ceny individuálně podle lokalit, vybavenosti, kvality použitých materiálů, zvyšování ceny práce, zázemí a nadstandardních služeb. Nárůst může dosáhnout i desítky procent,“ vysvětlil Luboš Koutník, vedoucí liberecké pobočky AAABYTY.CZ.
Ceny pozemků v samotném městě Liberci strmě rostou. Je to z důvodu nedostatku stavebních parcel ve středu města a v žádaných lokalitách. Ostatní města jsou na tom o trochu lépe. V oblastech pod jizerskými horami na jižních stráních jsou ceny 2,5 tisíce korun a více za metr čtvereční. Pozemky na opačném konci města pod Ještědem zůstávají na svých cenách, nebo dojde jen k mírnému navýšení okolo tří procent.
„Investovat se stále vyplatí do lukrativních pozemků, které bude možné v budoucnu zařadit do územního plánu pro čisté bydlení. Ceny pozemků porostou z důvodu stále nižší nabídky. Dále se vyplatí vložit peníze do všech nemovitostí ve středu měst s komerčními prostorami,“ dodal Koutník.
Mezi investičně zajímavé lokality v Libereckém kraji patří Stráž nad Nisou, Krásná studánka, Radčice a obce při hlavním tahu na Prahu. Z celých oblastí je to pak turnovsko, kde je zájem jak o pozemky tak o nemovitosti, kterých je stálý nedostatek. Komerčně zajímavé je také českolipsko. Investičně nezajímavé stále zůstávají oblasti kolem Frýdlantu v Čechách, Šluknovský výběžek a Semilsko. V samotném městě Liberec jsou nejzajímavější lokality pod jizerskými horami – tedy oblast Lidové sady, Harcov, Ruprechtice a Pavlovice.
ÚSTÍ NAD LABEM
Ústecký kraj patří už tradičně mezi lokality s nejnižšími cenami nemovitostí. Cenové nárůsty v příštím roce na tomto trendu nic nezmění. Hodnota bytů se v tomto regionu příští rok zvýší jen mezi pěti až 10 procenty. V případě rodinných domků se i přes vysokou poptávku po nemovitostech do jednoho milionu korun cenový nárůst neočekává. Razantní cenový nárůst by v Ústeckém kraji neměli očekávat ani investoři do stavebních pozemků. Jejich hodnota v příštím roce stoupne ne o víc než pět procent.
„Neočekávám nějaký výrazný nárůst cen bytů v Ústeckém kraji. Je to velmi individuální i co se týče jednotlivých okresů. Momentální nárůst cen se projevuje v Žatci, jelikož se zde buduje nová průmyslová zóna a vstoupil do této oblasti zahraniční investor. To se samozřejmě projevuje na trhu s nemovitostmi,“ popsala trendy na Ústecku šéfka tamní pobočky realitní kanceláře AAABYTY.CZ Kateřina Bilská.
Investičně zajímavý je podle Bilské nákup bytové jednotky velikosti 1+1, čí 2+1. Hlavní důvod je samozřejmě možnost dalšího pronájmu. Nájem, který bude vlastník inkasovat, mu pokryje výdaje spojené s hypotékou. Ročně si touto cestou investor přijde na 20 až třicet tisíc korun. V těchto případech je standardní desetiletá návratnost vložených prostředků.
„V současné době je co se týče investičně zajímavých lokalit aktuální Žatec. Velmi dobrá investice se nabízí i v Litoměřicích a v Roudnici nad Labem – vzhledem k dostupnosti spojení do Prahy dálnicí D8. V Ústí nad Labem jsou atraktivní lokality Klíše, Bukov, Všebořice, Skřivánek, Severní Terasa a Střekov,“ shrnula Kateřina Bilská.
ČESKOBUDĚJOVICKO
Nárůst cen bytů v příštím roce o pouhých šest procent zařadil Českobudějovický kraj na spodní příčky investičně zajímavých regionů. Ceny rodinných domků v tomto kraji porostou o pouhá tři procenta. Poptávající v tomto segmentu realitního trhu požadují především rychlé a lacinější bydlení. Až desetiprocentní navýšení se ovšem očekává u cen stavebních pozemků. Zde podle analýz realitní kanceláře AAABYTY.CZ tlačí cenu vzhůru především obavy z nárůstu sazby daně z přidané hodnoty.
„V Českých Budějovicích se rozhodně vyplatí investovat peníze do nákupu zděného bytu v osobním vlastnictví. Rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou odhaduji v příštích pěti letech jako nezanedbatelný. Jen meziročně dojde k zhodnocení mezi 50 až dvěma sty tisíci – podle lokality. Koupit ovšem nemovitost na hypoteční úvěr a dále ji pronajímat, se vyplatí v případě, že se jedná o vyloženě účelovou investici, v opačném případě bych nedoporučovala, neboť návratnost takové investice by byla velmi pomalá,“ uvedla Vladimíra Svobodová z českobudějovické pobočky AAABYTY.CZ.
Investičně lákavé jsou v rámci kraje lokality v okolí Českých Budějovic, samotné město Český Krumlov, Třeboň a okolí, oblast Šumavy, Novohradských Hor a Lipenska. V samotných Českých Budějovicích patří mezi atraktivní oblasti centrum města a dále pak čtvrti Rožnov, Srubec, Hodějovice, Hosín, Mladé, Včelná a Suché Vrbné.
OLOMOUCKO
Kromě drobných výjimek očekávají odborníci v Olomouckém kraji stagnaci růstu poptávky. Zájem ale rozhodně neopadne o atraktivní lokality v okrajových částech Olomouce a Prostějova. Cenový nárůst se ovšem očekává jen v rozmezí dvou až pěti procent. Stejně tak zanedbatelné procento růstu očekávají realitní makléři i v případě starších rodinných domků. V kraji je v tomto směru převis nabídky nad poptávkou. V intervalu 10 až dvaceti procent se dá ale očekávat zvýšení ceny u novostaveb, kde je situace vyhrocená možným zvýšením sazby DPH. Ceny pozemků se v příštím roce nezmění.
„U starších bytů, kde jsme v posledních letech zaznamenali enormní nárůst cen – i o 30 a více procent, očekáváme stagnaci cen. Jejich reálná hodnota dosáhla stropu a další prudký nárůst cen by znemožnil prodej vzhledem ke koupěschopnosti většiny poptávajících. Ceny jistě nepoklesnou ve větších městech jako Olomouc, Prostějov nebo Přerov. Naopak stagnaci či mírný pokles očekávám v severní části kraje – Šumperk, či Jeseník, která je z hlediska poptávky méně atraktivní,“ vyjmenoval Igor Kohut, manažer olomoucké pobočky AAABYTY.CZ.
Ve větších městech Olomouckého kraje se určitě vyplatí investovat do bytových domů s nebytovými prostorami a byty s deregulovaným nájemným. U takovýchto nemovitostí se odhaduje návratnost investice v rozmezí pěti až 10 let. Zajímavou investicí na severu Olomouckého kraje je investice do penzionů a rekreačních středisek v oblasti Jeseníků, kde vzrůstá návštěvnost hor ze strany polských a německých turistů. Taková investice může být návratná i do pěti let. Neméně zajímavý je nákup pozemků pro stavbu bytových domů a občanské vybavenosti v atraktivních lokalitách v okolí větších měst. Jde sice o vysoké částky, ale jen s dvouletou návratností a výnosem v řádech milionů až desítek milionů korun.
„Investičně zajímavé lokality Olomouckého kraje jsou okolí dálnice Olomouc – Brno a rychlostní komunikace Olomouc – Mohelnice. Oblasti hor Jeseníků pro individuální a rekreační výstavbu – zde je však výstavba limitována rozsahem CHKO. Ve městě Olomouc jsou nejatraktivnějšími lokalitami průmyslová zóna Holice, části Horních Lán, Velký Újezd, Břuchotín či Pňovice,“ uzavřel Igor Kohut.
BRNĚNSKO
Nejnižší meziroční nárůsty cen nemovitostí odhadují profesionálové v regionu moravské metropole Brna. Ceny bytů se zde v příštím roce zvýší maximálně v horizontu tří procent. V případě rodinných domků už bude pro investory situace příznivější: Nárůst cen zde dosáhne na interval šest až deset procent. V případě stavebních pozemků dojde podle odborníků k navýšení v horizontu pěti až 15 procent.
„Jihomoravský kraj se v zrcadle času stává jednou z nejzajímavějších a cenově stabilizovaných lokalit na realitním trhu. Očekávám nárůst poptávky u zajímavých developerských projektů. Zde se zákazníci začínají už teď orientovat na využití nadstandardního bydlení za zajímavou cenu hrazenou především formou hypoték. Ceny starších sídlištních družstevních panelových bytů budou v Brně stagnovat a dokonce dle mého názoru mírně poklesnou,“ vysvětlil šéf brněnské pobočky AAABYTY.CZ Jaroslav Jedlička.
Za zajímavou investici Jedlička považuje v Jihomoravském kraji především nákup stavebního pozemku. Obecný trend zdražování stavebních pozemků bude především patrný v Brně, kde v tomto segmentu trhu panuje výrazně omezená nabídka. I v roce 2007 lze tedy očekávat sice diferencovaný dle lokalit, nicméně výrazný cenový růst. Výhodná je podle Jedličkových slov i koupě bytu za účelem dalšího pronájmu. A to i přes stagnaci tržního nájemného. Částečně zařízený byt má podle Jedličky roční výnos deset až 20 procent.
„Mezi investičně nejzajímavější lokality patří město Brno, a to především oblast Brno-Královo Pole, Brno-Žabovřesky, Brno-Medlánky, Brno-střed, Brno- Juliánov, Brno-Líšeň,Brno-Kamechy. V dostupnosti Brna – venkov je určitě zajímavá lokalita měst Kuřim, Slavkov u Brna, Šlapanice, Židlochovice, Ivančice a Rosice. Nicméně věřím v budoucnost rozvoje investičních příležitostí i u měst jako jsou Vyškov, Znojmo, Mikulov, Třebíč a podobně,“ uzavřel Jaroslav Jedlička.
