Názory k článku Válka s inflací: Byt, nebo tučné konto v bance?

Nic takového jako bezpečný přístav neexistuje.
Nemovitost v Česku, nebo Koruny? Chcete střelit do zad, nebo do břicha?

CZK je na úrovni hajzlpapíru. Je potřeba držet aktiva a ne FIAT.

Jediný bezpečný přístav je, ty peníze vůbec nevydělávat.

To není správný názor. Je třeba peníze vydělat a užít je. Třeba cestováním, zážitky s rodinou a tak. To vám nikdo nevezme. A až budete k stáru v domově důchodců, tak je lepší vzpomínat na cestování a na zážitky (třeba plavba lodí někam, let balónem) než na pracovní úspěchy při budování kapitalismu (ti starší i socialismu).

Nojo, něco na tom bude.
U mně to nějak nefunguje, nedokážu si užít svoje peníze, když vím kolik mi to stálo odříkání a depresí.

Plno důchodců už si moc nepamatuje. Hodně jich ale potřebuje finanční pomoc od příbuzných, aby ve slušném domově byli.

Jo v poho, nemám s tím problém. Jenom taková drobnost. Až bude v tom domově, doufám že bude mít dost peněz svých na placení všech služeb s tím spojených a nebudou mu to muset nějakou formou kompenzovat daňoví poplatníci.

A jinak se cítíte dobře?

Nic moc.

Při vysoké inflaci je nejlepší dlužit. Co může být lepšího než mít byt na pronájem za 2% hypo při 20% inflaci?

Pokud totiž máte třeba 1M můžete:
- 1M uložit a brát procenta na spořáku
- 1M investovat a brát větší ale méně jistá procenta třeba z akcií
- 1M dát do hypo, koupit byt za 5M a okamžitě vám vydělává a zhodnocuje se 5M obnos místo 1M

Ono koupit byt na hypo a pronájem je víceméně ekvivalent půjčit si úvěr, za půjčené peníze koupit dividendové akcie. ALE:

- úrok úvěru bude skoro určitě mnohem vyšší jak u hypo
- jistota investice bude nižší než u bytu (jen pocitovka, ale posledních 20 let to potvrzuje)
- dividenda bude dost možná u akcií nižší než zisk z nájmu

Hezká ukázka finanční negramotnosti...

Hezká ukázka diskusního siláka co si to ani neumí spočítat. Vtip je v tom že takhle to spoustu posledních let prostě funguje a je hodně vysoká pravděpodobnost že to dál fungovat může.

A ne nadarmo takhle fungují miliardáři - nebudují bohatství od nuly ale kupují firmy za půjčené peníze..

Tak se na to tedy pojďme podívat
1) "Co může být lepšího než mít byt na pronájem za 2% hypo při 20% inflaci?"
No, spousta věcí...tak třeba mít ty byty dva, nebo třeba protiinflační dluhopis...

2) Aktuálně hypotéku za 2% sjednat jaksi nelze.

3) Ano, dlužníci jsou při inflaci teoreticky v lepší situaci, než ti, kteří mají majetek...ovšem nelze to tvrdit paušálně. Mimo jiné proto, že aby z toho profitovali, tak jim musí růst příjem, což není pravidlem a to ani u příjmů z pronájmů nemovitosti. Důvodu proč to nelze tvrdit paušálně je však víc.

4) Pokud mám byt za 5M, na něj úvěr 4M a úrok 2%, tak to znamená, že na úrocích zaplatím za rok cca 80tis. Kč, reálně o trochu méně. Pokud tento byt budu pronajímat (bez služeb a dalšího, čistě jen pronájem), za 20tis. Kč/měs., tak po odečtení daně z příjmu mi zbyde 204tis. Kč. Po odečtení úrokových nákladů na hypotéku mi zbývá nějakých 124tis. Vztaženo k ceně nemovitosti je to čistý výnos cca 2,5%, vůči vlastnímu vkladu pak 12,4%. Ovšem tahle rovnice platí pouze po dobu 2% úroku a to ještě za předpokladu, že mi nájemník bude platit bez problému a nezpůsobí žádnou škodu. Časové náklady na správu nemovitosti opět necháváme opomenuty. A tohle všechno v situaci, kdy při 2% úroku na hypotéce je splátka té hypotéky na 20 let právě 20tis. Kč, tedy proč by někdo platil takto vysoký nájem, pokud by si tu hypotéku mohl sám vzít? V reálných číslech bychom se pohybovali na buď vyšším riziku (příjmově slabší nájemník), nebo na nižším výnosu.
Ve chvíli, kdy se ten úrok z hypo vyhoupne na aktuálních 5%, tak zisk prakticky není, ovšem rizika zůstávají.

Vtip je v tom, že to co fungovalo někdy v minulosti nemusí nutně fungovat v současnosti.

5) Pokud budeme věřit, že to co fungovalo v minulosti lze automaticky přenést do současnosti, tak v době kdy byly hypotéky za 2%, byly i klasické úvěry za 4%, proč tedy stejným způsobem nekoupit index SP500 s historicky průměrným výnosem cca 10%? Při stejném výpočtu jako byl u hypotéky v bodě 3 pak vychází výnosnost na vlastní kapitál cca 34%...

Ale chápu ne každý si to umí spočítat...

Vtipný je jak bod č. 4 začíná tím nejhorším první rokem. Ale že výše zaplacených úroků klesá třeba 20 let až k nule a příjem/nájem téměř s jistotou roste +- s inflací to už tento scénář jaksi pomíjí.

Takže ano já počítat na rozdíl od někoho opravdu umím.

"Líbí" se mi jak každý kdo kritizuje nákup bytů nakonec vytáhne "a beztak neplatiči a beztak ten byt někdo rozbije". To je něco co se dost pravděpodobně NEstane ale může se stát. A to mám jako já vytáhnout "a tobě to slavný SP500 přesně před důchodem spadne na 1/4 hodnoty"?

A věta co bylo v minulosti nemusí být v budoucnosti už jen dokazuje bezradnost argumentace. Vlastně to říká - jo máš pravdu protože posledních 20 let to tak byl ale uuurčitě v dalších letech to tak nebude.

Bod č 4) je naprostá blbost. Při bytu v pořizovací ceně 5M, s hypotékou 4M (úrok 80k/rok) při čistém nájmu 240k/rok a použití skutečných výdajů, se dostanete do ztráty a daň neplatíte (alespoň pár prvních let). A to z důvodů, že používáte odpisy (ano i jako fyzická osoba je použije!) ve výši cca 160k/rok + k tomu se přičtou úroky z hypotéky 80k/rok a k tomu si tam hodíte například i auto paušálem a máte ztrátu, což znamená, že neplatíte žádnou daň z příjmu. A pokud vedle toho například podnikáte, tak tu ztrátu si uplatníte vůči příjmům podnikání... A to byl zjednodušený příklad jak z toho vytěžit peníze navíc. A nikdy nepochopím, proč někdo vůbec daní pronájem paušálem, vždyť ve většině případů se to vůbec nevyplatí..

Taková garáž není špatná za socialismu postavená za pár tisíc a dnes jí můžete pronajímat podle inzerátu za 3,5 tisíc Kč/ měsíc nebo kdo chvátá na peníze tak prodat za min. 0,5 mil. Kč, jelikož nastřelená cena družstevního podzemního parkoviště např. na sídlišti Vajgar se bude pohybovat kolem takovéto ceny za jedno místo ke stání. A kdo má více peněz, tak je lepší investovat do větší nemovitosti na pronajímání jako je byt nebo dům, i když se mi zdá, že některé nové domy jsou postavené, ale majitelé mají v nich peníze uložené jen tímto způsobem a ani je nikomu nepronajímají a i tak se jim v nich prostavěné peníze asi zúročují. Jsem také majitelem domu, ale ten není vhodný na pronajímání, protože pamatuje svoji úroveň bydlení za minulých generací a neposkytuje žádný komfort.

I tak by se možná zájemce o nájem našel, protože řada pronajímaných bytů má ještě původní jádra z doby socialismu, ale jsou v pohodě pronajímané. Pronájem nemůže být nijak vysoký, což ale určité skupině obyvatel vyhovuje, protože moc peněz nemá. Postupně si tak byt vydělá na rekonstrukci.