Názory k článku Téma: refinancování hypotéky
-
anonymníDobrý den, škoda že v článku nebylo zmíněno refinancování hypotéky stavebním spořením. Sám jsem nyní refinancoval hypotéku stavebním spořením od Buřinky. Založením nového stavebního spoření s překlenovacím úvěrem HYPO TREND s úrokem 5,15% ušetříte, žádná banka nyní nenabízí nižší úurok z hypotéky. Navíc můžete kdykoliv vložit jakoukoliv částku, dále po dobu překlenovacího úvěru se vaše vklady zhodnocují 2% a čerpáte státní podporu až 3000Kč ročně. Po skončení překlenovacího úvěru přejdete na klasický úvěr s pevným úrokem 4,75%.
-
Miki (neregistrovaný)Otázkou je, jestli se to vyplatí.
Překlenovací úvěr trvá do doby, než máte nárok na řádný úvěr a platí se při něm úroky z celé půjčené částky. Dluh tedy po mnoho let neklesá a navíc musíte kromě splátek těchto úroků dospořovat další prostředky na ono stavební spoření, dokud se to nepřeklopí. Při vyšších částkách tak budou splátky vyšší než u hypotéky, u které navíc dluh klesá hned (lepší pocit, nižší životka,...).
To, že se vklady na ss úročí 2% a je tam i státní podpora je sice hezké (snižuje to onu nevýhodu překlenováku s placením úroků ze všeho), ale dneska už běžné spořící účty nabízí sazby přes 3%, takže zhodnocení je ve finále lepší, peníze k okamžitému použití k dispozici, případně jdou použít při fixaci. -
Miki (neregistrovaný)A pokud vezmete ještě poplatky stavebních spořitelen, tak to 1% za smlouvu a 0,5% za překlenovák Vás už u milionu o ty státní podpory připraví (hned, ještě ani nepřišly). Hypo lze v akci zřídit i zdarma, vyšší jsou jen měsíční náklady.
Nic není tak růžové jak to vypadá.
Pokud už nějaký čas smlouvy máte, pak to může být výhodné (splátky kdy chcete jaké chcete) ale jinak.... to záleží případ od případu.
Jestli má někdo hluboko do kapsy a nebude splácet více než musí, pak je pro něj hypotéka u vyšších částek určitě výhodnější. -
anonymníAno, souhlasím, výhodnost záleží případ od případu. Je nutné ještě dodat, že poplatky za vedení úvěrového účtu u bank jsou obvykle 150 - 200Kč/měsíčně, naopak u stavebního spoření je jen 290Kč/rok. Další nevýhoda hypotéky je vysoká míra úroků ve splátce v prvních letech splácení hypotéky (první tři roky je v měsíční splátce poměr úroků a splátky asi 55 % ku 45%). To znamená, že po prvních třech letech zjistíte, že jste splatili velmi málo z Vaší hypotéky a polovina vašich splátek zmizela v úrocích.
-
Miki (neregistrovaný)No ale to nemůžete brát jako nevýhodu hypotéky. S překlenovacím úvěrem platíte jenom ty úroky z plné částky, u hypotéky z té klesající. Tento argument je v neprospěch spíše toho stavebka - dle úrokové sazby samozřejmě.
Hodně lidí si totiž neuvědomuje to, že s překlenovacím úvěrem (který neklesá) musí navíc dospořovat. -
Jarmila (neregistrovaný)To dospořování je sice pravda, ale já bych k tomu ještě doplnila, že u překlenovacího úvěru platím úroky z celé půjčené částky. Jakmile se úvěr překlopí na řádný, dostávám se skokem na polovinu půjčené částky (polovinu jsem si už naspořila, na tu mi šla mi na ni státní podpora a z ní se uhradil překlenovací úvěr). Díky této konstrukci můžu řádný úvěr buď splatit ze poloviční dobu (protože na splácení pošlu tu sumu, kterou jsem do této doby dávala na spoření) nebo prostě jen začnu znovu spořit, protože v době, kdy se mi úvěr překlápí na řádný, považuji tento řádný úvěr za vcelku levný a nemám důvod ho rychleji splatit.
Dále bych doplnila velkou výhodu, a sice že můžu kdykoli přihodit na splacení jakoukoli částku, a to BEZ jakéhokoli poplatku nebo sankce.
Kdysi jsme to počítali a ta hranice výhodnosti se pohybovala někde kolem 800.000-1 mega. Pro vyšší částky byla výhodnější hypoška. -
anonymníNechal jsem si udělat nabídku z Raifky SS. Splátka řádného úvěru (po dospoření) v rámci úvěru Nízká hyposplátka byla o 600 Kč vyšší (šlo o splátku minimální) než splátka úroků a dospořování ve fázi překlenováku. Takže to není tak jednoduché, jak jste uvedla v prvním odstavci.
Výpočty hypo vs. stavební spoření jsou založené na neměnnosti úrokové míry u hypa a překlenováku. Tím padá, co jste uvedla ve třetím odstavci.
Je pochopitelně příjemné mít možnost úvěr předčasně umořovat, nicméně to, co si člověk naplánuje nyní, nemusí platit zítra, že. Tak třeba přijde rodina nebo se rodina rozroste a rázem je potřeba umísťovat peníze jinam. A tím pádem je po mimořádných splátkách. -
Jarmila (neregistrovaný)Záleží na variantě. Já uvažovala s nejběžnější variantou, ne s nějakou urychlenou nebo naopak zpomalenou, tam je to jinak. Ta běžná (u různých stav. spořitelen má různé názvy) uvažuje nejprve s překlenovákem + spořením, následně jen se splácením úvěru. Splácení úvěru je o něco nižší než částka při spoření (aby se natáhla doba splácení a tím získalo více peněz). Překlopení na řádný úvěr je vždycky kolem poloviny doby celého úvěru, tedy při úvěru na 18 let je to někdy kolem 8,5-9 roku, a ne 6, jak si lidi obvykle myslí. I proto uvažuju o tom, že pokud nezačnu znovu spořit, ale spíš se zaměřím na splácení, splatím úvěr ne za 18 let, ale 13,5 (protože po 9. roce tu částku, co jsem spořila, mám "volnou" a pokud ji dám na splácení, zkrátím dobu řádného úvěru na polovinu). Ono totiž na konci úvěru, když už ta částka ke splacení není tak vysoká, je lepší splácení urychlit a následně volné zdroje přesunout jinam.
Úroky jsou i u nižší částky dosti velké. U překlenováku na 500.000,- na 4,8% p.a. činí úroky ze SS "pouhých" 25.000,-/rok. Stavební spořitelna tak všechny úroky získá v době, kdy máte překlenovák a kdy vy se z úvěru těžko vyhrabete, protože řádný úrok kvůli nějakému ohodnocovacímu číslu prostě dřív nedostanete, natož abyste ho dřív splatil. Proč by vám pak bránila v rychlejším splacení? Nebojte se, ony to mají banky velice dobře spočítané.
S tím, že se životní poměry mění, naprosto souhlasím. Podle mně by se každý 2.-3. rok měla dělat revize produktů, a to nejen úvěrů a pojistek. Prostě mrknout na konkurenci. my jsme v rámci takové "revize" vyměnili internetového providera, mobilního operátora, zrušili pevnou linku, změnili banku a vyměnili zdravotní pojišťovnu.
Což o to, když se rodina rozroste nebo je založena, to se dá ještě nějak zvládnout. Horší je, když se rodina rozpadne nebo přijde choroba nebo i smrt, to je pak horší. -
anonymníJarmilo, já to vím, jak technicky vypadá úvěr ze stavebka. Ale říkám, že u běžného hypoúvěru Nízká hyposplátka od Raifky SS je minimální splátka ve fázi řádného úvěru VYŠŠÍ než splátka ve fázi překlenováku (takže třebaže s nižším úrokem (3,5% vs. 5,1% nebo více), přesto bude klient RSS platit měsíčně více a na nějaké mimořádné splátky mu nemusí zbýt peníze).
Tady je tak trochu zakopaný pes, v těch splátkách. Protože procenta jsou procenta, jenže stejně jde nakonec o tu finální měsíční splátku. Zda se nám vleze do rozpočtu.
Hodnotící číslo? Toho se není třeba bát, protože mimořádné vklady (někomu na ně přece jen zbyde) na spoření ve fázi překlenováku se nikam neztratí, ba naopak urychlí dosažení hodnotícího čísla.
Dobu splácení překlenováku 6 let uvádějí prodejci stavebních spořitelen. Jen se "zapomenou" zmínit, že to platí při vkládání třeba 14000 měsíčně, místo původně povinných alespoň 8000 (čísla jsou jen ilustrační).
Závěr je ten, že opticky (právě díky možnosti mimořádných vkladů, a to kdykoli) vypadá lépe hypoúvěr ze stavebka (nabídku mBanky pro teď pomíjím). Jenže stejně většina (podle mě) lidí možnost mimořádných vkladů nevyužije. Třeba kvůli již zmíněné změně rodinných poměrů. -
anonymníÚrok neúrok, podpora nepodpora, stejně jde nakonec o to, aby měsíční splátka seděla do rozpočtu. A např. u stavebka jsou splátky při fixaci hypotéky na 5 let vyšší. Co se potom stane s úrokem z hypa i stavebka (hypoúvěry ze stavebka mají taky fixaci na pět šest let, pak se může úrok změnit), ví jen čert.
-
TVK (neregistrovaný)Jenže, obecně čím mladší smlouva, tím horší podmínky pro to zhodnocování. Takže dnes, při úroku 1-2%, podpoře 3000 kč za rok a úroku z meziúvěru okolo 4,8% už při stavu vkladového účtu 100tKč peníze zhodnocuji méně, něž si stejnou sumu na druhé straně v překlenováku půjčuji.
Zrovna včera jsem seděl asi 2 hodiny na Modré Pyramidě a koumali jsme, jak využít mých 2 starých smluv na případné přeúvěrování hypotéky, o kterou momentálně žádám.
Situaci jsme modelovali na případě zůstatku hypotéky 2,2M, tzn. 2x1,1M překlenovák (4,84%) cca. 8 let a následný úvěr ze SS (5% kvůli rychlosti dosažení hodnotícího čísla a rozumné výše splátky) cca. 11 let, s tím, že na každé smlouvě je už teď 15% plánované CČ. Při srovnání s hypo na 2,2M a 19 let při úroku 5,5% vyšlo SS po započtení všech poplatků dohromady na úrocích asi o 40tKč lépe při sumě úroku asi 1,3M s tím, že splátka SS je cca. o 2000 Kč měsíčně nižší než u hypo a to díky již naspořené sumě.
Pakliže tyto peníze, které už teď leží na SS natvrdo vyberu a použiju na jednorázové snížení hypa, dostanu se na úroveň splátky SS a v sumě úroků již výrazně pod něj. -
moulos (neregistrovaný)V případě, že se změní okolnosti za kterých byla původní smlouva uzavřena (sňatek, děti atp.) i nová banka prování opětovnou bonifikaci klienta a může se stát, že i když nemovitost za určitou dobu má vyšší hodnotu a klient třeba pár let bezproblémově splácí, že mu nová banka (např. MBank) refinanc odmítne poskytnout.
ČLÁNKY DO MAILU