Hlavní navigace

Pronajmete byt „sociálnímu“ nájemníkovi? Zaručíme, že nebude nic dlužit, slibuje stát

14. 6. 2024
Doba čtení: 7 minut

Sdílet

Ilustrační obrázek Autor: Podnikatel.cz s využitím DALL-E
Stát se chce stát garantem pro majitele bytů, kteří se uvolí přijmout rizikového nájemníka ze sociálně slabého prostředí. Zákon už schválila vláda.

Vláda dala v červnu zelenou návrhu zákona o podpoře v bydlení, který pochází z pera Ministerstva pro místní rozvoj (MMR). Smyslem tohoto zákona je pomoc sociálně slabým občanům k nájemnímu bydlení, které nebude předražené, a tím pádem vzít poněkud vítr z plachet obchodníkům s chudobou, kteří vydělávají přemrštěné částky za pronájem nevyhovujících bytů v odloučených lokalitách.

Podstata nového návrhu tkví v záruce, kterou bude stát poskytovat vlastníkům pronajímaných nemovitostí, aby se neobávali přijmout do svého bytu nájemníka ze sociálně slabé skupiny. Pro tento účel má vzniknout síť kontaktních center pro bydlení, které budou zprostředkovávat kontakt mezi zájemci o bydlení a vlastníky nemovitostí a zároveň dohlížet na bezproblémové vztahy nejen mezi nimi, ale případně i se sousedy v bytových domech. Tyto úřady budou také garantovat, že pronajímatelé dostanou své nájemné a peníze za služby včas. Pokud se tak nestane, dlužné peníze zaplatí stát, který je následně bude po dlužníkovi vymáhat.

Pronájem bytů bude doprovázen asistencí v bydlení. Podobná právní úprava je už zakotvena v zákoně o sociálních službách, podle kterého ji vykonávají sociální pracovníci v oblasti terénní sociální práce a sociálního poradenství, ale podle MMR se ukazuje jako nedostatečná.

Outstream Placeholder

V současné době neexistuje odpovídající legislativní ukotvení služby, která by mohla podporovat osoby v bytové nouzi v bydlení v potřebné šíři všech cílových skupin. Některé služby definované v rámci zákona o sociálních službách by bylo možné využít díky jejich široké definici (terénní programy, sociální rehabilitace), žádná z nich ale není cílena na podporu bydlení, která má svá specifika, uvádí důvodová zpráva.

Nově se tedy má uzákonit služba zacílená přímo na podporu při hledání bydlení a jeho udržení pro lidi, kteří si bydlení nejsou schopni najít vlastními silami.

Jak už bylo řečeno, stát se chce také popasovat s neefektivním vyplácením dávek na bydlení, které, místo aby šly prostřednictvím nájemného obcím a sloužily rozvoji obecního bytového fondu, končí v rukou soukromníků, kteří skoupili byty a bytové domy ve vyloučených lokalitách. Ti si účtují předražené nájemné, které je leckdy i dvojnásobné než běžný nájem, a spoléhají na to, že nájemníkům nic jiného než platit nezbývá, protože jiné bydlení neseženou. K tomuto závěru došel Nejvyšší kontrolní úřad v roce 2018 ve své Zprávě o bydlení v ČR, který zkonstatoval, že stát má zajistit přiměřené dostupnosti ve všech formách bydlení. 

Měl by být stát garantem pro majitele bytů, kteří se uvolí přijmout rizikového nájemníka ze sociálně slabého prostředí?

Co má návrh zajistit

  • Snížení počtu domácností vyskytujících se v dlouhodobé bytové nouzi,
  • minimalizaci doby trvání bytové nouze u domácností, které se v ní nově ocitnou,
  • předcházení vzniku bytové nouze pomocí preventivních opatření,
  • uvolnění kapacit dočasných typů ubytování (azylové domy, obecní ubytovny) pro překlenutí akutních situací díky snížení počtu domácností v dlouhodobé nouzi,
  • pravidelné systematické vyhodnocování ohrožení bytovou nouzí, analýzy účinnosti a vhodnosti nástrojů pro prevenci ztráty bydlení a zabydlování, včasné reakce na vývoj na trhu s bydlením. 
Kolik lidí je v ohrožení
Skupina osob Bytová nouze Ohrožení ztrátou bydlení, energetická chudoba, nadměrné náklady na bydlení
Děti do 18 let 61 000 340 000
Dospělí v rodinách 32 000 320 000
Samoživitelky 15 000 80 000
Senioři 65+ let 9 000 410 000
Ostatní 37 000 420 000
Celkem osob 154 000 1 570 000

Vznik kontaktních poradenských míst

Podle návrhu zákona mají obecní úřady obcí s rozšířenou působností zřídit poradenská místa, která budou poskytovat:

  • poradenství v bydlení,  
  • podpůrná opatření v bydlení, 
  • příspěvky na poskytování podpůrných opatření a příspěvek na správu bytu, 
  • informační systém podpory bydlení 
  • a výkon veřejné správy v oblasti poskytování podpory.

Podpůrná opatření v bydlení mohou být poskytována ve dvou formách: 

  • poskytování bydlení osobám v bytové nouzi (bydlení s ručením, podnájemní bydlení, podporované obecní bydlení) a 
  • podpora při udržení vyhovujícího bydlení (asistence v bydlení).

Za tuto činnost budou územní samosprávy dostávat příspěvky od krajských úřadů.

Jak by fungovala spolupráce mezi pronajímatelem nemovitosti, nájemníkem a „ručitelem“, tedy státem?

Před samotným poskytováním bydlení s ručením se poskytovatel zavazuje navrhovat vlastníkovi bytu vhodné nájemníky, s nimiž by mohl uzavřít nájemní smlouvu. Přípustná je pouze nájemní smlouva, nikoliv jiné typy smluv, s výjimkou bydlení s ručením u družstevního bytu, kde je možné uzavřít rovněž podnájemní smlouvu.

Názorně to lze vidět na tomto obrázku:

Spolupráce při pronájmu Stát - vlastník - nájemce

Spolupráce při pronájmu Stát – vlastník – nájemce

Autor: Ministerstvo pro místní rozvoj

Pokud se tyto při strany dohodnou na spolupráci a na pronájmu bytu, ručitel (obecní úřad) poté poskytne vlastníkovi bytu servis, aby pronajímatel – slovy návrhu zákona – měl co největší komfort při pronájmu bytu osobám z cílových skupin. 

Z podstaty věci je zřejmé, že poskytování podpůrného opatření musí probíhat tak, aby bylo způsobilé vyřešit problémovou situaci. Například při řešení sousedských stížností musí poskytovatel postupovat bez prodlení, říká průvodní zpráva RIA k zákonu.

Poskytování bydlení s ručením může probíhat ve 2 základních režimech:

  • Buď bude nájemník platit nájemné a služby přímo vlastníkovi bytu, 
  • nebo je bude vlastníkovi platit obec, která vlastníka zastupuje.
  • Obec a vlastník bytu si musejí ujednat, který z výše uvedených režimů zvolí. 

Obec nebude povinna zajišťovat opravy bytu ani se na nich přímo podílet, pokud si to s vlastníkem neujedná přímo ve smlouvě. Bude však muset vlastníkovi a nájemníkovi pomáhat při zajištění běžné údržby a drobných oprav souvisejících s nájmem bytu.

Doba nájmu bytu

Zákon předpokládá, že spolupráce obcí s vlastníky bytů bude dlouhodobá. Proto navrhuje, aby se spolupráce uzavírala na dobu neurčitou, nebo alespoň na dobu 2 let. Samotné nájemní smlouvy s potřebnými nájemníky se budou uzavírat alespoň na dobu 1 roku.

Co když nájemník nebude platit?

Podstatou podpůrného bydlení s ručením je závazek poskytovatele, tedy obce, uspokojit vlastníka bytu, který uzavřel nájemní smlouvu, v případě, že mu nájemník nezaplatí nájemné a další náklady na služby, případně způsobí škodu na vybavení bytu.

Výše ručení musí být ujednána v souhrnu nejméně ve výši dvojnásobku nejvyššího přípustného nájemného v den uzavření smlouvy o spolupráci. Může tedy být ujednána i vyšší nebo neomezená. To neplatí pro obce, u kterých změna zákona o obcích stanoví i maximální limit ručení, kterým je čtyřnásobek nejvyššího přípustného nájemného v den uzavření smlouvy o spolupráci, říká zpráva RIA.

Pokud obec bude muset za nájemníka platit jeho dluhy, bude je po něm zpětně vymáhat tzv. regresem. Počítá se však i s tím, že vymáhání by mohlo přijít dráž než samotné nájemné, a proto je tu varianta, že by obec posílala sociální dávky patřící nájemníkovi, tedy doplatek na bydlení a příspěvek na bydlení, přímo pronajímateli. 

Výpověď smlouvy při neplacení

Pokud se nájemník proviní neplacením nájemného a dalších nákladů, může dostat výpověď s 3měsíční výpovědní lhůtou, a to i v tom případě, kdy za něj obec dluhy uhradila.

Pomoc jen pro někoho, navíc pro stát velice drahé řešení, míní Hospodářská komora

Proti návrhu zákona se však poměrně ostře ohradila Hospodářská komora ČR, podle které stát neřeší příčiny současného stavu, ale zavádí nové byrokratické postupy. Poukazuje na to, že se dramaticky zvýší počet úředníků, aniž by byl přesvědčivě doložen přínos takového rozšíření kompetencí státní správy. 

Chtějí de facto vybudovat 230 nových úřadů (kontaktní místa). Nebere se ohled na to, že tato agenda dnes náleží sociálním odborům a úřadům práce. Poukazovat na jejich přetíženost a nekoordinovanost, a obhajovat tak vznik v první fázi téměř 500 a později cca 700 úřednických míst je absurdní a v přímém rozporu s programovým prohlášením vlády o snižování počtu státních zaměstnanců, upozorňuje prezident Hospodářské komory Zdeněk Zajíček.

Předložený návrh představuje podle Komory rozsáhlý zásah do trhu s nájemním bydlením vytvářením nárokového systému zahrnujícího většinu nájemního trhu. 

Garantovalo by se tak bydlení v bytových domech pro velké množství osob, které pronajímatelé (nejen z finančních důvodů) ubytovávat nechtějí, navíc se poskytuje těmto osobám maximum práv. Už nyní se majitelé nemovitostí potýkají s velmi slabou mírou ochrany klidu a pořádku v domech. Navržený systém bude pro stát velmi drahý, přičemž navržené záruky pro vlastníky nejsou dostatečné, dodává.

Zákon by měl podle jeho tvůrců přispět k tomu, aby se do 10 let snížil počet lidí v bytové nouzi nejméně o 30 procent. Zástupci Hospodářské komory se domnívají, že neutěšený stav na trhu s byty je způsobený hlavně tím, že nová výstavba v Česku je nákladná a zdlouhavá. 

Místo aby stát přišel s reálným řešením, dál utahuje šrouby, a teď navíc chce postavit nový, rozsáhlý byrokratický aparát, jehož jediným smyslem je poskytování dotací cca 10 % obyvatel, potřebné finanční prostředky ale bude muset stát vzít někde jinde. Přitom by stačilo deregulovat, urychlit povolovací procesy a zlevnit tak bydlení a energie, dodává předsedkyně sekce územního a regionálního rozvoje Hospodářské komory Hana Landová.

Byl pro vás článek přínosný?