Vlákno názorů k článku Nákup nemovitosti: pozor na dluhy prodávajícího, mohly by se stát i vašimi od Pavel - "Věděl nebo musel vědět ..." V katastru nemovistostí na...
-
Pavel (neregistrovaný)
"Věděl nebo musel vědět ..."
V katastru nemovistostí na dané nemovitosti žádné zástavní právo. Žádný záznam o prodávajícím insolvenčním rejstríku. Žádný záznam o prodávajícím v centrální evidenci exekucí. V kupní smlouvě věta vylučující vědomost kupujícího o dluhu podle ustanovení §1893 a obdobné prohlášení prodávajícího. Takže nevěděl a ani nemohl vědět, to je můj názor právního laika. A jestli je to jinak, tak prosím nějaký praktický příklad ze soudní praxe, kdy se věřitel úspěšně domohl postavení nabyvatele do role dlužníka. -
Tak reálně se tohle týká spíš různých "výhodných nákupů", kdy prodávající je k prodeji tlačen právě proto, aby dluhy splatil.
A v tom případě by se ve valné většině případů v nějakém registru dlužníků objevit měl a kupující tedy "bude vědět" - pro tuto situaci je postup popsaný v článku na místě.
Případně dotyčný ani nějak přehnaně zadlužený není, jen ještě nemá splacenou hypotéku (a s ohledem na růst cen nemovitostí by po prodeji s doplacením neměl mít žádný problém) - tam to zase není od věci ohlídat. Ale zase - hypotéka by měla být vidět ve zdrojích, které jste uvedl, takže to neskryje. -
Zizi (neregistrovaný)
No situace je mnohem složitější, s nemovitostí můžou souviset dluhy, které nemusí být v žádném veřejném rejstříku zapsány, a přitom můžou být značně vysoké (např. dluhy za vodu, plyn apod.) Ale vždy bude individuální posouzení, jestli jde o dluh, o kterém se měl kupující reálnou šanci nějak dovědět (a třeba ji zanedbal).
Při koupi bytu je to trochu jednodušší, protože existuje §1186 bod 2, na který kupující bohužel hodně zapomínají. Stručně jde o povinnost prodávajícího předat kupujícímu potvrzení od "správce domu" (čili nestačí žádné "čestné" prohlášení prodávajícího) o tom, jestli na bytu jsou nějaké dluhy (typicky do "fondu oprav", zálohy na služby, vyúčtování, úvěry na opravy apod.)
Ale pokud prodávající tuto povinnost nesplní, a kupující po prodávajícím její splnění před prodejem nevyžaduje, tak na kupujícího takové případné dluhy přejdou (jako "vada" v souladu s §1107), protože to jsou nezpochybnitelně dluhy, o kterých se mohl a měl dozvědět (a nedozvěděl se jen díky své vlastní nedbalosti). -
Jarmila (neregistrovaný)
Jenže žádný správce domu nevyúčtuje zálohy k požadovanému datumu, tedy k datumu prodeje. Pokud vím, tak se to dělá tak, že od datumu prodeje platí zálohy (typicky voda, topení, plyn, fond oprav, ale i výtahy a další) nový majitel a vyúčtování záloh se provádí k 31.12. předchozího roku, přičemž je dotyčným doručeno někdy v dubnu - květnu. Případné dluhy jdou tedy za bývalým majitelem. Což je stav, ze kterého mají SVJ strach, protože dluhy musí uhradit SVJ, ale přitom mají jen velmi omezené možnosti, jak dluhy vymáhat, a už vůbec žádné, jak jim případně předcházet.
V bydlení je vůbec neskutečný zákonodárný bordel. -
Pavel (neregistrovaný)
To je zajímavý názor. Prosím o konkrétní případ z praxe, kdy se SVJ domáhalo úhrady nedoplatku na službách po novém vlastníku podle ustanoveni §1107 a uspělo u soudu.
§1107
Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.Závadou ve veřejném seznamu je třeba věcné břemeno zapsané v katastru nemovitostí. Nemyslím, že jím může být nedoplatek vyúčtování za služby poskytnuté předchozímu vlastníkovi bytové jednotky.
ČLÁNKY DO MAILU