Názory k článku Nákup nemovitosti: pozor na dluhy prodávajícího, mohly by se stát i vašimi

moc děkujem, ale tyhle svoje moudra nám tady fakt říkat nemusíš, Bež si raději hrát s opičkama...

"Věděl nebo musel vědět ..."
V katastru nemovistostí na dané nemovitosti žádné zástavní právo. Žádný záznam o prodávajícím insolvenčním rejstríku. Žádný záznam o prodávajícím v centrální evidenci exekucí. V kupní smlouvě věta vylučující vědomost kupujícího o dluhu podle ustanovení §1893 a obdobné prohlášení prodávajícího. Takže nevěděl a ani nemohl vědět, to je můj názor právního laika. A jestli je to jinak, tak prosím nějaký praktický příklad ze soudní praxe, kdy se věřitel úspěšně domohl postavení nabyvatele do role dlužníka.

No situace je mnohem složitější, s nemovitostí můžou souviset dluhy, které nemusí být v žádném veřejném rejstříku zapsány, a přitom můžou být značně vysoké (např. dluhy za vodu, plyn apod.) Ale vždy bude individuální posouzení, jestli jde o dluh, o kterém se měl kupující reálnou šanci nějak dovědět (a třeba ji zanedbal).

Při koupi bytu je to trochu jednodušší, protože existuje §1186 bod 2, na který kupující bohužel hodně zapomínají. Stručně jde o povinnost prodávajícího předat kupujícímu potvrzení od "správce domu" (čili nestačí žádné "čestné" prohlášení prodávajícího) o tom, jestli na bytu jsou nějaké dluhy (typicky do "fondu oprav", zálohy na služby, vyúčtování, úvěry na opravy apod.)
Ale pokud prodávající tuto povinnost nesplní, a kupující po prodávajícím její splnění před prodejem nevyžaduje, tak na kupujícího takové případné dluhy přejdou (jako "vada" v souladu s §1107), protože to jsou nezpochybnitelně dluhy, o kterých se mohl a měl dozvědět (a nedozvěděl se jen díky své vlastní nedbalosti).

Jenže žádný správce domu nevyúčtuje zálohy k požadovanému datumu, tedy k datumu prodeje. Pokud vím, tak se to dělá tak, že od datumu prodeje platí zálohy (typicky voda, topení, plyn, fond oprav, ale i výtahy a další) nový majitel a vyúčtování záloh se provádí k 31.12. předchozího roku, přičemž je dotyčným doručeno někdy v dubnu - květnu. Případné dluhy jdou tedy za bývalým majitelem. Což je stav, ze kterého mají SVJ strach, protože dluhy musí uhradit SVJ, ale přitom mají jen velmi omezené možnosti, jak dluhy vymáhat, a už vůbec žádné, jak jim případně předcházet.
V bydlení je vůbec neskutečný zákonodárný bordel.

To je zajímavý názor. Prosím o konkrétní případ z praxe, kdy se SVJ domáhalo úhrady nedoplatku na službách po novém vlastníku podle ustanoveni §1107 a uspělo u soudu.
§1107
Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.

Závadou ve veřejném seznamu je třeba věcné břemeno zapsané v katastru nemovitostí. Nemyslím, že jím může být nedoplatek vyúčtování za služby poskytnuté předchozímu vlastníkovi bytové jednotky.

Tohle jsem nikdy nepochopil. Dluhy přece udělal nějaký člověk, nikoli dům nebo auto. Jak mohou dluhy přejít na jiného člověka koupí domu nebo nějaké věci dlužníka? To jsou divné zákony.

To jsou zákony konečně chránící věřitele před "vykuky" co nadělají dluhy související s provozem jejich nemovitosti, pak ji prodají, sbalí prachy a zmizí. Takhle, pokud je to dluh, o kterém se mohl kupující reálně dozvědět, dluh přejde a věřitel tak má šanci své peníze dostat.

Až vám někdo bude dlužit, ještě budete rád, že takové zákony máme :-)

A hlavně pořád je tam ta podmínka, že přejdou jen takové dluhy, o kterých kupující ví, nebo se mohl reálně dozvědět. Dluhy, o kterých při prodeji kupující vědět nemohl, nepřejdou. A kupujícímu nestačí říkat "já o ničem nevěděl", protože minimálně veřejné rejstříky si může zkontrolovat, u bytů může vyžadovat potvrzení dle §1186 apod. v ostatních případech pak vyžadovat jasné prohlášení o neexistenci dluhu od prodávajícího a případně adekvátní zádržné na část kupní ceny, ze kterého by se mohly případné dluhy uhradit.

Presunout reseni dluhu z ucastnika dvoustranneho smluvniho vztahu na treti osobu, udelat z ni rucitele, bez jejiho vedomi a souhlasu, tak to neni neco, co bych ja ocenil.
To je na urovni "nezaplatili vam? tak nezaplatte nekomu jinemu, a jste na nule".

Jasně, dluhy by se měly platit a spousta dlužníků jsou "vykukové". Jenže proč to má odnášet někdo jiný? Půjčování peněz je riziko a ten kdo půjčuje s tím má také počítat a každému nepůjčit. Problém dnešní doby je, že spousta lidí dnes žije na dluh a považuje se to za normální. Ale já to za normální nepovažuji. Vadí mi "vykukové", kteří si na půjčování postavili byznys a pak se chudinky bojí, že by jim někdo peníze nevrátil a tak si prosazují speciální zákony, aby tyto chudinky byly chráněny. To, že to odnese někdo jiný, je jim fuk. Dluhy dělají lidé ne nemovitosti a pokud se nějaký věřitel o dluh bojí, má žádat ručením nemovitostí a v katastru má být břemeno. Fakt nevím, proč jako případný kupující bych měl prolézat všechny možné rejstříky dlužníků!

Poněkud zapomínáte, že zdaleka ne všechny dluhy jsou z půjček. Pokud vím, tak velká část dluhů pochází z nezaplacených energií a služeb. Nebo podle vás je třeba ČEZ vykuk, který si na půjčování (tedy na zaplacení za elektřinu až po jejím odebrání) postavil živnost? To byste si radši elektřinu předplácel a když si předplacenou částku vyčerpáte, tak by vám ČEZ ustřihnul elektroměr (aby zabránil vykukovskému vzniku dluhu)?

Ještě dodám, že jsou dluhy, kdy je věřiteli poskutování služby na dluh dokonce nařízené zákonem. Například když v bytovém domě jeden majitel bytu neplatí za vodu, tak mu SVJ nesmí vodu ustřihnout, ale musí mu ji stále dodávat na dluh. To SVJ je podle vás taky vykuk, co si ze ždímání dlužníků udělalo byznys?

Na domku co jsme kupovali byl dluh 300000Kč.
Prodávající sjednal schůzku s věřitelem,pře­dložili všechny doklady o dluhu a prodávající podepsal souhlas,že první část kupní ceny jde automaticky na dluh.Všichni jsme se sešli v bance a tam se na místě udělaly převodní příkazy a já od nich dostal kopie.A rovnou jsme všichni odfrčeli na katastr,kde mohl být předloženy doklad,že nemovitost je už oddlužena!!!
A šlo to i bez advokáta.

Pokud má někdo na nemovitost hypotéku nebo exekuci, měla by být na katastru nemovitostí plomba. Advokátní úschovou peněz se řeší problém čerstvého zápisu, který ještě nenabyl právní moci. Takže pokud při koupi nemovitosti dáte peníze do advokátní úschovy, advokát uvolní peníze až po lhůtě, kdy nehrozí riziko, že by případné dluhy na nemovitosti platil kupující. Při předání nemovitosti je třeba mít v předávacím protokolu i stavy měřidel - elektřina, voda, plyn. Dluhy za energie jdou za prodávajícím.

Dluhy za energie jdou za prodávajícím. To je krásné. Ale dříve to bylo tak, že ČEZ novému majiteli nepřipojí elektřinu, dokud nebude uhrazen dluh na odběrném místě.

Nám se zase podařilo s manželkou koupit sice na první pohled krásný a vyvoněný byt, ale po pár dnech jeho obývání jsme zjistili, že máme totálně prohnilou podlahu... Proto jsme museli zaplatit teď celou rekonstrukci, kupovali jsme laminát od https://www.floor-experts.cz/produkty/laminatova-podlaha/ Rozhodně bych to nikomu nepřál, podobné starosti... Dávejte si bacha!