Vlákno názorů k článku Na co si dát pozor, když kupujete byt od Veronika Valdova - Osobní vlastnictví bytu není bezpečnější než družstevní a...

Osobní vlastnictví bytu není bezpečnější než družstevní a není družstvo jako družstvo.

1.) Velká družstva typu brněnské Družby jsou absolutně nekontrolovatelná, jednotlivé domy nedisponují svým fondem oprav, nemají k dispozici svoje účetní doklady a většinou ani nemají možnost mluvit do průběhu oprav nebo výběru firmy.

2.) Družstva založená před rokem 95 (opět většinou ta velká) mají povinnost převádění domů (i jednotlivých bytů) do osobního vlastnictví. Při převádění dostane odloučený dům svůj fond oprav a vzniká efekt letadlo - první mají svůj fond a na ty poslední zbyde zkrachovalé družstvo.

3.) Zkrachovalé družstvo=problém pro nájemníky, protože tito opravdu nejsou majiteli.

4.) Hodnota družstva není rovna součtu tržní ceny jednotlivých bytů, nýbrž pouze součtu zbytků fondů oprav, anuity, a dalších podobných položek. S cenou práva na bydlení (kupuje se členství v družstvu) nemá nic společného.

5.) Družstevník má právo na svůj členský vklad, který je řádově nižší než cena bytu (nebo práva na bydlení) na trhu. Nemá právo na náhradní bydlení.

6.) Malé družstvo (1 dům) je snáze kontrolovatelné. Má relativně vyšší náklady na správu (rozpočítáno na náklady / byt), má-li správce, v takovém případě většinou musí všechny opravy odhlasovat předsednictvo nebo členská schůze (dle OZ a stanov). Problém nastává, pokud se o vnitřní záležitosti družstva nemá kdo starat. Takový typ vlastnictví totiž klade velké nároky na volný čas - nájemníci se o správu musí starat sami. Pokud to opravdu dělají, najde se někdo, kdo to umí (musí na to mít určitou kvalifikaci, schopnosti a ještě být zvolen), a většina nájemníků má zájem dům udržovat, má takový model naději na úspěch.

7.) Ne všichni nájemníci družstva chtějí udržovat dům. Mnozí byt pronajímají a nebydlí v něm, jiní jej splácejí a na navýšení fondu oprav už nemají peníze, hodlají byt v blízké době prodat nebo třeba podezírají správce nebo předsednictvo z tunelování - a dojde k bojkotování chodu družstva. Typický panelák může mít 40 až 120 bytů - a tito lidé se prostě nemusí být schopni domluvit.

8.) Předání správy domu správcovské firmě je idiotské řešení, které malé družstvo postaví téměř na roveň velkým družstvům - velké a nekontrolované výdaje na fond oprav + 0 možnost rozhodování o opravách a udělování zakázek.

9.) Osobní vlastnictví se podobá malým družstvům v potřebě zajistit si vlastní správu, ale je komplikováno nutností 50% účasti na členských schůzích. Když se lidi nesejdou, nic se nerozhodne (narozdíl od družstva, kde se na náhradní schůzi sejdou tři a rozhodnou za všechny), a po 20 letech vlastníkům spadne barák na hlavu, nebo bude družstvo zrušeno z legislativních důvodů (stanovy v rozporu s OZ, neschválené účetnictví atd.). Nejvyšší účast na schůzích našeho DB nepřesahuje 30% - obvykle je nižší.

10.) Družstvo vlastníků má minimum možností, jak donutit neplatiče plnit svoje povinnosti.

11.) Kombinace OV x DB v jednom domě je právní paskvil shrnující všechny vyjmenované nevýhody.

Co z toho plyne: OV i DB fungují podle pravidel, které 30% populace nikdy nepochopí, 40% se o ně vůbec nezajímá, 29% se starat chce, ale řídit to nemůže pro časovou vytíženost nebo konflikt zájmů a zbyde 1%, které to bude mít navěky za krkem. Kupující by si měli uvědomit, že stav bytu je to poslední, co je důležité - protože krásný byt v nefungujícím družstvu vlastníků s 10% "neplatičů ze sportu" je časovaná nálož. A schůze družstva jsou ze zákona nutné k jeho fungování, a nechodit tam znamená nechat za sebe rozhodovat jiné.

Min. bod 9) je nesmysl - viz Občanský zákoník §§ 237 - 242!!!