Názory k článku Na co si dát pozor, když kupujete byt

Uvádíte obecní, soukromý a družstevní byt. A co byt v domě s majitelem? Ten se přece dá také koupit.

Ano i ne. Byt v domě s majitelem se vlastně koupit nedá, protože kupujete pouze právo byt užívat, což je podobné jako v obecním bytě - jste podnájemníkem. Článek se věnoval pouze těm typům koupě bytů, které by měly vyústit v jeho vlastnictví. Což byt v družstevním vlastnictví splňuje a obecní svým způsobem také, protože přestože jeho koupě je nelegální, pokud vám projde a byt bude zprivatizován, máte šanci ho do vlastnictví získat. Což ale u bytu v domě s majitelem lze jen výjimečně. V každém případě díky za připomenutí.

Nejsem odborník, ale nerozumím vám. Pokud vím, tak prakticky všechny nově stavěné byty např. v Praze jsou k prodeji do osobního vlastnictví a takový byt koupit opravdu lze.

Domnívám se, že tady směšujete dvě nezávislé věci. Není podstatné, zda je majitelem bytu fyzická osoba, právnická osoba, obec nebo stát. Důležité je to, zda jednotlivý byt domu je v katastru zapsán jako nemovitost a zda bude majitel ochoten jej prodat.

S obecními byty je opravdu problém - ty fungují jako nájemní, tedy nekupujete je, i když máte třeba smlouvu na dobu neurčitou. Klasický obecní byt se legálně koupit nedá, výjimkou bývají dnes probíhající privatizace.

Myslím si, že pokud se týká o byt v domě s majitelam, pak kupující jedná výhradně a pouze s majitelem domu, nikoli s tím, kdo momentálně s bytě bydlí a je na majiteli domu, aby dokázal stávajícího podnájemníka dostat pryč.

Poukazoval jsem na to, že byt v domě s majitelem se většinou neprodává, ale pouze pronajímá. Proto ho nemůžete koupit - platíte většinou jen "odstupné" za to, že získáte právo byt užívat.

To už bylo zmiňováno, je to případ, kdy je byt vázán věcným břemenem, bába, dědek, nebo tak něco.

Mohl bych vědět, jak autor přišel k vyšším poplatkům (a co tím vlastně míní) u bytů v osobním vlastnictví?

U bytů v osobním vlastnictví prodávající musí zaplatit především daň z převodu nemovitostí, což je 5 % z ceny bytu. Tedy například 50.000 Kč z miliónu. A to se samozřejmě v ceně bytu odrazí. A znateleně, zvlášť v Praze, kde např. 3+1 dnes prakticky začíná na 1.500.000 Kč.

Zajimalo by mne, jak autor dosel k (mozna obecne rozsirenemu), byt naprosto mylnemu
nazoru, ze mesicni 'provoz' druzstevniho bytu oproti osobne vlastnenemu je levnejsi.
Mluvime, pokud vim o bytech, ne domech a mohu odpovedne prohlasit, ze:

a) vlastnim 3+1 cca 75m2, jsme zatim 2 dospeli jedinci (ja + zena)
b) mesicni inkaso je 2000 (elektrina) + 250 (voda) + 500 (fond udrzby) => 2750
(plyn konci pred domem)
c) v rocnim vyuctovanim mam zpravidla kolem 1.000,- Kc preplatek ve vode a kolem
3-4 tisic v elektrine (loni to bylo asi 5.5, nenechal jsem si zvysit zalohy a presto
je to zatim velmi slusne)

Velmi podobny byt (rozlohou, pocet mistnosti atd.) mi byl nabizen napr. v Brne,
ctvrt Vinohrady, ale druzstevni s tim, ze inkaso je (bylo pred 2 lety) 5.500,- Kc s
tim, ze kazdy rok se nejaka tisicovka doplaci.... Byly mi nabizeny i jine druzstevni
byty v jinych lokalitach, ale nikde 'najem' + inkaso nebylo tak nizke, aby se dalo alespon
hrube srovnavat s mym inkasem.

Ja teda nevim, ale podle mne je 2750 * 12 - 3000 = 30000
a 5500 * 12 + 3400 = 70000

pomerne vyrazny rozdil (30 vs. 70 rocne)... a navic je bydleni v cizim daleko drazsi...

A pokud jde o kupni cenu, tak jednak dan plati zasadne prodavajici, coz kupujiciho nemusi
trapit (a v mem pripade to kupujici veru do ceny nekomponoval, protoze to, ze tu dan je povinen
zaplatit (a ja za to rucim) se dozvedel az ode mne, resp. ja jsem si to musel!!! nechat
zakomponovat do Kupni smlouvy (ani ta od realitni kancelare nic takoveho neobsahovala)
a pokud byla dan do prodejni ceny komponovana, pak v mem pripade ji mam za rok zpet...

Pravda, v mych nakladech je jeste zhruba 500,- Kc rocne dan z nemovitosti (byt, garaz,
zahrada i ostatni pozemky dohromady)...'-)


!!!!
Co bych spise daleko silneji zduraznil je upozorneni: Pozor na vsechny i 'renomovane' RK, ktere pri
jednani naznacuji ruzne klicky, jak min platit, jak neco obejit apod. Verte, ze u statisicovych vydaju se
Vam to veru nevyplati (nizsi oficialni cena => nizsi dan a zbytek doplacen bokem, nesolidnost,
nedochvilnost, neplneni terminu a zadani apod.). A nakonec - byt je uredni odhat nemovitosti procentuelne
z ceny, pokud se Vam podari sehnat odhadce s cenou kolem 15.000,- jdete do toho a nechte ho nechat
odhad, jednak tim muzete tlacit na cenu (proti urednimu odhadu tezko nekdo neco zmuze) a navic budete
vedet v jake stavu je vlastne dum, ve kterem hodlate bydlet, jak je stary z ceho je staven, jakou hodnotu
ma pozemek apod. - pak se nebudete divit, jak tisice 'chudaku', kterym povoden odnesla jejich domy
a pritom to byly veprovicove patlanice stare tak moc, ze by nikdo z te doby neveril, ze tak dlouho v tom
jeste nekdo muze bydlet...

K závěru, který odsuzujete, jsem nedošel. Já jsem mluvil o většinou vyšších pořizovacích cenách bytů v družstevním vlastnictví a ne o provozních nákladech.

Nemůžu si pomoci, ale v tabulce je uvedeno:
- vyšší cena
- vyšší poplatky
Já jsem se ptal co míníte "poplatky", vy mně odpovídáte o dani převodu, která se odrazí v "ceně". Možná by to chtělo věc si ujasnit a neplést si pojmy s dojmy, hodinky a holinky etc.

Je to trapné, ale v tabulce je chyba, kterou jste odhalil. Znaménka u poplatků mají být samozřejmě obráceně a já se za to omlouvám, chyba je opravena a je mi líto, že jsem ji přehlédl i poté, co jste se poprvé zeptal. Za upozornění díky.

Bohužel po své zkušenosti se při příští koupi vyhnu na hony realitním kancelařím. 70.000 provize za jednu prohlídku (dali nás dohromady) a sepsání smlouvy u právníka, ale jinak totální nezájem a liknavost, díky které jsem přišel o další peníze? Děkuji, ale již si to zopakovat nechci. Máte někdo podobnou zkušenost, nebo jsem naletěl na známe jméno realitní kanceláře sám?

Něco by se našlo: Pohádka o realitní agentuře.

Naprosto souhlasim. Zatim jsem by asi ve 4 relaitkach, vsude ten samy pristup. Honem zaplatit rezervacni poplatek a pak zadny zajem. Ono to nejak dopadne ... Rada smluv od realitek neni psana pravnikem, jedine co zvladnou je jejich notarske osvedceni. Proto pokud nemusite, k relaitce nechodte. Sezente si vzorovou smlouvu (na Internetu nebo se prodavaji knizne), sepiste podle ni tu vasi a pokud chcete, nechte si ji prekontrolovat pravnikem. Je to urcite bezpecnejsi. Realitce o nic nejde, jeji penize to nejsou a v pripade ze neco nevyjde, urcite vam skodu neuhradi.

...http://www.tonza-reality.cz/poradce.html

...http://www.tonza-reality.cz/poradce.html

Lidi, ignorujte realitni kancelare, ti prizivnici delaji profesionalne jen jedno- vytrvale zvysujou ceny bytu..

Osobní vlastnictví bytu není bezpečnější než družstevní a není družstvo jako družstvo.

1.) Velká družstva typu brněnské Družby jsou absolutně nekontrolovatelná, jednotlivé domy nedisponují svým fondem oprav, nemají k dispozici svoje účetní doklady a většinou ani nemají možnost mluvit do průběhu oprav nebo výběru firmy.

2.) Družstva založená před rokem 95 (opět většinou ta velká) mají povinnost převádění domů (i jednotlivých bytů) do osobního vlastnictví. Při převádění dostane odloučený dům svůj fond oprav a vzniká efekt letadlo - první mají svůj fond a na ty poslední zbyde zkrachovalé družstvo.

3.) Zkrachovalé družstvo=problém pro nájemníky, protože tito opravdu nejsou majiteli.

4.) Hodnota družstva není rovna součtu tržní ceny jednotlivých bytů, nýbrž pouze součtu zbytků fondů oprav, anuity, a dalších podobných položek. S cenou práva na bydlení (kupuje se členství v družstvu) nemá nic společného.

5.) Družstevník má právo na svůj členský vklad, který je řádově nižší než cena bytu (nebo práva na bydlení) na trhu. Nemá právo na náhradní bydlení.

6.) Malé družstvo (1 dům) je snáze kontrolovatelné. Má relativně vyšší náklady na správu (rozpočítáno na náklady / byt), má-li správce, v takovém případě většinou musí všechny opravy odhlasovat předsednictvo nebo členská schůze (dle OZ a stanov). Problém nastává, pokud se o vnitřní záležitosti družstva nemá kdo starat. Takový typ vlastnictví totiž klade velké nároky na volný čas - nájemníci se o správu musí starat sami. Pokud to opravdu dělají, najde se někdo, kdo to umí (musí na to mít určitou kvalifikaci, schopnosti a ještě být zvolen), a většina nájemníků má zájem dům udržovat, má takový model naději na úspěch.

7.) Ne všichni nájemníci družstva chtějí udržovat dům. Mnozí byt pronajímají a nebydlí v něm, jiní jej splácejí a na navýšení fondu oprav už nemají peníze, hodlají byt v blízké době prodat nebo třeba podezírají správce nebo předsednictvo z tunelování - a dojde k bojkotování chodu družstva. Typický panelák může mít 40 až 120 bytů - a tito lidé se prostě nemusí být schopni domluvit.

8.) Předání správy domu správcovské firmě je idiotské řešení, které malé družstvo postaví téměř na roveň velkým družstvům - velké a nekontrolované výdaje na fond oprav + 0 možnost rozhodování o opravách a udělování zakázek.

9.) Osobní vlastnictví se podobá malým družstvům v potřebě zajistit si vlastní správu, ale je komplikováno nutností 50% účasti na členských schůzích. Když se lidi nesejdou, nic se nerozhodne (narozdíl od družstva, kde se na náhradní schůzi sejdou tři a rozhodnou za všechny), a po 20 letech vlastníkům spadne barák na hlavu, nebo bude družstvo zrušeno z legislativních důvodů (stanovy v rozporu s OZ, neschválené účetnictví atd.). Nejvyšší účast na schůzích našeho DB nepřesahuje 30% - obvykle je nižší.

10.) Družstvo vlastníků má minimum možností, jak donutit neplatiče plnit svoje povinnosti.

11.) Kombinace OV x DB v jednom domě je právní paskvil shrnující všechny vyjmenované nevýhody.

Co z toho plyne: OV i DB fungují podle pravidel, které 30% populace nikdy nepochopí, 40% se o ně vůbec nezajímá, 29% se starat chce, ale řídit to nemůže pro časovou vytíženost nebo konflikt zájmů a zbyde 1%, které to bude mít navěky za krkem. Kupující by si měli uvědomit, že stav bytu je to poslední, co je důležité - protože krásný byt v nefungujícím družstvu vlastníků s 10% "neplatičů ze sportu" je časovaná nálož. A schůze družstva jsou ze zákona nutné k jeho fungování, a nechodit tam znamená nechat za sebe rozhodovat jiné.

Min. bod 9) je nesmysl - viz Občanský zákoník §§ 237 - 242!!!

Vazeni,
dostala se mi nabidka koupit byt do OV v Praze za velmi lakavou cenu. Co je ovsem problem - na byt se vaze najemni smlouva na dobu neurcitou. Pokud se nepletu, musela bych onomu najemniku zajistit bydleni jinde, coz by mohl byt velky problem. Muzete mi rict, jestli se vyhledove neco zmeni v tom smyslu, ze "zbavit se najemnika" by v horizontu 1-2 let bylo snadne? Jake jsou me moznosti coby pripadneho majitele bytu?
Dekuji za odpoved.
Hanka Sykorova

Nájemníkovi dejte výpověď z bytu (samozřejmě se svolením soudu). Soudce sice nejprve nebude chápat, k čemu ten byt potřebujete, ovšem po měsíci prohlédne. Soud Vám sice uloží povinnost opatřit nájemníkovi náhradní byt (nájemníkovi pro změnu uloží povinnost uhradit Vám soudní výdaje, ať ten zmetek alespoň platí, když bydlí ve Vašem bytě, že), ale nic neshánějte. Nájemníka totiž můžete celkem spolehlivě vystrnadit, nechávejte např. otevřené dveře v domě, aby mu byt promrzal, udávejte jej na Policii, že poškozuje Vaši dobrou pověst atd. Pokud je nájemník slabší povahy a má relativně slušný příjem, aby si mohl dovolit hypotéku, velmi rád si něco sežene sám. Pořád to pro něj bude výhodnější než zničené nervy, zničený nábytek, prádlo ve skříních, neustálé odstraňování plísně v bytě etc. Mluvím z vlastní zkušenosti, přesně takovým způsobem nás dostává z bytu Český telekomunikační úřad, viz http://www.mesec.cz/?text=203&oblast=16. A samozřejmě jsem ochoten v případě potřeby Vám dosvědčit, že státnímu orgánu takový postup prochází bez nejmenších problémů.

Pro tebe ? Hracka ! :-)

Dlouho jsem se snazila sehnat prakticky jakoukoli informaci na tema koupe bytu do osobniho vlastnictvi. Zanedlouho se vracime ze zahranici a s manzelem uvazujeme o tomto zpusobu investice do nemovitosti. Diky vam a vsem lidem, kteri prispeli svymi dotazy, jsem se dovedela vse potrebne, za coz vam velmi dekuji.

Pokud prodávám byt v DV, resp. převádím členská práva k družstevnímu bytu, musím přiznat a následně zaplatit daň z převodu?Myslím si, že ano, ale jistá si moc nejsem....
Díky za odpověď
Radka

Dobrý den Vám všem. Mám dotaz ohledně koupě bytu. Bydlím jako podnájemník v bytě a to v domě, který vlastní realitní agentura. Nyní nám nabídli odkoupení bytů do osobního vlastnictví a to přednostně. V bytě jsme dva nájemci, tedy já jako podnájemník, jen nájemce má smlouvu o pronájmu bytu s realitkou. Jenže já bych potřeboval byt do osobního vlastnictví...z mnoha důvodů. Pan nájemce je můj nevlastní otec, z jeho strany by žádný problém nebyl, ale netuším, co je potřeba v této záležitosti udělat, a jestli by realitka přistoupila ještě před podepsáním kupní smlouvy na převod nájemní smlouvy,že já bych jako podnájemník se stal nájemcem a měl smlouvu s realitkou a nynější najemce by byl podnájemník. Je to hlavně z důvodu financování bytu.Jako podnájemník jsem nahlášen ale teprve něco přes rok. Další můj dotaz se týká také tohoto problému. Musíme buď všichni nájemníci koupi byty, a nebo nám to realitka neprodá vůbec, jenže v domě je jedna neplatička(navíc má na bytě už nějaké dluhy). Je tu možnost aby jsme si utvořili bytové družstvo a jako takové tento byt neplatičky koupili s ní(dluh, který tam teď je by zůstat realitce), jenže nevím jestli je to rozumné, jestli by nebylo výhodnější kdyby se našel někdo kdo by koupil ten byt, že by ho vlastnila 1 fyzická osoba. (V domě je nás 11 bytů). Nevím nic ani o bytovém družstvu... Moc prosím, poradíte mi? Děkuji!!!Tooooom

A ceny bytů stále rostou...

Vážený autore článku, naučte se nejdřív daně a nemystifikujte ty, kteří se aspoň nevydávají za odborníky, jako vy. Nebo si po sobě přečtěte, co jste napsal.

Dobrý den,mám dotaz,bydlím v pronajatém bytě kde platím i fond oprav (cca 900kč měsíčně). Je to normální? Mám to platit,nebo to je věc majitele bytu? Děkuji

Ja se koukal po inzeratech a vypada to ze fond oprav do poplatku nedavaji. Nicmene bud budes platit to co si majitel rekne nebo se prestehujes. Nase bytna nas to puvodne nechala platit. Tak sem za ni po roce pri prodlouzeni smlouvy prisel ze jinde se to neplati a ze teda budu platit najem o 1K vetsi ale fond oprav si bude platit ona. Neco malo sem na tom vydelal jelikoz fond oprav byl vetsi a hlavne se v dalsim roce zvysil protoze postavili novy vytah... A prijde mi uchylne platit fond oprav bytu nekoho jineho - alespon primo, jelikoz neprimo to platis v najmu, ale vyhnes se tomu ze pripadne zvyseni budes automaticky calovat.