Vlákno názorů k článku Offsetovou hypotéku mBank zrušila, byla totiž příliš výhodná pro některé klienty od tyglik - Obavam se, ze posouzeni vyhodnosti "offsetové hypotéky" oproti...
-
tyglik (neregistrovaný)
Obavam se, ze posouzeni vyhodnosti "offsetové hypotéky" oproti variantě "klasická hypotéka+zhodnocovani na vlastni pest" na zaklade cisteho uroku, ktere zaplatim/dostanu v prvnim mesici splaceni hypoteky je ponekud nesmyslne. Uz druhy mesic bude vypadat srovnani jinak a po roce zase jinak.
Zkousel jsem nasimulovat srovnani na zaklade techto vstupnich podminek:
hypotéka 1 000 000 Kč
volné prostředky 250 000 Kč
měsíční splátka 6 000 Kč
úrok klasické hypotéky 3.59%
úrok na spořicím účtu 2.13%
mimořádné splátky 1x ročně u klasické hypotéky ve výši úroků z úspor na spořicím účtu
úrok offsetové hypotéky 4.09%
přispořování na offsetový účet 1x měsíčně ve výši "nezaplacených úroků z offsetu" (neboli platím měsíčně 6000Kč jako u klasické hypotéky)Zajímalo mne, za jak dlouho jsem schopen splatit hypotéku a kolik zaplatím na úrocích, přičemž volné prostředky nemohou být nevratně použity na umoření jistiny a musí být neustále k dispozici. Pak mi vychází následující:
1) Klasická hypotéka:
splatím za 232 měsíců
zaplacené úroky 386 664 Kč2) Kombinace hypotéky a spoření
splatím za 210 měsíců
zaplacené úroky 348 085 Kč
+ mám k dispozici volné prostředky 250 000Kč co na počátku3) Offsetová hypotéka
splatím za 172 měsíců
zaplacené úroky 185 252 Kč
+ mám k dispozici volné prostředky 250 000Kč co na počátku -
Snažil jsem se ale replikovat Váš model a rozdíl mi vychází podstatně menší:
a) pokud si těch 250 000 Kč chci nechat bokem (např. je musím vrátit příbuzným): 205 měsíců pro offsetovou hypotéku a 222 měsíců pro běžnou hypotéku se spořicím účtem.
b) pokud těch 250 000 Kč použiju k doplacení hypotéky, 168 měsíců pro offsetovou hypotéku a 180 měsíců pro běžnou hypotéku se spořicím účtem.Trochu mi připadá, že jste u offsetové hypotéky zapomenul, že poté, co zůstatek jistiny klesne na 250 000 Kč, musíte ještě zaplatit cca 40 splátek jistiny po 6 000 Kč, protože jinak Vám těch 250 000 Kč nezbude.
Nevím, zda jste uvažoval poplatky, či nikoli, já to beru, že jsou nad tu splátku 6 000 Kč.
Kdyžtak mi mailněte na mail uvedený v autorském profilu, ať si můžeme vyjasnit detaily.
-
Ta simulace, která využívá po celou dobu stejný typ hypotéky, není úplně korektní. Tím, že si můžete offsetovou hypotéku volit pro každé období fixace zvlášť, tak je relevantní okamžitá situace resp. výhled na období fixace, ne situace za 20 let. Proto jsem simulaci nepoužil.
Nejtaktičtější je se rozhodovat plynule podle okolností:
a) pokud kupuju novostavbu: začít standardní hypotékou se spořicím účtem, a ve vhodném okamžiku, kdy začne být offset výhodný, překlopit na offset.
b) pokud kupuju starší nemovitost, kterou budu rekonstruovat, začít s offsetem, po rekonstrukci ho změnit na standardní hypotéku se spořicím účtem, a pak opět překlopit na offset, až zase začne být výhodný.
ČLÁNKY DO MAILU