Hlavní navigace

Názory k článku Offsetovou hypotéku mBank zrušila, byla totiž příliš výhodná pro některé klienty

Článek je starý, nové názory již nelze přidávat.

  • 7. 12. 2011 14:00

    Vladimír Kutálek

    Úvodem se musím přiznat, že jsem velký obdivovatel zastánce offsetové hypotéky. Díky za článek a výpočty, jen je tam drobná nepřesnost, zapomněl jste započítat odpočet úroků z hypotéky.
    Offsetové hypotéce se dost věnuji ve svém článku: http://www.vlkuver.cz/index.php?cat0=clanky&cid=65&page=2
    Zde zmiňuji další příklady použití, z hlavy: nepotřebujete KTK, spořící účty v jiné bance (doba převodu, poplatky), stavební spoření, penzijní připojištění. Každý by měl mít rezervu ve výši alespon (půl)ročního platu. Toto vše nahradíte offsetovou hypotékou, která klienty motivuje jakékoliv výjimečné příjmy ukládat na offset - tedy hypotéku zaplatí dřív a levněji. Při klasické hypotéce je spíš utratí. Vždy porovnávají koupit nějakou zbytnost nebo si okamžitě snížit měsíční výdaj za hypotéku... Při problémech čerpají z offsetu.
    Ideální na postupné čerpání při rekonstrukci/dos­tavby (pokud jste na začátku splnili celou účelovost!). Atd.
    A přebytečnou hotovost mohou stahovat z celé rodiny a přitom jim platit úroky co by dostali na spořícím účtě...

  • 7. 12. 2011 14:31

    Jan Slanina

    Máte pravdu, daňový odpočet jsem nezohlednil. Ovšem ten by mluvil PROTI offsetové hypotéce, protože jejím využitím si objem zaplacených úroků z hypotéky a tím pádem možnost odpočtu snižuji. Kdyby tomu tak nebylo, musel bych platit srážkovou daň z úroků z offsetového účtu a nepomohl bych si.

    U dob převodu z účtu v jiné bance máte jistě pravdu, na druhou stranu, peníze, které by vygenerovaly zajímavý offset, jistě nevybíráte ze spořicího účtu každý den, takže to nemá tak velký význam. Poplatky za spořicí účty jsou už snad definitivně věcí minulosti.

    Stahování z celé rodiny v článku zmiňuji. Postupné čerpání umožňují i běžné hypotéky, ale hlavně je to opět o poměru částek: pokud koupím za 100 a rekonstruuji za 10, tak se to nevyplatí. Pokud koupím za 10 a rekonstruuji za 100, tak samožřejmě ano.

    KTK by měl sloužit k vykrývání nečekaných výdajů, ne nahrazovat výběr ze spořicího nebo offsetového účtu. KTK má řešit to, že odjedete do ciziny, hodně tam telefonujete a účet za telefon tomu odpovídá, ne to, že chcete koupit mamince k narozeninám novou televizi. Na to si máte vybrat ze spořicího/offse­tového účtu.

    Riziko útraty jde podle mne na obě strany: na jednu stranu máte pravdu, na druhou peníze, kterými jednou předčasně splatím kus hypotéky, už si vybrat nemůžu, takže je nemůžu utratit.

    Stavební spoření a penzijní připojištění jsou pseudoprodukty tažené různými státními zvýhodněními (státní podpora, dříve nedanění úroků, daňová odpočitatelnost, daňově výhodné příspěvky zaměstnavatele). Bez nich by šlo o produkty, které nikdo nepotřebuje. Ovšem díky těmto podporám jsou často výhodné i pro člověka, který má offsetovou hypotéku.

  • 8. 12. 2011 2:06

    Vladimír Kutálek

    Neříkal jsem pro či proti, jen že je to nepřesnost. Ale sice se snižuji možnost odpočtu, ale platím vyšší úroky než u klasické, tedy ef. úrok klesá - z hlavy neposoudím jak moc se co víc projeví u jaké výše offsetu.

    Doba převodu ovlivní jakou sumu si člověk drží na běžném účtě a jak rychle mimořádné příjmy přesouvá na spořící/offset. Poplatky za převod ze spořícího účtu jsou stále realitou někde.

    Zmínil jste jednorázovou půjčku od rodiny, offset ale umožnuje i jakkoliv krátkodobé půjčky s jakoukoliv částkou. Typicky zrušené stavebko na začátku roku do konce roku leží na spořícím účtě - může ležet na offsetu. Ale i kratší doby, nachystané peníze na koupi auta.

    Postupné čerpání umožnují sice i běžné hypotéky, ale typicky dva roky a neumožnují flexibilitu, např. opětovné vracení. Navíc byrokracie, mnohy účtenky. Koupit za 10, rekon. 100 - nesplníte účel, nejdříve musíte vyčerpat celou částku, aby se aktivoval offsetový režim (RB podmínky). Ale typicky koupíte za 2, přitom 1M máte v hotovosti, na rekonstrukci plánujete 0,5. Můžete to být i 1MKč, když nebude máte KTK s 5% p.a. na 500kKč...

    KTK je fin. rezerva pro ty, co si neumí či nejsou schopni vybudovat fin. rezervu na spořícím účtě. Popř. efektivní nástroj při cestě jak se zbavit postupně úvěrů. Žádné "nečekané" výdaje neexistují, jen neschopnost plánovat. (Asi si tu nerozumíme)

    Nemůžete je utratit, nemůžete je využít, nemůžete je použít ani na "odložení" splácení. Typicky jste za možnsot mimořádné splátky mimo dobu fixaci zaplatili poplatek při splátce nebo jste si tuto možnost předplatili at už ve vyšší úrokové sazbě nebo poplatku - pak samozřejmě se porovnání zas o něco posouvá.

    PP a SS často? Pokud započítám likviditu je těch případů minimum... Prakticky jen PP s příspěvkem zaměstnavatele.

    Opravdu se to nezdá, ale psychologie a jednoduchost způsobí, že původní odhady využití offsetu jsou snad pokaždé překročeny. A to že splátka poklesne hned příští měsíc, je úžasně motivační pro šetření/odkládání. A když něco odloží, dost často zjistí, že to vlastně nepotřebují.

    Poslat mim. splátku při klasické hypotéce? často byrokracie, zvažování jestli ano, kolik, odečtení peněz pro strýčka příhody - mimořádné splátky nakonec využíje tuším necelé procento klientů, i když si za tuto možnost dopředu zaplatili. U offsetu, JAKMILE mám nějaké peníze navíc na účtu, HNED je mohu poslat všechny na offset, protože je kdykoliv mohu vzít zpět...

    Navíc (Fio jsem do včerejška neznal, mbank neposkytuje) RB má výrazné slevy na úrokové sazbě pro příjmy 45kKč a více (a pak tuším ještě pro 100kKč a více), pak je offset jasnou volbu téměř vždy.

    V diskuzi můžeme pokračovat zde, popř. emailem na vladimir.kutalek at abcdfinance.cz

  • 9. 12. 2011 19:08

    Jan Slanina

    Cokoli, co snižuje úrokovou sazbu (daňový odpočet, sleva pro bonitní klienty atd.), pokud to platí stejnou mírou pro offset i neoffset, snižuje výhodnost offsetu, pokud předpokládáme stabilní úroky spořicího účtu. Zkuste dosadit do vzorce a uvidíte.

    PP jsem myslel s příspěvkem zaměstnavatele, ten mi připadá dost častý (často neznamená vždy).
    SSp za těch 6 let pár tisíc navíc oproti offsetu podle mého výpočtu při správném nastavení a volbě spořitelny hodí - teď tedy záleží na tom, jak moc potřebujete likviditu. Ale to tvrdím od začátku: pokud potřebujete hodně likvidity, je pro Vás offset ideální.

    Pokud potřebujete kontokorent 0,5 milionu, RB Vám nabízí kontokorent zajištěný nemovitostí. Sazba je prozatím výhodnější než u offsetové hypotéky. Navíc nemusíte splácet jistinu - IMHO pro rekonstrukci, jak naznačujete, mnohem lepší, než offsetová hypotéka (pravidelně splácet jistinu v době rekonstrukce může být problém).

    Běžný (nezajištěný) KTK je nejzrádnější úvěrový produkt hned po kreditní kartě. Používat ho místo finanční rezervy je docela hazard.

    Nečekanými výdaji myslím věci typu instalatér při havárii vody, doplatek u zubaře, nedoplatek za plyn a podobně. Nebo zaměstnavatel pošle o týden později výplatu, protože účetní špatně zadala příkaz a týden trvalo, než to zjistila a napravila. Nebo tyhle věci umíte naplánovat? Tohle považuju za jediné rozumné využití KTK.

  • 9. 12. 2011 22:03

    Vladimír Kutálek

    Zkuste dosadit do vzorce... Promiňte, ale nepsal jsem váš článek, nedostal jsem za něj honorář, nechápu proč bych měl dosazovat do vzorce? No dobře, pokud úrokový rozdíl je 0,5% p.a. po započtení danového odpočtu je 0,425% p.a. - ano pokud nevyjde offset výhodněji, danový odpočet to nezmění, jen rozdíl zmenší. Howgh.
    Kontokorent od RB neumožnuje fixaci, max. LTV 75% -ale máte pravdu, že pro float nabízí nižší úrok a navíc jen splátku úroků. Ale pak je 20 let na splacení jistiny. Nedostáváme se poněkud daleko od tématu?
    Používat ho místo finanční rezervy je docela hazard. × Tohle považuju za jediné rozumné využití KTK. Promiňte tady je zakopán jádro pudla nedorozumění. Já využitím KTK na tyto nečekané výdaje považuji za využití finanční rezervy, resp. finanční rezervu mám na nečekané výdaje. KTK bych použil než si převedu peníze ze spořícího účtu, prodám fondy, dám výpověd u W spořícího účtu na fixaci, převedu to z kreditní karty - dle výše částky a přísunu nových peněz/výplaty. Vzhledem k otmu, že nemám problém s likviditou, KTK v současné době nepoužívám.
    Promiňte dobrý plán musí počítat s nečekanými výdaji. Nečekané výdaje v řádu pár tisíc, které jste jmenoval, jsou celkem běžné. Navíc doplatek za plyn či zubaře není tak moc "nečekaný".
    KTK je nejzrádnější úvěrový produkt? Proboha proč? Pro neznalého a pro toho, kdo neumí plánovat či počítat - ano je jich hodně. Ale znám zrádnější úvěrové produkty - sms půjčky, provident, hypotéky na těsno...

  • 9. 12. 2011 22:22

    Jan Slanina

    Myslel jsem, že když si to spočítáte sám, snáz to pochopíte.
    Samozřejmě Vám to rád spočítám: na daňovém odpočtu při 15% sazbě daně z příjmu při zůstatku 1 000 000 Kč a offsetovém zůstatku 250 000 Kč atd. jako v článku je daňová úspora na offsetové hypotéce 383,44 Kč měsíčně, zatímco na běžné 448,75 Kč.
    Při offsetovém zůstatku 125 000 Kč je daňová úspora na offsetové hypotéce 447,34 Kč a při offsetovém zůstatku 50 000 Kč 485,69 Kč.

    Víte, já měl několik let pod palcem portfolio cca 150 000 kontokorentů, takže vím, jak se používaly a kam to vedlo. Zrádnost kontokorentu je v tom, že vypadá, že se nic neděje, ale klient se propadá do dluhu. A úroky se splácejí prohlubováním dluhu. A najednou před sebou tlačí dvojnásobek výplaty.

    Provident je odporně drahý (osobně si myslím, že nezákonně), ale je to jediná firma, která dokáže svůj produkt vysvětlit cikánům z ghetta - a přesvědčit je, aby jí spláceli celkem po dobrém. Žádná záludnost v něm není.

  • 9. 12. 2011 22:52

    Vladimír Kutálek

    Souhlasím s vámi, že většina lidí bohužel si tuto "zrádnost" neuvědomuje - jako každá snadná půjčka. Jinak si nedovedu představit bujení SMS půjček... Ale nemyslím si, že je to zrádnost KTK.
    Každý úvěr má svou cenu. Problémem není nabídka, ale neznalá poptávka. Nedávno jsem omylem slyšel reklamu na ČSOB půjčku, z té se mi chtělo... Přesvědčovat lidi, aby nečekali a splnili si své rozmarné sny hned, díky půjčce. Dále neznalost lidí, že existují výrazně levnější a občas i méně rizikové půjčky. Ale co bych chtěl, když lidé si v první řadě orientují, jestli jim banka dá půjčku a ne jestli na ni mají...

  • 9. 12. 2011 23:02

    Jan Slanina

    Ano, tyhle reklamy jsou průšvih.

    SMS půjčky jsou IMHO lichva, jenomže lichváře nelze odsoudit, protože on o osobních poměrech dlužníka neví vůbec nic, takže chybí subjektivní stránka trestného činu. Ale na druhou stranu, copak by si někdo takovou půjčku vzal jinak než z nevědomosti nebo v tísni?

    Na druhou stranu, v současné době má klient právo očekávat, že banka posoudí, jestli na tu půjčku mají nebo ne: § 9 zákona č. 145/2010 Sb.

    Ovšem měl by se o to samozřejmě starat i sám.

  • 9. 12. 2011 23:07

    Vladimír Kutálek

    bohužel půjčky do 5000Kč nejsou spotřebitelskými půjčkami a tedy se na ně tento zákon nevztahuje. Dokonce ČOI odmítá řešit, že v reklamách těchto subjektů je klamavá reklama - špatné RPSN.
    Dovedu si představit, teoreticky, že bych si takovou půjčku vzal, teoreticky. ta snadnost je hezká... kdybych neměl kreditku z možností čerpat bezhotovostně, předschválený KTK.. A právě to, žeje to tak snadné, bez papírování je tak lákavé.

  • 9. 12. 2011 23:13

    Jan Slanina

    Máte nějaký konkrétní příklad té klamavé reklamy?
    Teď potřebuju dopsat článek do odborného tisku, ve kterém tepu směšně malé pokuty, které ČOI dává za správní delikty v oblasti spotřebitelských úvěrů, ale na tohle by mohlo dojít taky.

  • 8. 12. 2011 19:00

    tyglik (neregistrovaný) ---.vzlu.cz

    Obavam se, ze posouzeni vyhodnosti "offsetové hypotéky" oproti variantě "klasická hypotéka+zhod­nocovani na vlastni pest" na zaklade cisteho uroku, ktere zaplatim/dostanu v prvnim mesici splaceni hypoteky je ponekud nesmyslne. Uz druhy mesic bude vypadat srovnani jinak a po roce zase jinak.

    Zkousel jsem nasimulovat srovnani na zaklade techto vstupnich podminek:

    hypotéka 1 000 000 Kč
    volné prostředky 250 000 Kč
    měsíční splátka 6 000 Kč
    úrok klasické hypotéky 3.59%
    úrok na spořicím účtu 2.13%
    mimořádné splátky 1x ročně u klasické hypotéky ve výši úroků z úspor na spořicím účtu
    úrok offsetové hypotéky 4.09%
    přispořování na offsetový účet 1x měsíčně ve výši "nezaplacených úroků z offsetu" (neboli platím měsíčně 6000Kč jako u klasické hypotéky)

    Zajímalo mne, za jak dlouho jsem schopen splatit hypotéku a kolik zaplatím na úrocích, přičemž volné prostředky nemohou být nevratně použity na umoření jistiny a musí být neustále k dispozici. Pak mi vychází následující:

    1) Klasická hypotéka:
    splatím za 232 měsíců
    zaplacené úroky 386 664 Kč

    2) Kombinace hypotéky a spoření
    splatím za 210 měsíců
    zaplacené úroky 348 085 Kč
    + mám k dispozici volné prostředky 250 000Kč co na počátku

    3) Offsetová hypotéka
    splatím za 172 měsíců
    zaplacené úroky 185 252 Kč
    + mám k dispozici volné prostředky 250 000Kč co na počátku

  • 8. 12. 2011 20:50

    tyglik (neregistrovaný) ---.tmcz.cz

    3) Offsetová hypotéka
    splatím za 172 měsíců
    zaplacené úroky cca 328 000 Kč
    + mám k dispozici volné prostředky 250 000Kč co na počátku

  • 9. 12. 2011 17:38

    Jan Slanina

    Snažil jsem se ale replikovat Váš model a rozdíl mi vychází podstatně menší:
    a) pokud si těch 250 000 Kč chci nechat bokem (např. je musím vrátit příbuzným): 205 měsíců pro offsetovou hypotéku a 222 měsíců pro běžnou hypotéku se spořicím účtem.
    b) pokud těch 250 000 Kč použiju k doplacení hypotéky, 168 měsíců pro offsetovou hypotéku a 180 měsíců pro běžnou hypotéku se spořicím účtem.

    Trochu mi připadá, že jste u offsetové hypotéky zapomenul, že poté, co zůstatek jistiny klesne na 250 000 Kč, musíte ještě zaplatit cca 40 splátek jistiny po 6 000 Kč, protože jinak Vám těch 250 000 Kč nezbude.

    Nevím, zda jste uvažoval poplatky, či nikoli, já to beru, že jsou nad tu splátku 6 000 Kč.

    Kdyžtak mi mailněte na mail uvedený v autorském profilu, ať si můžeme vyjasnit detaily.

  • 9. 12. 2011 18:10

    Jan Slanina

    Ta simulace, která využívá po celou dobu stejný typ hypotéky, není úplně korektní. Tím, že si můžete offsetovou hypotéku volit pro každé období fixace zvlášť, tak je relevantní okamžitá situace resp. výhled na období fixace, ne situace za 20 let. Proto jsem simulaci nepoužil.

    Nejtaktičtější je se rozhodovat plynule podle okolností:
    a) pokud kupuju novostavbu: začít standardní hypotékou se spořicím účtem, a ve vhodném okamžiku, kdy začne být offset výhodný, překlopit na offset.
    b) pokud kupuju starší nemovitost, kterou budu rekonstruovat, začít s offsetem, po rekonstrukci ho změnit na standardní hypotéku se spořicím účtem, a pak opět překlopit na offset, až zase začne být výhodný.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).