Názory k článku Koupit dům, jehož majitel je v insolvenci, nemusí skončit dobře. Něco levně jen vypadá

Diky za clanek, zrovna se chystám jednu nemovitost takto koupit.
Jak je to prosím s tím nápadem nastěhování se do bytu/domu společně s původním majitelem, který se nechce vystěhovat? Je to legální? Můžu např. vyměnit zámky, abych se do domu dostal (s tím, že on nové klíče dostane také)? Děkuji

To se najednou ti fuj fuj exekutoři ještě budou hodit, že

Jen další příklad toho, proč je v naší banánové republice nesmysl kupovat nemovitost na pronájem jako investici. Neplatič má vždycky větší práva než majitel. Někdo má na to "konzultanta" po jehož návštěvě se nájemník stěhuje okamžitě a s omluvou, ti ostatní jen platí škody a dluhy. Mnohem lepší jsou investice do nemovitostí, které nejsou určeny k bydlení nebo rovnou nemovitostní fondy.

Nikoli, smysl to má. Ale ne automaticky vždy a pro každého. Nemá to smysl pro paní, co "jede na hraně", ohrožuje ji každý výpadek příjmu, splátek, každý náklad nad ideální stav, sama nemá kde bydlet. Smysl to má pro profesionála, který má peníze na pokrytí nákladů a času potřebného na vystěhování.
Problém ale je, že realistických nabídek s cenou zahrnující náklady na vyřešení problémů je minimum - nakonec to si ale dělají kupující sami, jestliže takovéto pro ně nevýhodné až nesmyslné nabídky dobrovolně akceptují. Sorry jako, ale je to jen kšeft. Výnosy, náklady, rizika. Jestliže někdo jde do kšeftu, kde si opomene započíst náklady an rizika, tak nemá smysl brečet "banánová republika".
Nemovitostní fondy? No, o žádném nevím, co by se vyplatil. Logicky, je to jen parta chlapců a děfčat, co si hrají s cizími penězi, z nichž pravidelně kousek odkrajují, rizika a odpovědnost nenesou. Co myslíš, jak to může fungovat?

Tak ono záleží, kde máte onu hranici "smyslu" nastavenu. Realistický "zisk z pronájmu" se pohybuje v jednotkách procent, řádově 3-6% p.a. To vše pouze za předpokladu, že váš nájemník každý měsíc řádně platí. Jistotu, že nakonec se z něj nevyklube likvidátor vaší investice nemáte nikdy a český právní řád vám nedává prakticky žádnou ochranu (snad jen obejití některých rizik s využitím "podnájmu", kde ale bude těžké najít dobrého podnájemce). Stejné zhodnocení dosáhnete jinde s menší mírou rizika a tato investice navíc vyžaduje, abyste se jí neustále věnoval.

" Realistický "zisk z pronájmu" se pohybuje v jednotkách procent, řádově 3-6% p.a. To vše pouze za předpokladu, že váš nájemník každý měsíc řádně platí."

Tedy tvrdíš, že ziskovost je v ("realistícký" v nereálném) případě žádného výpadku 3-6%? To je zcela zjevně nesmysl. Nájmy dnes odpovídají (řekl bych že už "tradičně") cca nákladům na 100% hypotéku. Což znamená, že pokud s "ziskem" počítáš jako výnos z vlastního majetku, tak potom musí být výrazně vyšší, nežli tvrdíš. Pokud by jsi ji počítal, jak je také běžné, jako zisk nad rámec nákladů na hypotéku (obvykle ne 100%), tak naopak tak vysoké ziskovosti je zcela nereálné dosáhnout. To vše samozřejmě za předpokladu, že základ ke kterému jsou vztažena ta procenta je aktuální tržní cena. No, pokud bychom brali aktuální výnosy oproti jakési letité původní kupní ceně, tak tam je samozřejmě možné naprosto cokoli, třebas těch tvých 3-6%.

"Stejné zhodnocení dosáhnete jinde s menší mírou rizika a tato investice navíc vyžaduje, abyste se jí neustále věnoval."
No to jistě, vlastní firmě je se potřeba neustále věnovat. Ale byl bych velmi překvapen, kdybys měl na mysli zrovna tohle.

Klientela, ktera je ochotna platit vase naklady na hypoteku (misto aby splacela vlastni bydleni), to je at inteligencni skupina obyvatel, co si pujcuje na zbytecnosti typu televize dovolene, nema zadnou rezervu a je to presne ta klientela, ktera vam drive nebo pozdeji prestane platit pri prvnim vypadku prijmu. Ano, jsou vyjimky, jako kdyz nekdo ochotne plati nekolikanasobek trzniho najemneho za panelak jen proto, za zamestnavatel je za rohem a jakoukoli castku mu proplati (typicky zahranicni firmy), ale tech lidi je tak malo, ze podnikani se na tom postavit neda. Ten zbytek je dost rizikova skupina najemcu,

Pro zasmání: Jak už tu někdo v předchozích článcích psal - Známá firma Ivan s Voloďou dokážou situaci, kterou soudy řeší roky, vyřešit za odpoledne.
Jinak já bych se asi nastěhoval a jeho věci bych dal před dům, ať je "míč na jeho straně" - v tu chvíli se bude muset soudit on, obíhat soudy, posílat dopisy, shánět právníky, když nemá na kauci těžko si to bude moc dovolit...

Nepotřebuje peníze, podání trestního oznámení je zdarma. A bude pár let žít spokojeně sám ve vašem domě, po dobu, co vy budete v kriminále... Bohužel...

No,spokojeně asi zrovna žít nebude, ale určitě ten dům řádně zplundruje. Proč nebude žít spokojeně? No, protože zápisem vlastnictví na katastru se automaticky nepřepisují energie, a dohnat k přepisu energií někoho, kdo odmítá spolupracovat, je běh na dlouhou trať. Takže: majitel nemá klíče, aby se dostal do vlastního bytu. Zároveň může pátrat, kdo je dodavatelem energií, navíc se nemusí dozvědět aktuální stav (protože dneska jsou budíky obvykle přístupné z ulice, u starších domů jsou obvykle uvnitř domu, vodoměr je prakticky vždy uvnitř domu). Majitel vypnout energie nemůže, to by byl trestný čin porušení domovní svobody (když je ovšem pro neplacení vypne dodavatel, je to v pořádku).
Majitel by mohl maximálně ohlásit na stavební úřad rekonstrukci a začít rekonstruovat, např. výměnou oken. Jo, dodavatel je nedodal? Smůla, musíme teda nějakou dobu počkat... Pokud ovšem ještě bydlí v nájmu a počítal se stěhováním, dostane se sám do složité situace, protože hypotéku zaplatit musí, stejně jako nájem.

i tak je potreba doručeni o rekonstrukci . a určitě i to bude ignorovat na řadě je trest..oznameni ktere asi policie odloži což je v takovych pripadech standart a nezbyde než ona žaloba.

Zdravím věci před dům skvělý nápad, ještě Vás zažaluje za poškození věcí a omezování svobody. Oni sice nic nemají, ale náš skvělej stát jim rád pomůže, a např. Na pracáku dostanou i právníka zadarmo.

Jen mně napadá, zda není možné podmínit vyplacení peněz za prodej nemovitosti z advokátní úschovy řádným předáním vyklizené nemovitosti. Ale je to tedy kocourkov. Kamarád kupoval dům v exekuci a několik měsíců z toho nespal.

přesně tak. tohle zvoslil autor kupní (resp úschovní) smlouvy

Nákup v dražbě či insolvenci dříve za dobré peníze dnes noční můradiktovat si podmínky z úschovy stěhování atd nemůžete. Exekutorský úřad nebo i insolvenčí správce dostane prachy a tím to pro ně končí. Stěhovat původní majitelé nebo třeba nájemce atd je jen na Vás pěkný hnus vebnosti

To je zajímavé. Když jsem sháněl nemovitost, tak problémové nemovitosti byly vždy dražší, nežli obyčejné, a ty hodně problémové sice byly levnější, ale zdaleka to neodpovídalo problémům (však také v inzerátech visely ještě dlouho).
Ono to bude asi tím, že problémy mají obvykle lidé s poněkud... méně realistickým přístupem k životu.

Píšete tu pěkné bludy - odpojit nájemníkovi elektřinu nebo plyn nelze neboť si to u těchto společnosí může odhlásit pouze ten kdo je má na sebe napsané. Jinak jsme měli něco podobného koupili jsme dům v dražbě i s původním majitelem, nabídli jsme mu ať nám platí nájem a vše zůstane při starém. On nechtěl a odvolal se proti dražbě k soudu a mi čekali rok než soud určí , že je to naše. Tak jsme mu oznámili, že do dvou měsíců musí objekt vyklidit. Tak začal dům rabovat, ukradl kachlová kamna,topný žebřík, začal vytrhávat tůje ze zahrady a rozprodávat je, boural kůlny a materiál začal prodávat. Tak jsme na něj vlítli a důrazně jsme mu řekli ať přestane vykrádat náš majetek a raději opustí náš objekt. Začal koktat, že nemá nic připraveno a že to nestihne, bla, bla, bla a tak jsme mu řekli nezájem v pobdělí ve 12 hodin si přijdeme pro klíče a dům bude prázdný jinak jej vyklidíme my a to na ulici. Konečně pochopil a odstěhoval se. Ale zdržel nás v pracech 14 měsíců. Hajzl!!!!!!!!!! Pak tady čtu, že je právo na jeho straně???? Tady je něco moc špatně v tomto státě!!!!!!!!!!­!!!!!!!!

"Odpojit nájemníkovi elektřinu nebo plyn nelze neboť si to u těchto společnosí může odhlásit pouze ten kdo je má na sebe napsané" - nemáte pravdu, lze to. Dělala jsem přepis po nájemnících, kteří byli vystěhováni pro neplacení nájemného. Naštěstí se odstěhovali bez problému, ale počítám, že dluhy neuhradí a sehnat je nelze, telefony neberou, bydliště mají na obecním úřadě, který poštu po ně nepřebírá s odkazem, že nemá poštovní schránku, FB si radši založili nový. K mému štěstí jsem měla v ruce jejich původní smlouvu. Stačilo dodavateli doložit vlastnictví a převod proběhl během několika dnů. Pořád lepší udělat převod, než to nechat dojít do stavu, kdy je komodita odpojena pro neplacení, neb zpětné zapojení není zrovna z nejlevnějších.
Nepopírám ovšem, že situace, kdy nevíte, kdo mu komodity dodává, musí být podstatně horší.

Uvažoval někdo o tom nasadit "nájemníkovi" takový nájem, že by nemovitost urychleně opustil ?

Si myslíte, že lidi co kupují takto nemovitosti ve vekém jsou hloupý? Nájem můžete dát dražší max. O 10%než měli ten původní navyšovat se to dá jen jednou za rok pokud neplatili žádný musíte dát běžné nájemné. A další když nezaplatí stejně Vás čeká to stejné kolečko u soudů, stěhování atd. Takže minimálně půl roku si tam vegetej zadara

Takovéhle zákony které brání parazitujici socky mohli vymyslet jenom socialisti. :-/

Žádný socialisti, to si vymyslel stát,ať už byla v jeho vedení socialistická levice, nebo kapitalistická pravice. Za socialismu neplatiči nebyli: každý člověk musel pracovat, jinak šel do lochu. A nájemné drželi komunisti nízko, takže se nikdo nemohl vymlouvat na to, že nemá na zaplacení nájmu. Jenže po r. 1989 se začaly vracet nemovitosti původním vlastníkům, bylo třeba hodně z těch nemovitostí minimálně opravovat, případně rovnou rekonstruovat, na což byly pochopitelně třeba peníze. Začaly růst nájmy a vznikly první problémy. No,a protože nájemné slouvy byly obvykle na dobu neurčitou, stali se nájemníci nevypověditelnými. Soudní tahanice byly na roky, takže stát přehrál byty obcím a ty - protože už měl v té době miliónové nedoplatky nejen na nájemném, ale na službách celkově - začaly byty rozprodávat, takže ubytování problémových lidí a problémy s neplatiči přehrály na soukromníky. Ti pak začali vymýšlet kdejaké kličky, aby se neplatičům vyhnuli, přičemž stát, který si sám s neplatiči poradit nedokázal, jim začal všemožně házet klacky pod nohy. Tohle je jen důsledek. V právním státě by se to stát nemohlo. Jenže my právní stát nejsme a hned tak nebudeme.