Názory k článku Kdy propadá a kdy nepropadá realitce složená rezervační záloha?

V dnešní době je problém, že je na trhu strašně málo nemovitostí, zejména bytů. Realitky toho využívají. Zveřejní inzerát a často do druhého dne mají prodáno (záleží na regionu). Takže zájemce prostě musí podepsat rezervační smlouvu a nemá možnost (čas) smlouvu dávat k prověření právníkovi před podpisem. Protože než právník smlouvu zkontroluje, tak rezervační smlouvu podepíše jiný zájemce a vyfoukne vám byt. Trh značně pokřivili indiviuální pronajímatelé (investoři) a cizinci (zejména Rusové, kteří byty kupují pro případ nucené emigrace), kteří často kupují byty, aniž by je viděli. Prostě kouknou na inzerát, zavolají do RK a složí rezervační zálohu a emailem pošlou podepsanou rezervační smlouvu. Opravdoví zájemci, kteří kupují byt kvůli bydlení, pak mají málo manévrovacího prostoru.

To jsem nepochopil. Jsi z realitky a agituješ tu "podepište hned a všechno bez čtení, stejně vám nic jiného nezbývá"? Anebo se tak "jen" sám chováš, a aspiruješ tím na zbavení svéprávnosti?

V každém případě je ten tvůj příběh naprostá pitomost z hlediska logiky i obchodního. Pokud by skutečně byl byt často do druhého dne prodán, tak to by znamenalo jediné: byty by byly prodávány za výrazně nižší cenu, nežli je cena tržní. Pitomost.

který přestal diskutovat právě po urážkách od RK vloni v r. 2017, kdy publikoval kritický rozbor realitní praxe: Pisatel, na nějž reagujete, má naprostou pravdu. Sám jsem během dovolené zjistil, že nemovitostí je nedostatek, a to i na venkově (kupř. Jihočeský kraj - okres ČB) - zájemci jsou nuceni uzavírat smlouvy pod tlakem, který stupňují RK např. tím, že odmítají dělat prohlídky v různé dny, schválně si domluví několik lidí najednou v jeden den, v jeden večer, v krátkých intervalech, třeba 30 minut, aby dostaly zájemce pod tlak. Lituji, ale toto nepovažuji za seriózní podnikání, nehledě na to, že provize považuji za zcela nepřiměřené co do výše. Rád bych publikoval své osobní zkušenosti s koupí nemovitostí přes RK (horor), ale obávám se, že mi to nevezme ani Měšec.cz, ani jiné - odborné tituly. Dnes možná není cenzura, ale zato diktát inzerentů, čtení je hold zdarma. Je sice svoboda slova, ale z něčeho musejí internetové tituly žít, že?

Bohužel přesně toto jsem zažíval při koupi bytu - trendem RK je pořádat "aukce" bytů. Pozvou na prohlídku v jeden čas 5-10 zájemců a kdo dá víc a kdo na místě v hotovosti složí zálohu (závdavek), tomu nechají podepsat rezervační smlouvu. Samozřejmě vždy zvítězí pronajímatelé, Airbnb podnikavci nebo zástupci Rusů, kteří chodí s hotovostí. Navíc se zlepšuje kvalita rezervačních smluv, takže tato záloha se stává nevratnou (např. RK započte na náklady na jejich právníka, náklady na prohlídku, inzerát, dopravné, ztracený čas apod.), pokud se vám nepodaří vyřídit hypotéku, nebo z nějakého důvodu byt odmítnete - problém těchto rychloprohlídek je, že nestihnete za 15 minut byt zkontrolovat, jeho okolí, provést právní prověrku, jenže rezervační smlouvu musíte podepsat ihned, peníze složit ihned - a víte, že už je nikdy neuvidíte, pokud nakonec byt nebudete chtít. Já po mnoha měsících byt nemám, stále žiji v nájmu a vypadá to, že v nájmu budu bydlet do konce života, protože pravidla pro poskytování hypoték se zpřísnila natolik, že moje rodina na ni nedosáhne - manželka je na rodičovské, já jsem už starší a až nastoupí do práce, nesplníme podmínky bank buď z důvodu věku, nebo z důvodu příjmu, protože stále splácím hypotéku na předchozí byt, kde bydlí moje maminka; je to 1+1, přenechal jsem jí ho, aby nemusela do důchoďáku a sám jsem teď s rodinou v nájmu. Z důchodu 10.000 Kč zaplatí 4.000 Kč fond oprav a služby, 6.000 Kč jí zbude na jídlo, požadovat od ní něco víc tedy nemůžu. Ale taková je bohužel realita života, s tím člověk nic nenadělá. Jsme v tržní ekonomice a byty holt mají právo kupovat i Rusové, kteří v nich nebydlí a zejí prázdnotou, nebo Airnbn podnikavci, kteří v nich ubytovávají anglické opilce. Lidé, kteří chtějí v bytech bydlet, holt mají smolíka. Samozřejmě je zde volba přestěhovat se do regionu s nižšími cenami bytů a s nižšími platy, bohužel moje úzká specializace je vázána na Prahu, musel bych se překvalifikovat.

" Já po mnoha měsících byt nemám,"

Mě to trvalo 1 1/4 roku, nežli jsem koupil, co jsem chtěl. A nikdo z okolí nekoupil dříve než za několik měsíců. Ale zpětně viděno, bylo to dlouhé a nepříjemné, ale stálo to za to. Důležité je nenechat se vynervovat. Poptat se i po známých, kolezích, nechat si zasílat automaticky novinky z inzerce. Nezoufat si, že je skoro všechno balast. Třebas kolegyně koupila chalupu kuriózně díky prohlídce, kde se zachovali "standardně" podepište, nečtěte, hned, spousta zájemců (za 2,5 roku stále chalupa visela v inzerci), ale realitník tam zmínil prý cosi "svého", že tedy zastupuje... a tak koupila lepší chalupu na lepším místě za skoro stejnou cenu.
Pevné nervy.

Potvrzuji. Když jsem kupoval byt, v němž bydlím - RK si pozvala najednou 5 zájemců (neříkám lidí, těch bylo mnohem více, i já šel s partnerkou, někdo třeba s rodiči), naprosto nehorázné chování RK - a začala v podstatě dražba.
A nejlepší na tom bylo, že šlo o novostavbu, takže se měly platit hned 3 resp. 4 provize. Nevěříte? Opravdu. Tak jestli máte čas, čtěte: Vcelku zasloužená developerovi. Ta 1. zasloužená, za jeho práci, kterou musí odvést každý developer, ale on chtěl ještě 2., protože jsem nastupoval jako kupující u rozestavěné nemovitosti místo původního kupujícího, kterému došly peníze. Tu 1. provizi jsem pochopitelně zaplatil bez řečí v ceně, s 2. za převod práv jsem je poslal někam. (Třeba za úkon, za který si advokát účtuje řekněme pětistovku, tisíc korun, já dělám kamarádům za pár piv v hospodě, když mi zadají úkol, nebo bez nároku na odměnu, si řekli 20 000 Kč.) Další 3. provizi chtěl sám prodávající resp. převodce - prý aby z toho také něco měl - jemu nestačilo, že za něj měl nový kupující převzít veškeré závazky, uhradit kupní cenu a smluvní pokuty za opožděné platby a další sankce, on prodražil koupi, a ještě si k tomu nad rámec ceny zahrnující sankce přirazil provizi. A k této kupní ceně zahrnující provizi developera se sankcemi plus provizi pro prodávajícího si ještě přihodila provizi další RK, která nabízela ten převod práv. A nebýt právníkem, tak samozřejmě by se ještě náklady zvedly o advokáta, protože zašmodrchané právní vztahy musel řešit právník a nechat to zúřadovat zúčastněné diletanty hrozilo průšvihem. Jak to dopadlo, si můžete domyslet, zaplatil jsem jenom kupní cenu, samozřejmě včetně těch sankcí (pokut - na ty měl stavitel i financující banka právo, o tom jsem nediskutoval) a prvotní provize pro developera. Zprostředkující RK, ani převodci jsem nezaplatil. Samozřejmě, že se to neobešlo bez konfliktu, ale za několik set tisíc ušetřených korun to jistě stálo. Prostě hamounství a nemravnost už léta kvete. Hlavně nevydělávat poctivou prací. Převodce mi ani nepoděkoval z jakého průšvihu jsem ho vytáhl, sice jsem mu neuhradil provizi, ale za to jsem v rámci třístranného jednání mezi mnou, převodcem a stavitelem (RK a vše jenom komplikujícího developera jsme z toho vyhodili) dosáhli toho, že stavitel byl tak velkorysý (sám převodce si to nedokázal dojednat, ale stavitel byl vstřícný, když viděl, že dluhy, které původní kupující nadělal, přebíral někdo nový, který navíc všechno právně ošetřil, takže oni jen kontrolovali smlouvy, podepisovali a inkasovali peníze) a odpustil mu další sankce, které šly výhradně za ním a které neměly být účtovány novému kupujícímu (jako třeba náklady na překlenovací úvěr). Zástupce stavitele roztrhal směnku. Každý normální člověk by byl rád, jak snadno vyvázl ze svých průšvihů, mohly mu propadnout i peníze, které to toho dal, stavitel mu je vrátil, ač nemusel. Ale pan podnikatel a nově i politik (člověk, který si ani neumí vyřešit financování svého bytu chce hospodařit s penězi daňových poplatníků...) chtěl na svém neplnění smlouvy ještě vydělat. Právně jsme to zvládli. Ale kde je morálka?

Nesouhlasím. Je pravda, že to tak vypadá, když chce člověk něco koupit. Ale jde o to, jestli si to člověk nechá vnutit. Pokud ano, tak se to tak musí nepochybně jevit. Musí, vždyť mu skutečně na místě realitka řekne, honem podepište, zástup zájemců, někdy je člověk i skutečně vidí (jestli skuteční, nebo fingovaní těžko zjistí), zítra je pozdě, cokoli měnit prý nejde... tak podepíše, tudíž se to stává pravdou.
Ale když na to zákazník nepřistoupí, najednou vidí že to tak není. Ano, koupě trvá skutečně déle - ale zase s lepším výsledkem. Co jsem byl na prohlídkách, před námi zájemce, za námi další.... a hned kdo dá víc, toho to bude, nepřistoupili jsme na to, ale sledovali inzerci. Barák šel nahoru o asi 40%... ale poté jsme na něj naráželi ještě za 2,5 roku. Když jsme ho viděli naposledy, tak již pod původní cenou. Další příklad panelákový byt, na začátku cena nic moc, ale ne přehnaná. A opět šponování ceny... když jsem to po asi měsíci viděl, tak inzerovali již za cenu zcela mimo realitu, dost nad cenou novostaveb v lokalitě.
Nakonec jsme vždy postupovali podle rady právničky - nic na místě nepodepisovat, vše si vyžádat písemně, zkontrolovat, doladit, až poté podepsat. A když odmítnou, jít dál. A také jsme koupili. Barák, byt, pozemek, chalupu. A všechno lepší, nežli kdybysme podepsali hned co nám kdo dal k podpisu. Jen to trvalo déle, ale stálo to za to.

Jde opravdu o to, jestli jim na to člověk přistoupí. Říci si "opravdu musím"? Nemusím. Nebudu si chtít ještě dnes večer nafackovat, jestli to hned podepíšu? Hmmm, budu. Nehrajou na mě něco? Vždyť to není prodávané pod cenou, tak proč bych to měl já, nebo kdokoli jiný kupovat za jakýchkoli podmínek? To je přeci hloupost.
Ano, je pravdou, že se spousta lidí nechá na to nachytat. Ale to je život, je třeba mít na mysli, že když na místě nepodepíšu, stojí mě to jen nějaký čas. Když podepíšu, můžu přijít o dost peněz, třebas i o peníze, jež mě mohou zruinovat na celý život.

V lepším případě mě ten podpis bude stát "jen" dost času a starostí. Kolega asi předloni takhle u soudu vysoudil vrácení zálohy. Ale příjemné to také nebylo. (A vysoudil to také jen proto, že se jim podařilo tu rezervační smlouvu trochu před podpisem změnit - má moudrou ženu, na což realitky málokdy přistoupí - standardní "to nejde").

Kdepak, je to jen brnkání na nervy, racionální ekonomické jádro to nemá. Pokud je cena přiměřená, tak žádný zástup zájemců ochotných a schopných cokoli hned podepsat se ve skutečnosti nekoná. Kdyby ano, cena je mimo realitu, což dost málokdy.

PS: zástup zájemců, někdy je člověk i skutečně vidí (jestli skuteční, nebo fingovaní těžko zjistí), zítra je pozdě, cokoli měnit prý nejde...

Říká se, že člověk před koupí jde na prohlídku průměrně 20-ti nemovitostí. Tudíž pokud tam potká nějakého jiného zájemce, tak šance že to zrovna tenhle "před nosem" koupí je 5% (pokud bych uvažoval i fingované zájemce nasazené pro šroubování ceny, tak je menší než 5%).

Pane xf, vy asi nebydlite v Praze, protoze jinak byste vedel, ze na prohlidky bytu velikost 2+1 s dostupnosti na metro a cenou pod 4 miliony se chodi ZASADNE se 100k v kapse, abyste je mohl vysazet na drevo v momente, kdy ten byt bude vypadat alespon z 50% tak, jako na fotkach. Pokud byt skutecne koupit potrebujete (a duvody mohou byt ruzne) a nechcete vzit hnusny, smradlavy lezak, pak neni jina moznost - nejde o to, zda na neco "svobodne" pristoupite, vy proste nemate na vyber. Pekny den.

Hlavně pozor na podvodníky z MM reality, kteří prezentují klamavé informace.
Složíte rezervaci, a při tom je to jejich provize z prodeje.

Odměna RK by měla být spravedlivá a přiměřená.
Jestliže vynaloží práci a peníze, měly by dostat odměnu bez ohledu na to, jak se zašmodrchaly smlouvy nebo jak se chovají klienti.
Záloha se platí proto, aby dávala protistraně jistotu. Ta jistota může být jen tehdy, když je záloha nevratná v případě odstoupení zaviněném zájemcem bez vyšší moci.
Platby za služby by měly být pevně stanoveny ceníkem tak, jako u notářských odměn.
V pokročilých zemích jsou odměny RK podstatně menší, než u nás.

Setkal jsem se s rozumným prodejcem vily, který si vymyslel požadavek, že provize bude ve výši TŘI procenta z ceny. Neuzavřel exkluzívní smlouvu. Na jeho požadavek přistoupilo ihned několik RK !! To vypovídá o nemorálnosti výše odměn, které si RK účtují.
J.

Pak byly ještě realitky (nevím jestli s tím pokračují dodnes) že vnutili prodejci exkluzivní smlouvu a nemovitost právě naopak neprodávali a žili z vysokého odstupného pokud prodejce porušil nebo vypověděl smlouvu.