Vlákno názorů k článku Hypotéka versus stavební spoření od TVK - Srovnání SS a hypoték je velice problematické, protože...
-
TVK (neregistrovaný)Srovnání SS a hypoték je velice problematické, protože variabilita nabídek je momentálně tak široká, že nelze udělat nějaké průměrné „srovnání“. Každý klient má rozdílné preference a požadavky a záleží na konkrétni situaci, jestli dá přednost stabilnějšímu a v mnoha směrech rigidnějšímu SS nebo dnes již podstatně flexibilnější hypotéce, kde teď lze nastavit takové parametry, že mnohdy vychází lépe než SS.
Jako příklad třeba i zde zmiňované garance sazeb – i u hypo lze fixovat až na 30 let. Kdo se nebojí rizika, nemusí naopak fixovat vůbec a jet na variabilní sazbu. Mimořádné splátky? Existují nabídky na trhu, kdy máte na hypo mimořádné splátky kdykoliv, za větší, menší nebo dokonce žádný poplatek, s možností úvěr zkrátit nebo nechat původní splatnost a snížit splátku. Poplatky – stále častěji jsou akce, ale i standardní nabídky, kdy je vyřízení úvěru zdarma, což u kalkulovaných 2M jsou už pěkné tisíce. Vedení účtu taktéž možno zdarma. A co třeba bilanční mechnismus? Vaše peníze jsou úročeny stejně jako úvěr a navíc je máte stále k dispozici. Na rozdíl od odděleného spořícího a úvěrového účtu u SS, kde si na úspory po dobu překlenováku nesáhnete a od pár set tisíc si půjčujete dráž než vám spořitelna vaše peníze zhodnocuje?
Prostě to chce každý konkrétní případ porovnat s tím, co je v dané chvíli u obou produktů na trhu to nejlepší. Někomu vyjde SS, někomu hypo … -
střádal (neregistrovaný)Mám zkušenost jen s flexihypotékou od KB. A je to jen taková bublinka, nic moc.
"A co třeba bilanční mechnismus? Vaše peníze jsou úročeny stejně jako úvěr"
Protože mi tohle připadalo dost zvláštní (úrok cca 5 % na bankovním účtu?), tak jsem pro jistotu zavolal na mLinku, kde mi bylo potvrzeno, že jde o blábol. Pokud nemluvíte o mBank, kde by Vám takhle úročili peníze? Bilanční mechanismus mBanky funguje tak, že se výše hypoúvěru snižuje o výši prostředků na bilančním kontě, tedy o peníze kromě splátky hypoúvěru, které jsou uložené na mKontě.
"na úspory po dobu překlenováku nesáhnete"
Ale já si na ně nechci sahat, ty peníze slouží k umořování dluhu. -
TVK (neregistrovaný)Nevím co myslíte blábolem ... myslel jsem samozřejmě bilanční mechanismus mB, která s ním přišla první. Pakliže máte na bilančním účtu svoje volné prostředky, tak stejná suma na hypo se vám neúročí, tzn. šetříte úrok ve výši, jaký máte na hypo. Takže když přeženu, máte půjčeno 1M a vybilancované vkladem 1M, úrok je 0 a splácíte jen jistinu. A ten svůj 1M máte kdykoliv k dispozici.
Po dobu překlenováku Vám Vaše peníze na SS k žádnému umořování dluhu neslouží, ty si jen (u nových smluv) zhodnocujete 1-2% + 3000 Kč ročně. U starších smluv je to o něco lepší. Ale až na nějaké hodně staré smlouvy s dobrým úročením, pokud si někdo dal prozíravě vysokou CČ, si od určité výše půjčujete dráž, než se vaše vklady zhodnocují.
Když vezmu třeba v článku zmíněné 2M, tak při 40% naspoření, tzn. 800tKč vám banka půjčí tyto peníze za nějakých 4,5-4,8% (úrok 36-38tKč), ale Vaše zhodnotí obvykle 2% + 3000 Kč, tzn. 19tKč. Třeba pro mne je toto z hlediska cash flow nepřijatelné - splácím o 4 litry víc než na hypo, neumořuju dluh a ještě na svoje naspořené peníze nemám šanci v případě potřeby sáhnout. -
střádal (neregistrovaný)Ale Vy jste napsal "Vaše peníze jsou úročeny stejně jako úvěr". To přece nemůže být pravda.
"Po dobu překlenováku Vám Vaše peníze na SS k žádnému umořování dluhu neslouží"
To je další nepravda. Co myslíte, že je dospořování? Dospořování je splácení jistiny úvěru.
"banka půjčí tyto peníze za nějakých 4,5-4,8%"
Která banka má takový úrok? Současné míry jsou někde kolem 6 %. Nebo ne?
"ještě na svoje naspořené peníze nemám šanci v případě potřeby sáhnout."
No, tohle je takový sporný bod. Já třeba na ty peníze sahat nechci.
"splácím o 4 litry víc než na hypo"
Jasně, že jde o tu finální splátku. Aby se vlezla do rozpočtu. Ale to jsem napsal už výše.
======================================================
A teď zlatý hřeb. A to je použití termínu cash flow:
Cash flow nebo peněžní toky je rozdíl mezi běžnými příjmy a běžnými výdaji podniku za určité časové období. Cash-flow si firma musí pozorně plánovat a sledovat, jinak se může dostat do vážných finančních problémů, přestože je celková bilance firmy dobrá.
Cash-flow představuje jinými slovy ukazatel charakterizující přísun prostředků z podnikových operací, který vypovídá o likviditě a finanční situaci podniku. Cash-flow je tokově orientovaná veličina.
V zásadě se cash-flow určuje
* nepřímo -> zisk + odpisy - výnosy, které nepředstavují peněžní výdaj
* přímo -> výnosy, které představují peněžní příjem - účetní náklady, které představují zároveň peněžní výdaj
Věcný nedostatek cash-flow - nepostihuje plně všechny podnikové operace, které souvisí s příjmy nebo výdaji. V jednom období lze pouze změnit majetkovou strukturu (nákup materiálu apod.), která se neprojeví ve spotřebě, čili nákladech. -
střádal (neregistrovaný)Termín prostě působí světácky. Toť celé. Já se přiznám, že tyhle články moc nečtu. Už je moc nečtu. Takže mi použití CF v něm uniklo.
Jednak už je mi ledacos známo nebo se mám koho poptat, a za druhé jsou skoro vždy o srovnávání přeplatků hypoúvěrů ze SS a hypoték. Což je nesmysl. Navíc se ten nesmysl opírá o jakousi finanční matematiku.
Nemluvilo se v nich ale nikdy o tom, co jste třeba zmínil Vy. A to je fakt, že stejně rozhoduje finální splátka. Nebo se v nich neobjevují příklady z praxe, jaké uvedla Jarmila a další. -
TVK (neregistrovaný)S čím máte pořád problém? Jestliže vkladem ušetřím na úroku z úvěru, a to při poměru výpůjčka - vklad 1:1, tak mám vklad prakticky zhodnocen o úrok hypotéky a tyto úroky se navzájem vynulují (a je jedno, že žádný úrok mi na vklad nepřipíší, protože o danou částku se mi úrok z půjčky sníží).
Dospořování - vzhledem k odděleným vkladovým a úvěrovým účtům NIC neumořujete, jen spoříte. Do přiděleného řádného úvěru pořád splácíte úrok z celé půjčené částky a Vaše vklady se Vám na druhou stranu nezávisle zhodnocují. Jak, to už jsem komentoval. A než dosáhnete řádného úvěru, Váš dluh je pořád celá půjčená suma a nemáte žádnou šanci ji snížit (zvýšením dospořování pouze přiblížíte překlopení překlenováku na řádný).
4,5-4,8 je běžná sazba z překlenováků. Alespoń mě takové nedávno nabízeli. Jinak hypo nad 80% LTV mám momentálně asi za 5,3.
"ještě na svoje naspořené peníze nemám šanci v případě potřeby sáhnout." Toto není sporný bod, to je prostý fakt a se skutečností, že tento parametr pro Vás nehraje roli, nemá absolutně nic společného.
A zlatý hřeb - a co tak nahradit slovo podnik domácností? Ono ale nejde ani tak o termíny jako o to vědět jak se svými penězi (a jejich toky) zacházet co nejlépe vzhledem k sobním záměrům. Pro mne osobně jsou za jinak stejných ostatních podmínek zajímavější dostupné peníze než blokované ... -
střádal (neregistrovaný)"S čím máte pořád problém? Jestliže vkladem ušetřím na úroku z úvěru, a to při poměru výpůjčka - vklad 1:1, tak mám vklad prakticky zhodnocen o úrok hypotéky a tyto úroky se navzájem vynulují (a je jedno, že žádný úrok mi na vklad nepřipíší, protože o danou částku se mi úrok z půjčky sníží)."
Co to furt konstruujete? Chcete snad říci, že když máte milion na kontě a chcete koupit byt za milion, tak jdete do mBanky a vezmete si hypotéku ve výši milion? To snad ne, pane.
"Dospořování - vzhledem k odděleným vkladovým a úvěrovým účtům NIC neumořujete, jen spoříte. Do přiděleného řádného úvěru pořád splácíte úrok z celé půjčené částky a Vaše vklady se Vám na druhou stranu nezávisle zhodnocují. Jak, to už jsem komentoval. A než dosáhnete řádného úvěru, Váš dluh je pořád celá půjčená suma a nemáte žádnou šanci ji snížit (zvýšením dospořování pouze přiblížíte překlopení překlenováku na řádný)."
Dospořování je umořování jistiny, protože po dospoření už dlužíte jen 60 % jistiny. Je to totéž, jako kdybyste si fixoval hypotéku třeba na 10 let, spořil a z těchto úspor na konci fixace umořil 40 % jistiny.
No a zbytek je osobní záležitost, to nemá cenu rozebírat. -
TVK (neregistrovaný)Nic nekonstruuji. Takový postup je alespoň pro mne naprosto logický. Nebo Vy, když třeba ten zmíněný milion v různých finančních aktivech je 80% Vašich disponibilních prostředků, je takto najednou uvalíte a zbavíte se likvidity? Já ne, protože si věřím, že své peníze dokážu zhodnotit víc, než je nějakých 4,5 p.a. čistý úrok z hypo (když třeba i konzervativní "nové" SS dává přes 6% ). Je to o přístupu ...
K dospořování jen to, co jsem napsal výše a co jste zkopíroval. Můžete dospořovat jak chcete, ale jistina je pořád stejná až do chvíle překlopení na žádný úvěr, a jak jste správně vyvodil, Vaše dospořování na SS je podobné jakémukoliv jinému průběžnému spoření, které se ve finále realizuje jako jednorázová splátka úvěru. Do té doby máte jistinu pořád stejnou Rozdíl je jen v tom, že u jiných druhů spoření si na své peníze můžete v nějaké rozumné době v přípaě potřeby sáhnout, u SS ne.
Nic osobního v tom není, snažím se Vám tady psát naprosto suchá fakta.
ČLÁNKY DO MAILU