tady nejsme v USA a sice můžu klidně poslat bance klíče k nemovitosti, avšak dluhu se s tím stejně nezbavím.
Pokud je 100% hypotéka řádně splacena, proč by měla být se stejným úrokem jako nestoprocentní nerentabilní? Naopak, banka půjčila více, dostane více na úrocích. Je snad nějaký signál že by 100% hypotéky byly hromadně nespláceny?
Pokud je 100% hypotéka řádně splacena, pak je samozřejmě pro banku rentabilnější než 85% hypotéka, i kdyby byly za stejný úrok. Problém je ale v tom, že to riziko nesplacení té hypotéky, je u 100% hypotéky vyšší, než u 85%. Jednak z toho důvodu, že klienti nevložili do nemovitosti žádné svoje prostředky, což už je první rizikový signál, že klient není schopen vytvořit jakousi rezervu. Druhý problém nastává v případě razantního snížení cen nemovitostí (už jsme jej zažili) - poté cena zástavy nekryje celou hypotéku, což je opět zvýšené riziko. Proto mají 100% hypotéky vyšší úrok a proto jsou rizikovější. Ze stejných důvodů je potom podíl nesplácených hypoték vyšší u 100% hypoték, než u 85%.
"signál, že klient není schopen vytvořit jakousi rezervu"
To je podle mě nesprávný předpoklad, protože pro klienta je zajímavější získat 100% hypotéku a volné peníze držet jako likvidní rezervu, nebo je investovat (a při fixaci lze z investovaných peněz část hypotéky splatit).
Já třeba pronajímám byty, chci dokoupit další, ale v žádné bance se mi nedaří domluvit 100% hypotéku (peníze v hotovosti mám, ale z výše uvedeného důvodu se mi je nechce pro "akontaci" používat).
Mimochodem se mi ani nedaří najít banku, která by uznávala budoucí příjem z pronájmu, byť jsem schopen dodat podepsanou nájemní smlouvu, kupodivu mám víc nájemníků, než bytů :-)
Máte nějaký tip, jak přesvědčit banky? Myslel jsem, že se někde v bance skamarádím s hypoteční specialistkou, ale moc se mi to nedaří :D
Pro sofistikovaného klienta je opravdu hypotéka levnou půjčkou a dokáže peníze jinde zhodnotit lépe, takže 100% hypotéka je pro něho výhodnou variantou.
Jenže většina klientů jsou lidi bez peněz, kteří si horko těžko shánějí své první vlastní bydlení. A tam je (ne)schopnost našetřit něco předem dobrým indikátorem, jak dobře budou s hypotékou žít. Z čeho budou chtít splácet, když doteď utráceli celou výplatu?
Hypotéka na bydlení je retail, tam moc sofistikovaných klientů nenajdete.
No tak v Praze, Brně a některých krajských městech je komerční nájem o dost nižší, než splátka hypotéky. Pouze v okresních městech je situace opačná a nájem je vyšší než splátka.
Já třeba platím v činžáku nájem 12.000, kdybych ale chtěl analogický byt koupit, i při 30-ti leté splatnosti by splátka činila cca 20.000 Kč. Takže pro mé vlastní bydlení se hypotéka nehodí. Ale v okresech se na rozdílu mezi nájemným a hypotékou dá dobře vydělávat, pokud tedy v dané lokalitě je dostatek solventních nájemníků, což také není všude.
Ne každý chce prostě po škole sedět doma na zadku v mamahotelu a škudlit každou korunu aby ho pak banka milostivě uznala že bude schopen platit. Nějaká riziková přirážka je samozřejmě v pořádku, přístup jako výše že kdo hned nemá našetřeno mega v hotovosti je nezodpovědná socka co peníze asi prochlastala už nikoli. On si navíc bude každý dobře pamatovat, jak se k němu kdy která banka chovala.
Odstěhovat se hned po škole "do vlastního" (= do pronájmu) je sice děsně samostatné, dospělé a vůbec cool, ale pokud to znamená utratit celý svůj příjem a nic neušetřit ( i po cca 2-3 letech), tak je to v podstatě nezodpovědné rozhodnutí. Ten mamánek pokud si ušetří pár set titsíc na základ vlastního bydlení se z dlouhodobého hlediska chová zodpovědněji.
Samozřejmě pokud ten mamánek prochlastá všechno co vydělá tak je ještě méně zodpovědný než ten co stojí na vlastních nohou v podnájmu a nic mu nezbyde.
Pokud to tedy jde, tak zůstat pár let u rodičů a peníze šetřit může být tedy rozumná strategie, podobně jako např. pronajmout jen pokoj a platit celý byt ve 3-4. Úroveň soukromí bude podobná.
To ale zjevně není moc častý případ. Protože banky ohodnocují 100% hypotéku vyšší úrokem, je zjevné že častěji žádají o 100% hypotéky lidé dosud jedoucí na doraz a bez výraznějších úspor než lidé kteří si drží velkou rezervu pro případ nějakého problému. A proto jsou tedy 100% pro banky riskantnější a některé banky je ani neposkytují nebo neposkytovali. Prostě to že dokážete pár desítek procent z ceny nemovitosti ušetřit je pro banku jeden z důkazů že dokážete dávat část peněz stranou.
Ale to přece opět není pravda. Banka dává vyšší úrok ne kvůli bonitě klienta (tu hodnotí úplně stejně), ale kvůli tomu, že zástava 100% hrozí v případě problémů a nuceného prodeje nemovitosti vyšší ztrátou při prodeji než v případě 75% hypotéky, kde je velká šance pro banku dostat vše, co potřebuje.
Takový dotaz: Ve které bance děláte, že přesně znáte víte, jak banky hodnotí bonitu klienta?
Jimmy má pravdu. Mezi lidmi, co chtějí 100% hypotéku samozřejmě jsou ti, co umí našetřit a jen chtějí peníze použít jinak. Ale jsou tam právě také ti, co našetřit neumí a nemají k penězům moc zodpovědný přístup. Takže celkové riziko té skupiny je (statisticky) větší.
Jak předsvědčit banku, že patřím k těm prvním? Zkoušel jsem nadhodit, že ukážu výpis ze spořáku, výpis z akciového účtu, fondů, seznam firem, kde mám podíl atd.
Nebo bych vzal těch 15 % z ceny bytu a uložil na vázaný účet banky na dobu 1 roku (jakási analogie 85% hypotéky) a při dobrém splácení by mi po roce peníze vrátili? Je u nás banka, která akceptuje takový postup?
Jednoduše. Nijak. Prostě je pro banku nevýhodný poměr "zisk z takto nově získaných klientů" versus "náklady na takovýto velmi individuální přístup" versus "riziko podvodu".
To už spíš by dávalo smysl individuálně přistupovat k živnostníkům vykazujícím náklady paušálem - teď banka bere, že máte náklady na úrovni těch paušálních a nebere v úvahu jakékoli důkazy, že jsou nižší => váš příjem je vyšší.
"zástava 100% hrozí v případě problémů a nuceného prodeje nemovitosti vyšší ztrátou při prodeji než v případě 75% hypotéky"
Pak by se ale měl tento problém vyřešit tak, že kromě bytu, který kupuji, zastavím i svůj stávající byt (nebo jeho část)? To by mělo problém vyřešit a na 100% hypotéku bych měl dosáhnout? Bohužel v několika bankách jsem tento návrh nadhodil, ale nikam dál jsme se neposunuli. Možná kdybych obešel všech 20 bank, co nabízejí hypotéky, tak bych mezi nimi našel takovou, která podobné čachry umí.
Nájem není příjem. Jistota příjmu z nájmu je úplně stejná (a opravdu na měsíce stejná) jako příjem v zaměstnání ve zkušební době. Oboje může ze dne na den skončit po 3 měsísích. To pro banku opravdu není "dobrý" příjem. Tedy já osobně se jim vůbec nedivím že kašlou na nějaké před-podepsané nájemní smlouvy, nehledě na to že to může být vcelku lehce fixlovatelný dokument.
Mimochodem já mám 100% hypo (tedy dle odhadu v době koupě dokonce víc jak 100%) jen proto že jsem svoje peníze řádově 20% ceny bytu potřeboval na rekonstrukci. Rozhodně tedy nejsem člověk co neumí našetřit a přesto jsem vzal 100%.
Už v tomto směru také znám stanoviska bank, ale nechápu, proč banky tak bazírují na minulých příjmech a nikterak nezohledňují budoucí příjmy - tj. příjmy z pronájmu v daňovém přiznání zohledňují, ale příjmy z budoucích nájemních smluv nezohledňují.
Banky mají nejraději příjem ze zaměstnání, ale víme, že dnes práci mám, a zítra ji mít nemusím, tak nevím.
No hlavně já si bral hypotéku těsně po škole, kdy jsem bral jen 50 tisíc Kč, takže mě trošku omezili v rozletu a přitom hned za 2 roky už jsem měl pětinásobek a takto to může být i naopak, že se zhoupnete směrem dolů. Nic takového banka nezohledňuje. Vezme příjmy za poslední 3 měsíce a podle toho nastaví úvěr na 30 let.
Příjem z budoucího pronájmu mi myslím akceptovala Sberbank (tenkrát Volksbank). Jen nějakých 40% nebo 60%, ale i to by Vám mohlo pomoci. Přesně to z hlavy bohužel neřeknu, musel bych vletět do metodiky.
Tak se zkuste poptat. Nebo si najděte poradce. Myšleno "poradce" (aspoň 5 let na HPP, zaměření na hypotéky, radějí poradce než manažer - ti už jsou většinou od obchodu pryč, atd). Hlavně žádné čerstvé trdlo ;)
A s těmi 100%tními to není jednoduché. Někdy se to domluvit dá - banka mi uhne u jednoho případu, když k nim "spadne" v krátké době i standardní obchod většího objemu.
Ono to kamarádšoftování s hypotečními specialisty má své meze. je to obchod a tam je to něco za něco ;)