Názory k článku Ceny hypoték padají dolů, pro banky mohou být nebezpečné

No tak v Praze, Brně a některých krajských městech je komerční nájem o dost nižší, než splátka hypotéky. Pouze v okresních městech je situace opačná a nájem je vyšší než splátka.

Já třeba platím v činžáku nájem 12.000, kdybych ale chtěl analogický byt koupit, i při 30-ti leté splatnosti by splátka činila cca 20.000 Kč. Takže pro mé vlastní bydlení se hypotéka nehodí. Ale v okresech se na rozdílu mezi nájemným a hypotékou dá dobře vydělávat, pokud tedy v dané lokalitě je dostatek solventních nájemníků, což také není všude.

Proč by to někdo pronajímal za tu cenu, když to může výhodněji prodat?

Byt za 7,5 M (20.000/30) se dnes nepronajímá za 12.000 Kč.

Takže úvaha v podstatě správná, ale se špatnými čísly.

To by bylo za předpokladu 0 % úroku. Při 100 % hypotéce s úrokem 2,84 % vychází cena nemovitosti na 4,84 milionu.

Jasně, že to (velmi) pomůže. Ale kdo žil nadoraz doteď (=nic si nenašetřil), bude nejspíš žít nadoraz i po výměně nájmu za splátku. A ještě bude to nové bydlení zařizovat, opravovat vady atd. Bez úspor to prostě bude napjaté a delinkvence vyšší.

Ne každý chce prostě po škole sedět doma na zadku v mamahotelu a škudlit každou korunu aby ho pak banka milostivě uznala že bude schopen platit. Nějaká riziková přirážka je samozřejmě v pořádku, přístup jako výše že kdo hned nemá našetřeno mega v hotovosti je nezodpovědná socka co peníze asi prochlastala už nikoli. On si navíc bude každý dobře pamatovat, jak se k němu kdy která banka chovala.

Odstěhovat se hned po škole "do vlastního" (= do pronájmu) je sice děsně samostatné, dospělé a vůbec cool, ale pokud to znamená utratit celý svůj příjem a nic neušetřit ( i po cca 2-3 letech), tak je to v podstatě nezodpovědné rozhodnutí. Ten mamánek pokud si ušetří pár set titsíc na základ vlastního bydlení se z dlouhodobého hlediska chová zodpovědněji.

Samozřejmě pokud ten mamánek prochlastá všechno co vydělá tak je ještě méně zodpovědný než ten co stojí na vlastních nohou v podnájmu a nic mu nezbyde.

Pokud to tedy jde, tak zůstat pár let u rodičů a peníze šetřit může být tedy rozumná strategie, podobně jako např. pronajmout jen pokoj a platit celý byt ve 3-4. Úroveň soukromí bude podobná.

Nevím proč apriori předpokládáte, že být po škole ve vlastním = dát vše za bydlení a nebýt schopný ušetřit.

Že by podle diskuse ohledně 100% hypotéky výše ? Pokud někdo poté co bydlí "ve vlastním" si musí brát 100% hypotéku, tak zjevně nemá nic moc nešetřeno, že ?

A to víte jak? Já si taky bral maximální hypotéku, i když jsem měl dost slušné peníze bokem jako rezervu na ztrátu zaměstnání, nemoc atd.

To ale zjevně není moc častý případ. Protože banky ohodnocují 100% hypotéku vyšší úrokem, je zjevné že častěji žádají o 100% hypotéky lidé dosud jedoucí na doraz a bez výraznějších úspor než lidé kteří si drží velkou rezervu pro případ nějakého problému. A proto jsou tedy 100% pro banky riskantnější a některé banky je ani neposkytují nebo neposkytovali. Prostě to že dokážete pár desítek procent z ceny nemovitosti ušetřit je pro banku jeden z důkazů že dokážete dávat část peněz stranou.

Ale to přece opět není pravda. Banka dává vyšší úrok ne kvůli bonitě klienta (tu hodnotí úplně stejně), ale kvůli tomu, že zástava 100% hrozí v případě problémů a nuceného prodeje nemovitosti vyšší ztrátou při prodeji než v případě 75% hypotéky, kde je velká šance pro banku dostat vše, co potřebuje.

Takový dotaz: Ve které bance děláte, že přesně znáte víte, jak banky hodnotí bonitu klienta?

Jimmy má pravdu. Mezi lidmi, co chtějí 100% hypotéku samozřejmě jsou ti, co umí našetřit a jen chtějí peníze použít jinak. Ale jsou tam právě také ti, co našetřit neumí a nemají k penězům moc zodpovědný přístup. Takže celkové riziko té skupiny je (statisticky) větší.

Jak předsvědčit banku, že patřím k těm prvním? Zkoušel jsem nadhodit, že ukážu výpis ze spořáku, výpis z akciového účtu, fondů, seznam firem, kde mám podíl atd.
Nebo bych vzal těch 15 % z ceny bytu a uložil na vázaný účet banky na dobu 1 roku (jakási analogie 85% hypotéky) a při dobrém splácení by mi po roce peníze vrátili? Je u nás banka, která akceptuje takový postup?

Jednoduše. Nijak. Prostě je pro banku nevýhodný poměr "zisk z takto nově získaných klientů" versus "náklady na takovýto velmi individuální přístup" versus "riziko podvodu".

To už spíš by dávalo smysl individuálně přistupovat k živnostníkům vykazujícím náklady paušálem - teď banka bere, že máte náklady na úrovni těch paušálních a nebere v úvahu jakékoli důkazy, že jsou nižší => váš příjem je vyšší.

Mám dobré známé v několika bankách zrovna v oddělení risku. Je to tak jak píši.

"zástava 100% hrozí v případě problémů a nuceného prodeje nemovitosti vyšší ztrátou při prodeji než v případě 75% hypotéky"

Pak by se ale měl tento problém vyřešit tak, že kromě bytu, který kupuji, zastavím i svůj stávající byt (nebo jeho část)? To by mělo problém vyřešit a na 100% hypotéku bych měl dosáhnout? Bohužel v několika bankách jsem tento návrh nadhodil, ale nikam dál jsme se neposunuli. Možná kdybych obešel všech 20 bank, co nabízejí hypotéky, tak bych mezi nimi našel takovou, která podobné čachry umí.

No hlavně já si bral hypotéku těsně po škole, kdy jsem bral jen 50 tisíc Kč, takže mě trošku omezili v rozletu a přitom hned za 2 roky už jsem měl pětinásobek a takto to může být i naopak, že se zhoupnete směrem dolů. Nic takového banka nezohledňuje. Vezme příjmy za poslední 3 měsíce a podle toho nastaví úvěr na 30 let.

a koho to zajima ty milionaru

To je mi celkem jedno, koho to zajímá. Vás to zaujalo natolik, že jste reagoval a to není málo.

Já myslím, že jsou to zajímavé zkušenosti. Že banka u mzdy posuzuje jen poslední 3 měsíce, přitom mzda není nic stabilního (den po schválení hypotéky můžu dostat výpověď). V tomhle banky nechápu, i když je mi jasné, že nějaká kritéria zvolit musí...